房地產(chǎn)抵押的需要(掌握)：

1.房地產(chǎn)抵押：債務(wù)人或第三人(抵押人)不轉(zhuǎn)移占有，將該房地產(chǎn)作為履債擔(dān)保，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人(抵押權(quán)人)有權(quán)以該房地產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣所得價(jià)款優(yōu)先受償。

2.房地產(chǎn)是良好的用于擔(dān)保債務(wù)履行的財(cái)產(chǎn)。貸款金額小于抵押房地產(chǎn)的價(jià)值(出于安全的考慮)。

3.房地產(chǎn)抵押對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要，主要有5種：

①初次抵押估價(jià)。

②再次抵押估價(jià)，即將已抵押的房地產(chǎn)再次抵押的，對(duì)該房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估?！稉?dān)保法》第三十五條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分?！?/p>

③續(xù)貸抵押估價(jià)，即抵押貸款到期后繼續(xù)以該房地產(chǎn)向同一抵押權(quán)人抵押貸款。

④抵押期間估價(jià)，即(貸款到期前)對(duì)抵押房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，監(jiān)測抵押房地產(chǎn)的價(jià)值的變化，也是出于風(fēng)險(xiǎn)防范。

⑤抵押房地產(chǎn)處置估價(jià)，即債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，將抵押房地產(chǎn)折價(jià)或者拍賣、變賣處置。

4.金融機(jī)構(gòu)貸款前、后和抵押物處置三個(gè)階段抵押估價(jià)。

——貸前：房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估、房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)價(jià)、抵押率(或貸款價(jià)值比、貸款成數(shù))測算等。

——貸后：抵押房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格動(dòng)態(tài)監(jiān)測和評(píng)估，有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)提示。

——處置：處置抵押房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估、處置方案、處置方式分析咨詢。

5.向抵押權(quán)人提供風(fēng)險(xiǎn)提示：

抵押人的行為使抵押房地產(chǎn)的價(jià)值減少，要求抵押人停止其行為;

抵押房地產(chǎn)價(jià)值減少，要求抵押人恢復(fù)抵押房地產(chǎn)的價(jià)值，或者提供與減值相應(yīng)的擔(dān)保;

抵押人不恢復(fù)抵押房地產(chǎn)的價(jià)值也不提供擔(dān)保的，要求債務(wù)人提前清償債務(wù)。