重磅 營改增后 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財稅處理的4個變化

全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的實施辦法及配套政策近日終于公布了。自2016年5月1日起，在全國范圍內(nèi)全面推開營改增試點，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)等全部營業(yè)稅納稅人，納入試點范圍，由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是我國國民經(jīng)濟的命脈，也是中國老百姓極為敏感的行業(yè)，實施營改增之后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)的財稅處理有何變化呢？下面將為大家一一介紹。

一、會計處理的變化

營改增之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅，稅率為5%。

假設(shè)企業(yè)銷售商品房取得銷售收入1000萬元，城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加的稅率分別為7%、3%、2%。則企業(yè)相關(guān)的會計處理如下：

借：銀行存款1000

    貸：主營業(yè)務收入1000

借：營業(yè)稅金及附加50

    貸：應交稅費——應交營業(yè)稅50

借：營業(yè)稅金及附加6

    貸：應交稅費——應交城市維護建設(shè)稅3.5

        應交稅費——應交教育費附加1.5

        應交稅費——應交地方教育附加1

營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適用11%的增值稅稅率。同樣的條件，相關(guān)的會計處理如下：

借：銀行存款1000

    貸：主營業(yè)務收入900.90

        應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）99.10

不考慮當月增值稅進項稅額的情況下：

借：營業(yè)稅金及附加11.89

    貸：應交稅費——應交城市維護建設(shè)稅6.94

        應交稅費——應交教育費附加2.97

        應交稅費——應交地方教育附加1.98

二、會計利潤的變化

仍引用上述的例子，通過分錄可以看出，由于增值稅屬于價外稅，不影響會計利潤，因此繳納增值稅下，企業(yè)確認收入900.90萬元，而繳納營業(yè)稅情況下，企業(yè)確認收入1000萬元，銷售收入下降9.91%。

假定不考慮營業(yè)成本，則繳納營業(yè)稅情況下：

對利潤總額的影響＝1000－50－6＝944（萬元）

繳納增值稅的情況下：

對利潤總額的影響＝900.90－11.89＝889.01（萬元）

由此可見，在不考慮營業(yè)成本的情況下，營改增后，企業(yè)的會計利潤有所下降。而如果考慮營業(yè)成本這一因素，則在采購環(huán)節(jié)的進項稅額能否抵扣變得尤為重要。如果在采購環(huán)節(jié)企業(yè)無法取得增值稅專用發(fā)票，則相關(guān)的進項稅額不得抵扣，相應的稅金則計入房地產(chǎn)開發(fā)成本，稅金會進一步增加購入成本，從而進一步減少會計利潤。而如果在采購環(huán)節(jié)能夠取得增值稅專用發(fā)票，進項稅額可以抵扣的話，則企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)成本則為不含稅價款，而原繳納營業(yè)稅時，采購環(huán)節(jié)的購買價款中已經(jīng)包含了施工方的營業(yè)稅額，因此，營改增會導致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的采購成本降低，相應的利潤總額會有可能高于原繳納營業(yè)稅的情況。企業(yè)的可抵扣成本比例越高，毛利率的提高幅度也會越大。

三、稅負變化

營改增之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及到的稅種主要有營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、企業(yè)所得稅、印花稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加等，其中營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅是房企的3大稅種，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收費項目有幾十種。營改增后，稅種由營業(yè)稅改為增值稅，其他稅種不變，稅率由原來的營業(yè)稅5%改為增值稅11%，單從稅率方面看，稅率有較大提高，但是由于增值稅存在抵扣鏈條，只對增值額征稅，而營業(yè)稅是對全部營業(yè)額征稅，所以從理論上講，最終會降低整體稅負。不過，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法取得足夠的增值稅專用發(fā)票的話，則可能會導致企業(yè)整體的稅負增加。因此，能否取得增值稅專用發(fā)票以及今后的土地出讓金能否可以納入增值稅抵扣范圍將是企業(yè)稅負增減的重要因素。

四、發(fā)票管理的變化

原營業(yè)稅稅制下，營業(yè)稅發(fā)票僅作為購入方相關(guān)資產(chǎn)或費用的確認依據(jù)，而不作為抵扣憑證。在增值稅稅制下，增值稅發(fā)票的管理尤為重要，由于一方開具增值稅專用發(fā)票，會涉及到下游企業(yè)的抵扣，增值稅形成整個行業(yè)完整的閉環(huán)鏈條，因此銷項發(fā)票的領(lǐng)購、開具、保管、作廢，進項發(fā)票的取得、認證、抵扣等都顯得尤為重要。企業(yè)在營改增后，應更加重視發(fā)票的管理，同時在選擇供應商時，應注意選擇增值稅一般納稅人，以便相應的進項稅額可以抵扣，減少企業(yè)的應納稅額。

營改增是我國稅制改革的重要舉措，關(guān)乎國計民生，因此企業(yè)應積極響應國家政策，做好萬分準備，相信營改增定會給企業(yè)帶來福音。

相關(guān)法規(guī)文件：關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知

（作者：王攀  本文系正保會計網(wǎng)校原創(chuàng)文章，未經(jīng)允許不得轉(zhuǎn)載）