我們一起梳理、總結(jié)比較法估價(jià)的操作步驟

一、收集交易實(shí)例

收集信息完整、真實(shí)、準(zhǔn)確的交易實(shí)例。

二、選取可比實(shí)例

1.數(shù)量要求：3～5個(gè)，但不得少于3個(gè)。

2.質(zhì)量要求：

（1）可比實(shí)例的交易方式應(yīng)適合估價(jià)目的

（買賣選取買賣實(shí)例，租賃選取租賃實(shí)例）

（2）可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)相似

（區(qū)位相近，用途相同，權(quán)利性質(zhì)相同，檔次相當(dāng)，規(guī)模相當(dāng)，建筑結(jié)構(gòu)相同）

（3）可比實(shí)例的成交日期應(yīng)接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)

（相差不宜超過1年，不得超過2年）

（4）可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)盡量為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格

三、建立比較基礎(chǔ)

1.統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍：進(jìn)行“有無對(duì)比”，消除價(jià)格差異；統(tǒng)一到“純粹”房地產(chǎn)范圍。

2.統(tǒng)一付款方式：調(diào)整為在成交日期一次性付清的價(jià)格，即實(shí)際價(jià)格。

3.統(tǒng)一融資條件：調(diào)整為在常規(guī)融資條件下的價(jià)格。

4.統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)：將成交價(jià)格調(diào)整為依照稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定（沒有規(guī)定的，按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣），買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)下的價(jià)格。

5.統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位：（1）統(tǒng)一價(jià)格表示單位；（2）統(tǒng)一幣種和貨幣單位；（3）統(tǒng)一面積或體積內(nèi)涵及計(jì)量單位。

四、交易情況修正

可比實(shí)例的成交價(jià)格如果偏離正常價(jià)格，應(yīng)修正為正常。

五、市場(chǎng)狀況調(diào)整

把可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格，調(diào)整成在價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。

六、房地產(chǎn)狀況調(diào)整

房地產(chǎn)狀況調(diào)整，就是將可比實(shí)例在其自身狀況下的價(jià)格變成在估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格。

房地產(chǎn)狀況調(diào)整思路：

（1）直接比較法——以估價(jià)對(duì)象狀況為基準(zhǔn)，將可比實(shí)例狀況與估價(jià)對(duì)象狀況直接進(jìn)行比較。

（2）間接比較法——設(shè)定一種“標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)”，以標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，將可比實(shí)例狀況與估價(jià)對(duì)象狀況間接比較。

七、計(jì)算比較價(jià)值

首先計(jì)算單個(gè)可比實(shí)例的比較價(jià)值，一個(gè)可比實(shí)例，對(duì)應(yīng)著一個(gè)比較價(jià)值；然后將多個(gè)比較價(jià)格修正為最終價(jià)格，可以采用平均數(shù)、中位數(shù)或者眾數(shù)。

注：本文由建設(shè)工程教育網(wǎng)老師原創(chuàng)，轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明出處。