房地產(chǎn)估價(jià)師高頻考點(diǎn)：收益還原法

2022-04-22 10：21　　來源：建設(shè)工程教育網(wǎng) 字體：大小打印收藏

各位備考房地產(chǎn)估價(jià)師的小伙伴復(fù)習(xí)得怎么樣啦？今天網(wǎng)校為大家準(zhǔn)備的是土地估價(jià)基礎(chǔ)與實(shí)務(wù)的高頻考點(diǎn)，也是同學(xué)們比較容易弄混的考點(diǎn)——收益還原法，最后還有經(jīng)典例題供大家練習(xí)，一起來鞏固一下吧~

收益還原法是將待估宗地未來正常年純收益（年租），以一定的土地還原率還原，以此估算待估宗地價(jià)格的方法。

收益還原法適用于有現(xiàn)實(shí)收益或潛在收益的土地估價(jià)。

基本公式

1.純收益不變，且永續(xù)，各相關(guān)因素不變

P—土地收益價(jià)格

a—土地純收益（或地租），每年不變

r—土地還原利率，固定且大于零

2.純收益不變，收益年限有限，各相關(guān)因素不變

土估2

P、a、r含義同前

n—未來土地收益年期

上述為兩種常見的計(jì)算公式及適用情形，收益還原法還有其他公式，如土地純收益流量每年按等差級(jí)數(shù)遞增或遞減、土地純收益流量每年按某個(gè)固定的比率遞增或遞減、預(yù)知未來若干年后的土地價(jià)格等公式，其計(jì)算公式同《房地產(chǎn)估價(jià)原理與方法》教材第八章收益法中報(bào)酬資本化法的相應(yīng)公式。

估價(jià)程序

1.收集相關(guān)資料

收集的資料包括待估宗地和與待估宗地特征相同或相似的宗地用于出租或經(jīng)營時(shí)的年平均總收益與總費(fèi)用資料等。

（1）對(duì)出租性土地及房屋宜收集3年以上的租賃資料；

（2）對(duì)營業(yè)性土地及房屋宜收集5年以上的營運(yùn)資料；

（3）直接生產(chǎn)用地應(yīng)收集過去5年中原料、人工及產(chǎn)品的市場價(jià)格資料。

2.測算年總收益

年總收益是指待估宗地按最有效利用方式出租或自行使用，在正常情況下，合理利用土地應(yīng)取得持續(xù)而穩(wěn)定的客觀年收益或年租金，包括租金收入、押金利息收入等。對(duì)總收益的收益期超過或不足1年的，要統(tǒng)一折算為年土地總收益。估算年總收益，應(yīng)考慮客觀閑置損失。

3.確定年總費(fèi)用

年總費(fèi)用是指利用土地進(jìn)行經(jīng)營活動(dòng)并取得相應(yīng)收益時(shí)正常合理的必要年支出。確定土地年總費(fèi)用時(shí)，應(yīng)根據(jù)土地利用方式進(jìn)行具體分析。對(duì)總費(fèi)用的支出期超過或不足1年的，要統(tǒng)一折算為年土地總費(fèi)用。

4.計(jì)算年純收益

總純收益按總收益扣除總費(fèi)用計(jì)算。土地純收益是在總純收益中扣除非土地因素所產(chǎn)生的純收益后的剩余額。土地純收益計(jì)算見下表。

用地方式	年總費(fèi)用	土地純收益
土地租賃	土地使用稅、土地管理費(fèi)、土地維護(hù)費(fèi)及其他稅費(fèi)	土地純收益=年租金收入-年總費(fèi)用
不動(dòng)產(chǎn)出租	經(jīng)營管理費(fèi)、經(jīng)營維修費(fèi)、房屋年保險(xiǎn)費(fèi)、房產(chǎn)稅及其他稅費(fèi)	土地純收益=不動(dòng)產(chǎn)純收益-房屋純收益不動(dòng)產(chǎn)純收益=不動(dòng)產(chǎn)年總收益-不動(dòng)產(chǎn)年總費(fèi)用房屋純收益=房屋現(xiàn)值×建筑物還原率房屋現(xiàn)值=房屋重置價(jià)×成新度=房屋重置價(jià)-房屋折舊總額
經(jīng)營性項(xiàng)目	銷售成本、銷售費(fèi)用、經(jīng)營管理費(fèi)、銷售稅金、財(cái)務(wù)費(fèi)用及經(jīng)營利潤等	土地純收益=企業(yè)經(jīng)營純收益-非土地資產(chǎn)純收益企業(yè)經(jīng)營純收益=年經(jīng)營總收入-年經(jīng)營總費(fèi)用
生產(chǎn)性項(xiàng)目	生產(chǎn)成本（包括原材料費(fèi)、人工費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)等）、產(chǎn)品銷售費(fèi)用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用及企業(yè)利潤	土地純收益=企業(yè)生產(chǎn)純收益-非土地資產(chǎn)純收益企業(yè)生產(chǎn)純收益=年生產(chǎn)總收入-年生產(chǎn)總費(fèi)用

5.確定土地還原率

土地還原率的確定方法：（1）土地純收益與價(jià)格比率法；（2）安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法；

（3）投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法。綜合還原率、土地還原率和建筑物還原率的關(guān)系：

6.選用適當(dāng)?shù)挠?jì)算公式

在估價(jià)實(shí)務(wù)中，應(yīng)根據(jù)具體情況，選擇適當(dāng)?shù)挠?jì)算公式。

7.測算收益價(jià)格

根據(jù)已選擇的公式計(jì)算土地收益價(jià)格。

經(jīng)典例題

【例題?不定項(xiàng)】某房地產(chǎn)的年凈收益為60萬元，建筑物價(jià)格為200萬元，建筑物還原率為12%，土地使用年限為30年，土地報(bào)酬率為6%，該房地產(chǎn)的價(jià)格為（?。┤f元。

A.489.99

B.495.53

C.695.53

D.800.00

【答案】C

【解析】建筑物年凈收益＝建筑物價(jià)格×建筑物的還原率＝200×12%＝24（萬元），土地的年凈收益＝60-24＝36（萬元），土地的價(jià)格＝36×1/6%×[1－1/（1+6%）³⁰]＝495.53（萬元）。房地產(chǎn)價(jià)格＝200+495.53＝695.53（萬元）。

【例題?不定項(xiàng)】某宗住宅用地土地使用年期70年，容積率為2.0。選擇某比較案例的成交價(jià)格為1800元/平方米，土地使用年期50年，容積率1.5。與待估宗地相比，比較案例的區(qū)域因素條件優(yōu)于待估宗地，修正系數(shù)為3%，個(gè)別因素條件比待估宗地差，修正系數(shù)為3%。該城市住宅地價(jià)的容積率修正系數(shù)如下表，土地還原利率為8%。則待估宗地土地價(jià)格為（?。┰?平方米。