同學(xué)們的房估備考如何了？今天為大家準(zhǔn)備的知識(shí)點(diǎn)是靜態(tài)盈利能力指標(biāo)，同樣對(duì)同學(xué)們的計(jì)算能力有要求，老規(guī)矩，先復(fù)習(xí)，再刷題，爭(zhēng)取拿下！

1.成本利潤(rùn)率與銷售利潤(rùn)率

（1）成本利潤(rùn)率，是指開發(fā)利潤(rùn)占總開發(fā)成本的比率，是初步判斷房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性的一個(gè)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)。

（2）銷售利潤(rùn)率，是衡量房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目單位銷售收入盈利水平的指標(biāo)。

2.投資利潤(rùn)率 

投資利潤(rùn)率分為開發(fā)投資的投資利潤(rùn)率和置業(yè)投資的投資利潤(rùn)率。 

開發(fā)投資的投資利潤(rùn)率是指開發(fā)項(xiàng)目年平均利潤(rùn)額占開發(fā)項(xiàng)目總投資的比率。 

置業(yè)投資的投資利潤(rùn)率是指項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)一個(gè)正常年份的年利潤(rùn)總額或項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均利潤(rùn)總額與項(xiàng)目總投資的比率，它是考察項(xiàng)目單位投資盈利能力的靜態(tài)指標(biāo)。對(duì)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各年的利潤(rùn)變化幅度較大的項(xiàng)目，應(yīng)計(jì)算經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均利潤(rùn)總額與項(xiàng)目總投資的比率。

3.資本金利潤(rùn)率和資本金凈利潤(rùn)率 

（1）資本金利潤(rùn)率

資本金利潤(rùn)率，是指項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)一個(gè)正常年份的年利潤(rùn)總額或項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均利潤(rùn)總額與資本金的比率，它反映投入項(xiàng)目的資本金的盈利能力。

（2）資本金凈利潤(rùn)率 

資本金凈利潤(rùn)率，是指項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)一個(gè)正常年份的年稅后利潤(rùn)總額或項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均稅后利潤(rùn)總額與資本金的比率，它反映投入項(xiàng)目的資本金的盈利能力。

4.靜態(tài)投資回收期 

靜態(tài)投資回收期（Pb＇），是指當(dāng)不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間。

5.現(xiàn)金回報(bào)率與投資回報(bào)率 

（1）現(xiàn)金回報(bào)率 現(xiàn)金回報(bào)率是指房地產(chǎn)置業(yè)投資中，每年所獲得的現(xiàn)金報(bào)酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的 比率。

（2）投資回報(bào)率 投資回報(bào)率是指房地產(chǎn)置業(yè)投資中，每年所獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益資本的比 率。

在不考慮物業(yè)增值收益時(shí)：

當(dāng)考慮物業(yè)增值收益時(shí)：

1.【例題?不定項(xiàng)】某投資者以 8000 萬(wàn)元購(gòu)買一棟寫字樓用于出租經(jīng)營(yíng)，其中的 40%為銀行提供的抵押貸款，其余為自有資金，經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均利潤(rùn)總額為 1000 萬(wàn)元，所得稅率為 25%， 則該項(xiàng)投資的資本金凈利潤(rùn)率為（ ）。 

A.9.38% 

B.12.50% 

C.15.63% 

D.20.83% 

【答案】C

2.【例題?不定項(xiàng)】房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售利潤(rùn)率的正確表達(dá)式是（ ）。

A.銷售利潤(rùn)率=銷售利潤(rùn)/銷售收入

B.銷售利潤(rùn)率=銷售利潤(rùn)/總開發(fā)價(jià)值

C.銷售利潤(rùn)率=銷售利潤(rùn)/總開發(fā)成本

D.銷售利潤(rùn)率=銷售利潤(rùn)/項(xiàng)目總投資

【答案】A 

【解析】銷售利潤(rùn)率=銷售利潤(rùn)/銷售收入。

3.【例題?不定項(xiàng)】房地產(chǎn)開發(fā)投資的靜態(tài)盈利能力指標(biāo)有（ ）。

A.成本利潤(rùn)率

B.銷售利潤(rùn)率 

C.投資利潤(rùn)率

D.投資回報(bào)率

【答案】ABC

【解析】房地產(chǎn)開發(fā)投資的靜態(tài)盈利能力指標(biāo)包括成本利潤(rùn)率、銷售利潤(rùn)率、投資利潤(rùn)率和 靜態(tài)投資回收期。

【附表】