房地產(chǎn)估價師考試備考進行中。市場比較法是土地估價最基本的方法之一，下面針對市場比較法的相關(guān)內(nèi)容進行介紹和說明。

一、適用范圍

市場比較法主要用于地產(chǎn)市場發(fā)達，有充足可比實例的地區(qū)。市場比較法除可直接用于評估土地的價格或土地租金外，還可用于其他估價方法中有關(guān)參數(shù)的求取。

二、基本公式

三、具體估價中的注意事項

1.比較實例數(shù)量及選取要求

比較實例數(shù)量應達到3個以上（含3個），且估價期日距比較實例的交易日原則上不超過3年。

比較實例與估價宗地條件的相似性大于差異性；比較實例應為用途與待估宗地用途相同，土地條件基本一致，屬同一供需圈內(nèi)相鄰地區(qū)或類似地區(qū)的正常（或可修正為正常）交易實例。

2.交易情況修正

交易情況修正是排除交易行為中的一些特殊因素所造成的比較實例的價格偏差，將其成交價格修正為正常市場價格。

交易行為中的特殊因素概括起來主要有下列9種：

（1）有利害關(guān)系人之間的交易；

（2）急于出售或者購買情況下的交易；

（3）受債權(quán)債務關(guān)系影響的交易；

（4）交易雙方或者一方獲取的市場信息不全情況下的交易；

（5）交易雙方或者一方有特別動機或者特別偏好的交易；

（6）相鄰地塊的合并交易；

（7）特殊方式的交易；

（8）交易稅費非正常負擔的交易；

（9）其他非正常的交易。

綜合考慮各特殊因素對地價的影響程度，確定宗地交易情況指數(shù)，修正公式如下：

3.估價期日修正

估價期日修正是將比較實例在其成交日期的價格調(diào)整為估價期日的價格。通常用地價指數(shù)進行修正。修正公式如下：

4.區(qū)域因素修正與個別因素修正

區(qū)域因素修正是將比較實例在其外部區(qū)域條件下的價格調(diào)整為待估宗地外部區(qū)域條件下的價格。

個別因素修正是將可比實例在其個體狀況下的價格調(diào)整為待估宗地個體狀況下的價格。

區(qū)域因素修正與個別因素修正的具體因子如下表所示，需要能夠加以區(qū)分。

需要注意的是，當容積率對地價的影響較大時，應單獨修正。

5.使用年期修正

土地使用年期修正是將各比較實例的不同使用年期修正到待估宗地使用年期限，以消除因土地使用年期不同而對價格帶來的影響。修正公式如下：

年期修正后宗地價格=年期修正前比較實例價格×年期修正系數(shù)K

式中：

r—土地還原利率；

m—待估宗地的使用年期；

n—比較實例的使用年期。

推薦閱讀：房地產(chǎn)估價師考生必讀集錦，這些知識你都了解嗎？