房地產(chǎn)估價(jià)師備考的小伙伴們復(fù)習(xí)得如何了？新政實(shí)施后同學(xué)們又增加了土地估價(jià)實(shí)務(wù)科目，這是門(mén)知識(shí)點(diǎn)非常多且難度不低的科目，今天網(wǎng)校為大家?guī)?lái)的就是其中的一個(gè)高頻考點(diǎn)——成本逼近法，看完知識(shí)點(diǎn)后別忘記做后面的練習(xí)哦~

成本逼近法是以取得開(kāi)發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)客觀費(fèi)用之和為主要依據(jù)，加上客觀的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益等確定土地價(jià)格的方法。

成本逼近法一般適用于新開(kāi)發(fā)土地、或土地市場(chǎng)欠發(fā)育、交易實(shí)例少的地區(qū)的土地價(jià)格評(píng)估。

土地價(jià)格=（土地取得費(fèi)＋土地開(kāi)發(fā)費(fèi)＋稅費(fèi)＋利息＋利潤(rùn)）＋土地增值＝土地成本價(jià)格＋土地增值

1.收集與估價(jià)有關(guān)的成本費(fèi)用、利息、利潤(rùn)及增值收益等資料

2.通過(guò)直接或間接方式，求取待估宗地的土地取得費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)及相關(guān)的稅費(fèi)、利息、利潤(rùn)

（1）土地取得費(fèi)

按取得土地使用權(quán)而支付的各項(xiàng)客觀費(fèi)用計(jì)算，不同取得方式下土地取得費(fèi)如下表所示。

（2）土地開(kāi)發(fā)費(fèi)

土地開(kāi)發(fā)費(fèi)按該待估宗地設(shè)定開(kāi)發(fā)程度下應(yīng)投入的各項(xiàng)客觀費(fèi)用計(jì)算。

屬建成區(qū)內(nèi)已開(kāi)發(fā)完成的宗地，評(píng)估設(shè)定的開(kāi)發(fā)程度最少應(yīng)為宗地紅線外通路、通上水、通電和宗地紅線內(nèi)土地平整。

（3）各項(xiàng)稅費(fèi)

土地取得和開(kāi)發(fā)過(guò)程中應(yīng)向政府繳納的稅費(fèi)：占用耕地的耕地占用稅和耕地開(kāi)墾費(fèi)、占用菜地的新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金、征地管理費(fèi)、政府規(guī)定的教育附加費(fèi)等其他在土地取得過(guò)程中直接相關(guān)的稅費(fèi)等。

（4）土地開(kāi)發(fā)利息

土地開(kāi)發(fā)總投資應(yīng)計(jì)算合理利息。土地開(kāi)發(fā)總投資=土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+各項(xiàng)稅費(fèi)。

土地開(kāi)發(fā)周期超過(guò)一年者，利息應(yīng)按復(fù)利計(jì)算。

（5）土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

土地開(kāi)發(fā)總投資應(yīng)計(jì)算合理的利潤(rùn)。

（6）確定土地增值

土地增值依據(jù)土地所在區(qū)域，因用途等土地使用條件改變或進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)而產(chǎn)生的價(jià)值增加額或比率測(cè)算。

（7）對(duì)地價(jià)進(jìn)行必要的修正，測(cè)算待估宗地價(jià)格

初步測(cè)算土地價(jià)格后，應(yīng)根據(jù)待估宗地在區(qū)域內(nèi)的位置和宗地條件，考慮是否需進(jìn)行其他因素修正，確定土地價(jià)格。

當(dāng)土地增值是以有限年期的市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定時(shí)，不再另行年期修正；

當(dāng)土地增值是以無(wú)限年期的市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定時(shí)，土地增值收益與成本價(jià)格一并進(jìn)行年期修正，修正系數(shù)公式為：

式中：K—年期修正系數(shù)；

r—土地還原率；

n—土地使用年期。

當(dāng)待估宗地為已出讓土地時(shí)，應(yīng)進(jìn)行剩余使用年期修正。

【例題?不定項(xiàng)】下列關(guān)于成本逼近法中年期修正的說(shuō)法中，不正確的是（?。?br/>

A.土地增值是以無(wú)限年期的市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定時(shí)，土地增值收益與成本價(jià)格一并進(jìn)行年期修正

B.土地增值是以有限年期的市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定時(shí)，不再另行年期修正

C.待估宗地為已出讓土地時(shí)，應(yīng)進(jìn)行剩余使用年期修正

D.增值額等于土地出讓金，不進(jìn)行年期修正

【答案】D

【解析】當(dāng)土地增值是以有限年期的市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定時(shí)，不再另行年期修正；當(dāng)土地增值是以無(wú)限年期的市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定時(shí)，土地增值收益與成本價(jià)格一并進(jìn)行年期修正。當(dāng)待估宗地為已出讓土地時(shí)，應(yīng)進(jìn)行剩余使用年期修正。

【例題?不定項(xiàng)】在采用成本逼近法評(píng)估土地價(jià)格時(shí)，投資利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)不包括（　）。

A.土地取得費(fèi)

B.土地開(kāi)發(fā)費(fèi)

C.利息

D.稅費(fèi)

【答案】C

【解析】土地開(kāi)發(fā)總投資應(yīng)計(jì)算合理的利潤(rùn)。土地開(kāi)發(fā)總投資包括土地取得費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)和各項(xiàng)稅費(fèi)。

【例題?不定項(xiàng)】有一宗工業(yè)用地，土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)為15萬(wàn)元，為自有資金投入；土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為20萬(wàn)元，通過(guò)銀行貸款取得，貸款年利率為6%，土地開(kāi)發(fā)期為1.5年。經(jīng)調(diào)查，該宗地各項(xiàng)費(fèi)用投入符合一般水平。則在成本逼近法計(jì)算中的投資利息為（?。┰?。

A.8934

B.18000

C.22500

D.22634

【答案】D

【解析】投資利息=15×10000×[（1+6%）^1.5-1]+20×10000×[（1+6%）^1.5/2-1]=22634（元）。