房地產(chǎn)估價師考點精講：房地產(chǎn)權益狀況描述

2020-02-20 18:34 來源：建設工程教育網(wǎng)

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　　2020年房地產(chǎn)估價師備考進行時，雖然房估改革政策還沒有確定，但是基礎知識還是考試復習的重點。建設工程教育網(wǎng)小編為考生整理了《房地產(chǎn)估價理論與方法》的重要考點，希望能夠對大家的復習有所幫助。

　　考點28：房地產(chǎn)權益狀況描述
　?。ㄒ唬┩恋貦嘁鏍顩r描述
　?。?）土地所有權狀況：說明是國有土地還是集體土地。
　?。?）土地使用權狀況：
　?、僬f明是建設用地使用權還是宅基地使用權、土地承包經(jīng)營權及其權利人。對于建設用地使用權，說明是劃撥建設用地使用權，還是出讓建設用地使用權、授權經(jīng)營建設用地使用權等。
　　對于出讓建設用地使用權，還要說明土地使用期限及起止日期、剩余期限、續(xù)期的有關規(guī)定或約定，到期后對收回的建筑物是否予以補償?shù)取?br/>　?、谡f明是單獨所有還是共有。共有是按份共有還是共同共有及共有人情況。按份共有的各共有人份額。
　?。?）土地使用管制情況：說明是建設用地還是農(nóng)用地、未利用地。對于房地產(chǎn)開發(fā)用地，主要說明規(guī)劃條件，包括：①土地用途；②容積率或建筑控制規(guī)模；③建筑密度；④綠地率；⑤建筑高度；⑥其他要求，例如配套建設保障性住房、公共服務設施等要求。
　?。?）土地利用現(xiàn)狀：說明土地上是否有房屋、林木等定著物。
　?。?）出租或占用情況：說明有無出租或占用情形。對于已出租的，還要說明承租人、租賃期限及起止日期、租金水平等。
　?。?）他項權利設立情況：說明是否設立了地役權、抵押權等。
　?。?）其他特殊情況：說明①土地所有權或者土地使用權是否不明確或者歸屬有爭議。②土地取得手續(xù)是否不齊全。③是否為臨時用地或違法占地。為臨時用地的，批準期限是多長，是否已超過了批準期限。④是否被依法查封、采取財產(chǎn)保全措施或者以其他形式限制。⑤是否未達到法律法規(guī)規(guī)定的轉讓條件。⑥是否屬于法律法規(guī)規(guī)定不得抵押或不得作為出資的財產(chǎn)。⑦是否有拖欠建設工程價款。⑧是否已依法公告列入征收、征用范圍。
　?。ǘ┙ㄖ餀嘁鏍顩r描述
　　對建筑物權益狀況的描述，主要說明下列方面：
　?。?）房屋所有權狀況：
　?、僬f明房屋所有權人。
　?、谡f明房屋所有權是單獨所有還是共有、建筑物區(qū)分所有權，是完全產(chǎn)權還是部分產(chǎn)權。對于共有的，說明是按份共有還是共同共有及共有人情況。對于按份共有的，說明每個共有人享有的份額。
　　（2）出租或占用情況：說明有無出租、占用情形。對于已出租的，說明承租人、租賃期限及起止日期、租金水平等。
　?。?）他項權利設立情況：說明是否設立了抵押權、地役權等。
　　（4）其他特殊情況：說明①房屋所有權是否不明確或者歸屬有爭議。②房屋建設手續(xù)是否不齊全。③是否為臨時建筑或違法建筑。為臨時建筑的，批準的使用期限多長，是否已超過批準的使用期限。④是否被依法查封、采取財產(chǎn)保全措施或以其他形式限制。⑤是否未達到法律法規(guī)規(guī)定的轉讓條件。⑥是否屬于法律法規(guī)規(guī)定不得抵押或不得作為出資的財產(chǎn)。⑦是否有拖欠建設工程價款。⑧是否已依法公告列入征收、征用范圍。
　?。?）其他。例如物業(yè)管理情況，包括物業(yè)服務費標準、物業(yè)服務企業(yè)資信、管理規(guī)約內(nèi)容等。因為完善的物業(yè)管理是保持及提高房地產(chǎn)價值的一個重要因素。