為何每一個(gè)房地產(chǎn)的價(jià)格都不相同呢？即使是一個(gè)城市中的房地產(chǎn)也是有很大的差異，而造成這種差異的因素我們稱(chēng)作房地產(chǎn)價(jià)格影響因素。

房地產(chǎn)影響因素，根據(jù)影響方向不同可以分為：增值因素和貶值因素；根據(jù)影響程度不同分為：主要因素和次要因素；又因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格影響因素眾多而復(fù)雜，將其分為房地產(chǎn)自身因素和房地產(chǎn)內(nèi)部因素兩大類(lèi)：

房地產(chǎn)自身因素包括：房地產(chǎn)實(shí)物因素、房地產(chǎn)權(quán)益因素和房地產(chǎn)區(qū)位因素；

房地產(chǎn)外部因素包括：人口因素、制度政策因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、國(guó)際因素、心理因素和其他因素。

一、房地產(chǎn)實(shí)物因素

1.土地實(shí)物因素：土地面積、土地形狀、地形地貌、地質(zhì)、土壤、土地開(kāi)發(fā)程度

2.建筑物實(shí)物因素：建筑規(guī)模、建筑外觀、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、空間布局、建筑性能、新舊程度

二、房地產(chǎn)權(quán)益因素

房地產(chǎn)權(quán)利及其行使的限制；房地產(chǎn)受相鄰關(guān)系的限制

三、房地產(chǎn)區(qū)位因素

1.位置：方位、與相關(guān)場(chǎng)所的距離、臨街狀況、朝向、樓層

2.交通

3.外部配套設(shè)施

4.周?chē)h(huán)境：自然環(huán)境、人文環(huán)境、景觀、其他周?chē)h(huán)境

四、人口因素

人口數(shù)量；人口結(jié)構(gòu)；人口素質(zhì)

人口增長(zhǎng)率＝本年人口增長(zhǎng)絕對(duì)數(shù)/年平均總?cè)藬?shù)×1000‰

五、制度政策因素

房地產(chǎn)制度政策；金融制度政策；稅收制度政策；有關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃；有關(guān)特殊制度政策

六、經(jīng)濟(jì)因素

經(jīng)濟(jì)發(fā)展；居民收入；物價(jià)變動(dòng)；利率升降；匯率變化

七、社會(huì)因素

政治安定狀況；社會(huì)治安狀況；房地產(chǎn)投機(jī)

八、國(guó)際因素

世界經(jīng)濟(jì)狀況；國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)狀況；國(guó)際政治狀況；國(guó)際沖突狀況

九、心理因素

購(gòu)買(mǎi)或出售時(shí)的心態(tài)；個(gè)人的欣賞趣味或偏好；時(shí)尚風(fēng)氣、跟風(fēng)或從眾心理；接近名家住宅的心理；講究風(fēng)水或吉祥號(hào)碼

十、其他因素

科技因素；行政隸屬變更；重要政治人物的健康狀況