“業(yè)委會”這個名詞在誕生之初，是希望營造一種由開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主三方共同管理小區(qū)的和諧局面。然而在多年來的實踐中，“業(yè)委會”更多地成為了“維權(quán)”的代名詞，不少小區(qū)尚在為成立一個真正由業(yè)主推選的業(yè)委會而苦苦掙扎。在日前舉辦的首屆中國業(yè)主與物業(yè)服務(wù)論壇上，這種現(xiàn)象再次被提出討論——是什么絆住了業(yè)委會成立的腳步？又是什么在制造業(yè)主與物業(yè)公司的分歧？

歷史的初衷為了和諧與共贏

1991年3月22日晚上7點30分，深圳市天景花園4棟B座底層的管理處會議室，天景花園業(yè)主委員會成立大會暨第一次委員會例會悄然召開，王石、姚牧民、郭兆斌等萬科高層悉數(shù)到場，中國第一個業(yè)主委員會宣告成立。

天景花園業(yè)主委員會產(chǎn)生的動機源于物業(yè)公司，希望“業(yè)主共同參與小區(qū)的管理”。這種為小區(qū)著想的管理觀念得到業(yè)主們的認(rèn)同。追求完善管理的開發(fā)商和物業(yè)公司，自發(fā)締造了第一個業(yè)主委員會。天景花園業(yè)主委員會第二屆會長林建平，在1995年寫給全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)檢查團的一封信中，充滿著自豪，“我們感到欣慰的是在同萬科物業(yè)的管理者一起共建文明小區(qū)。我們認(rèn)為盡管業(yè)主大會及委員會是住宅小區(qū)的最高權(quán)力機構(gòu)，但是它與物業(yè)管理部門是相輔相成的，互為依存的。”林建平曾形象地比喻，“業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司就是一對戀人，要相互溝通，求同存異，才能把小區(qū)建設(shè)好。”

然而在之后的十幾年中，這種和諧的局面在全國其他小區(qū)內(nèi)，卻經(jīng)常被業(yè)委會與物業(yè)公司的“維權(quán)斗爭”所替代，甚至不少小區(qū)由于種種原因無法成立業(yè)委會，導(dǎo)致業(yè)主利益被長時間忽視。

業(yè)內(nèi)人士表示，從經(jīng)濟層面看，開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主委員會及由其代表的業(yè)主都是市場主體，經(jīng)濟利益不同。市場行為的一個很重要特征就是追求利益的最大化，在開發(fā)商、物業(yè)公司為了追求自己的利益涉嫌侵犯業(yè)主利益的時候，業(yè)主委員會勢必會與他們發(fā)生矛盾。這種矛盾在正常的法治狀態(tài)下才能完美化解，作為監(jiān)管角色的政府部門，如果與開發(fā)商、物業(yè)公司結(jié)成了利益同盟，只會導(dǎo)致矛盾激化。

窘迫的現(xiàn)實業(yè)委會成立之困

在2008年兩會期間，民進黨北京市委作為黨派提案提交至政協(xié)大會的《關(guān)于北京社區(qū)業(yè)主經(jīng)濟自治組織存在問題制度和制度創(chuàng)新的建議》中表示：“業(yè)委會的發(fā)展并不順利，北京80%的小區(qū)沒有成立業(yè)委會，很多業(yè)委會處境艱難。”報告顯示，目前，北京市的新建小區(qū)基本已經(jīng)實行物業(yè)管理，但北京市內(nèi)老舊小區(qū)和新舊混居小區(qū)，基本未實行統(tǒng)一物業(yè)管理。全市1980年以前的老舊小區(qū)1582個，建筑面積5800萬平方米，未實行物業(yè)管理的1213個，約占80%。

在2009年廣東省兩會期間，有省政協(xié)委員表示廣東省內(nèi)77.3%%的小區(qū)沒有成立業(yè)委會，籌備業(yè)委會困難重重，有的籌備2年~3年最終無功而返，有的籌備六七次，次次流產(chǎn)。

在東北某擁有上千個小區(qū)的省會城市，近3年來房產(chǎn)部門備案的業(yè)委會僅有70余家，與業(yè)主的實際需求極不吻合。

在近幾年涉及物業(yè)糾紛的采訪中，記者發(fā)現(xiàn)業(yè)主們對于成立業(yè)委會的態(tài)度也大不相同，有的十分支持，但不了解業(yè)委會用途；有的社區(qū)雖然居民成立業(yè)委會意愿強烈，但沒人“挑頭”；還有的業(yè)主認(rèn)為即使沒有業(yè)委會，小區(qū)管理也算不錯，沒必要成立。

無奈的原因開發(fā)商、政府、業(yè)主都有責(zé)任

通過總結(jié)近年來業(yè)委會成立困難的案例，武漢市山水華庭業(yè)主委員會主任梁俊華表示，開發(fā)商和前期物業(yè)管理公司的阻擾，有關(guān)部門的指導(dǎo)和協(xié)助不到位或者過位，部分業(yè)主的參與意識不端成為絆住業(yè)委會成立腳步的三大原因。

與早期萬科物業(yè)主動成立業(yè)主委員會不同，目前，前期物業(yè)公司大多與開發(fā)商結(jié)成同盟，致使業(yè)委會一旦成立，這些公司便直接成為業(yè)主維權(quán)的對象。于是，對于成立業(yè)主委員會這樁“事關(guān)生死”的事件，許多前期物業(yè)管理公司聯(lián)合開發(fā)商全力抵制。

在分期開發(fā)的小區(qū)中，業(yè)主投票無法達到法定人數(shù)要求，導(dǎo)致業(yè)委會無法成立的情況也比較普遍。在武漢市某分三期開發(fā)的小區(qū)中，一期業(yè)主入住已4年之久，其要求成立業(yè)主委員會的申請被駁回。理由是業(yè)主委員會應(yīng)由一期、二期、三期業(yè)主共同成立。而該小區(qū)二期工程交房不足一年，許多業(yè)主尚未入住，三期正在交房，50%%的入住率遠未達到。在開發(fā)商不主動提供業(yè)主名冊的情況下，該小區(qū)成立業(yè)主委員會被迫擱置。

在政府組織方面，按照《物權(quán)法》第七十五條第二款規(guī)定，“地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助。”然而，許多地方將業(yè)主可以享受指導(dǎo)和協(xié)助的法律權(quán)利變成強制性的法律義務(wù)，理解為必須接受地方人民政府有關(guān)部門的指導(dǎo)和協(xié)助，否則業(yè)主委員會的處理歸于無效。

記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，實際操作中，政府有關(guān)部門在小區(qū)啟動業(yè)委會選舉程序之初并不進行指導(dǎo)、而當(dāng)結(jié)果公布后卻指出原因程序上的缺漏，對業(yè)委會不予備案的情況不在少數(shù)。這種前期不指導(dǎo)，后期又干預(yù)的做法，很容易激化小區(qū)內(nèi)的矛盾。造成這種情況的原因之一，便在于部分政府機構(gòu)設(shè)置中人員配置不盡合理。廣州市某區(qū)擁有近2000個實行專業(yè)化物業(yè)管理的社區(qū)，然而區(qū)級物業(yè)管理機構(gòu)僅有兩名專職工作人員。

此外，小區(qū)業(yè)主參與動機不端正等問題也是困阻業(yè)委會成立的主要原因。有業(yè)委會主任表示，部分業(yè)主存在的搭便車的想法，缺乏奉獻精神，為個人私利競選業(yè)委會主任，認(rèn)為業(yè)委會與居委會等同這四種錯誤意識，是現(xiàn)實中阻撓業(yè)委會成立的常見原因。