自從之前鶴崗“兩三萬”便可買房子被曝光后，房產似乎有了一絲白菜價的意味，根據(jù)最新發(fā)布的全國城市住宅房價數(shù)據(jù)來看，四五線城市的房價持續(xù)走低，“白菜價”的房子越來越多。房地產行業(yè)幾乎與每個人息息相關，今天我們就和房地產估價師考試考生一起來學習一些房地產的知識。

根據(jù)國家統(tǒng)計局《三次產業(yè)劃分規(guī)定（2018）》，房地產業(yè)屬于第三產業(yè)，是為生產和生活服務的部門。而與之緊密相關的建筑業(yè)是物質生產部門，屬于第二產業(yè)。

房地產既是一種客觀存在的物質形態(tài)，同時也是一項法律權利。

物質形態(tài)包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的權利。比如住宅商鋪、廠房、倉庫以及辦公用房等出租的權利。

法律意義上的房地產本質是一種財產權利，這種財產權利是指寓含于房地產實體中的各種經(jīng)濟利益以及由此而形成的各種權利，如所有權、使用權、抵押權、地役權、居住權等。

房產價格的影響因素很多，主要分為兩類：自身因素和外部因素。

自身因素包括：實物、權益和區(qū)位；建筑物實物因素（結構、設備裝修、新舊程度）；土地實物因素。自身因素在不同房產上會有比較大的差異。比如是不是學區(qū)房，房屋建筑的年代差異，建筑內設備的質量和新舊程度等等。

外部因素：政策制度、人口、經(jīng)濟、社會、國際、心理、其他。外部因素確定的是一個地區(qū)房產價格的趨勢，比如一個經(jīng)濟下行的城市、人口凈流出的城市，房產價格很難上漲，大概率會跟隨城市經(jīng)濟發(fā)展趨勢下跌。

在進行房地產評估時，房地產區(qū)位是一個重要因素，不同種類的房產受到的影響也不同。不同房地產形式，對于地租的支付能力是不同的，一般來說中心商務區(qū)的地租支付能力最強，其對應的租金也最貴，農業(yè)最便宜。

在判定一個因素是否屬于區(qū)位因素時，可以把實際上不可移動的房地產想象成動產那樣是可以移動的，然后假設移動它。房地產移動之后會發(fā)生變化的因素－朝向、樓層、景觀，就屬于區(qū)位因素；反之，如果房地產移動之后不會發(fā)生變化的因素，比如建筑結構、戶型、房齡，就不屬于區(qū)位因素。

我國的經(jīng)濟很大程度上依賴于房地產，買房也是多數(shù)人必選之路，所以學習房產知識是十分有必要的，更多房產知識歡迎大家來房地產估價師輔導的課程中一起學習。

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