房地產(chǎn)估價師備考進行中，今天我們隨網(wǎng)校老師一起學習比較法之統(tǒng)一幣種。

比較法之統(tǒng)一幣種

比較法建立比較基礎(chǔ)時，可能會涉及到統(tǒng)一幣種的問題，例如將以美元為單位的房地產(chǎn)價格調(diào)整為一人民幣為單位的房地產(chǎn)價格，此時就涉及到匯率的選取問題。

統(tǒng)一幣種時，一般是采用成交日期的匯率，以下面題目為例：

某宗可比實例房地產(chǎn)2016年1月30日的價格為500美元／㎡，該類房地產(chǎn)以人民幣為基準的價格變動平均每月比上月下降0.7％，假設(shè)人民幣與美元的市場匯率2016年1月30目為1美元＝7.98元人民幣，2016年9月30日為1美元＝7.95元人民幣，則將該可比實例調(diào)整為2016年9月30日的價格約為（?。┰嗣駧牛O。

本題中給出的價格變動是以人民幣為基準，平均每月比下月下降0.7%，因此首先需要將2016年1月30日以美元為單位的房地產(chǎn)價格調(diào)整為以人民幣為單位的房地產(chǎn)價格，因此匯率換算時需要用成交日期的匯率，然后再調(diào)整為價值時點的價格。所以該可比實例調(diào)整為2016年9月30日的價格約為：500×7.98×（1-0.7％）8＝3771.96（元／㎡）。

而如果是先按照原幣種的價格進行市場狀況調(diào)整，則對進行了市場狀況調(diào)整后的價格應(yīng)采用價值時點的匯率進行換算，以下面題目為例：

某宗房地產(chǎn)2015年2月25日的價格為1000美元／㎡。匯率為1美元＝8.26元人民幣，該類房地產(chǎn)以美元為基準的價格變動平均比每月比上月遞減0.5％，則其2015年10月25日的價格為（?。┰嗣駧拧?015年10月25日的匯率為1美元＝8.29元人民幣。

本題中給出的價格變動是以美元為基準，平均每月比上月遞減0.5%，因此首先需要將成交日期的價格調(diào)整為價值時點的價格，因此需要用價值時點的匯率，然后再將以美元為單位的房地產(chǎn)價格調(diào)整為以人民幣為單位的房地產(chǎn)價格。因此該類房地產(chǎn)在2015年10月25日的價格＝1000×（1-0.5％）8×8.29＝7964（元）。

建議：做題時如果涉及到匯率換算問題，需要根據(jù)題目的已知條件和要求選擇適用的匯率。

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