摘要：補地價是咱們房地產(chǎn)估價師考試中經(jīng)常會遇到的一個問題，為什么會出現(xiàn)補地價呢？土地價格為什么會變化呢？我們一起聊一下。

補地價

補地價是咱們房地產(chǎn)估價師考試中經(jīng)常會遇到的一個問題。

首先，為什么會出現(xiàn)補地價呢？

所謂補地價，簡單理解就是土地價格發(fā)生變化時，建設用地使用權人需要針對土地價格變動部分向國家補繳相應的價款。

土地價格為什么會變化呢？

變更容積率、土地用途等會引起土地價格變化；延長土地使用期限同樣會引起土地價格變化。

對于改變土地用途、容積率等規(guī)劃條件的，補地價的數(shù)額理論上等于批準變更時新舊規(guī)劃條件下的土地市場價格之差額，即：

補地價=新規(guī)劃條件下的土地市場價格-舊規(guī)劃條件下的土地市場價格

對單純提高容積率，或者改變土地用途并提高容積率的補地價來說，補地價的數(shù)額為：

補地價（單價）=新樓面地價×新容積率-舊樓面地價×舊容積率

補地價（總價）=補地價（單價）×土地總面積

上面是咱們《房地產(chǎn)估價理論與方法》教材中關于補地價計算的說明。

有學員可能會認為這里的計算式和《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規(guī)范》規(guī)定的補地價的計算不一致，因為根據(jù)《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規(guī)范》，調(diào)整容積率的，需補繳地價款等于樓面地價乘以新增建筑面積，樓面地價按新容積率規(guī)劃條件下估價期日的樓面地價確定。

按照上述規(guī)定，需補繳地價款=樓面地價×新增建筑面積，樓面地價按新容積率規(guī)劃條件下估價期日的樓面單價確定。

個人認為教材中給出的是更為一般性的公式，既適用于容積率改變前后樓面地價改變的情況，同時也適用于容積率改變前后樓面地價保持不變的情形。

補地價（單價）=新樓面地價×新容積率-舊樓面地價×舊容積率

補地價（總價）=補地價（單價）×土地總面積

將上述補地價（單價）代入補地價（總價）的計算式中，整理之后可以得到：

補地價（總價）=【新樓面地價×新容積率-舊樓面地價×舊容積率】×土地總面積=新樓面地價×新容積率×土地總面積-舊樓面地價×舊容積率×土地總面積=新樓面地價×容積率提高后的總建筑面積-舊樓面地價×容積率提高之前的總建筑面積

當樓面地價按照新容積率規(guī)劃條件下估價日期的樓面地價確定時，即上述計算式中新樓面地價和舊樓面地價相等時，公式進一步簡化為：

補地價（總價）=樓面地價×【容積率提高后的總建筑面積-容積率提高之前的總建筑面積】=樓面地價×新增建筑面積

所以認為教材中給出的補地價（單價）和補地價（總價）的計算式適用的范圍更廣泛一些。當然了如果說咱們做題時，題目信息直接說明：樓面地價按新容積率規(guī)劃條件下估價期日的樓面地價確定，那么咱們的計算過程反而是更為簡單一些了，因為此時不需要考慮容積率改變前后樓面地價的變化問題，只需要計算新增建筑面積就可以了。

另外，上面補地價的計算中出現(xiàn)了“樓面地價”這個概念，樓面地價也稱為樓面價、樓板價，是指一定地塊內(nèi)分攤到單位建筑面積上的土地價格。樓面地價的具體計算式如下所示：

樓面地價的計算考慮了容積率的影響，比土地單價更能反映土地價格水平的高低。

下面咱們就結合具體的小例子來看一下樓面地價在補地價相關計算中的應用。

某工業(yè)用地的面積為6000m2，容積率為2.25，土地單價為3600元/m2，現(xiàn)可依法變更為商業(yè)用途并增加6000m2建筑面積，現(xiàn)時商業(yè)用地的樓面地價為6300元/m2。該工業(yè)用地變更為商業(yè)用地理論上應補繳地價多少萬元。

下面針對這個小例子給出兩個計算思路：

思路一：

補地價=新規(guī)劃條件下的土地市場價格-舊規(guī)劃條件下的土地市場價格

計算補地價，也就轉換為計算規(guī)劃用途變更前后市場價格的差額。

首先，變更前工業(yè)用地的市場價格=土地單價×用地面積=3600×6000÷10000=2160（萬元）。

變更前的建筑面積=土地面積×容積率=6000×2.25=13500（m2）。

其次，變更為商業(yè)用途后，建筑面積增加了6000m2，變更后的總建筑面積=6000+13500=19500（m2）

變更后土地市場價格=總建筑面積×樓面地價=19500×6300÷10000=12285（萬元）

因此，補地價=變更后土地市場價格-變更前土地市場價格=12285-2160=10125（萬元）。

這個計算思路也是和《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規(guī)范》的規(guī)定相一致的：工業(yè)用地調(diào)整用途的，需補繳地價款等于新用途樓面地價乘以新用途建筑面積，減去現(xiàn)狀工業(yè)用地價格。

思路二：

根據(jù)《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規(guī)范》，用途與容積率同時調(diào)整的，需補繳地價款等于新用途樓面地價乘以新增建筑面積，加上新、舊用途樓面地價之差乘以原建筑總面積。

此時，補地價=6300×6000+（6300-3600/2.25）×6000×2.25=101250000（元）=10125（萬元）

就上述兩個計算思路來看，兩者只是表現(xiàn)形式上有所區(qū)別，其原理是相同的，并且也是可以相互轉換的，具體轉換過程可以參照下面的計算式：

思路二的計算式為：6300×6000+（6300-3600/2.25）×6000×2.25

整理上述計算式得到：

6300×6000+6300×6000×2.25-（3600/2.25）×6000×2.25

=6300×（6000+6000×2.25）-3600×6000

6000+6000×2.25—變更用途及容積率之后的總建筑面積

6300——變更用途及容積率之后的樓面地價

3600×6000——變更用途之前的土地單價及土地面積

6300×（6000+6000×2.25）-3600×6000——該計算式和思路一是保持一致的。

通過這個小例子也可以看出來，某個題目的解題思路可能不止一種，大家可以通過多種思路和角度來計算，以加深對相應知識點的理解和掌握。同時，也可以通過不同計算思路來驗證各計算過程和結果的正確性。

注：本文由建設工程教育網(wǎng)老師原創(chuàng)，轉載請注明來自建設工程教育網(wǎng)。

推薦閱讀：

房地產(chǎn)估價師考生必讀集錦，這些知識你都了解嗎？