現(xiàn)場查勘是房地產(chǎn)估價一項基礎性工作?，F(xiàn)場查勘的質(zhì)量，現(xiàn)場查勘獲得信息量大小，直接影響到估價方法的選擇，從而影響房地產(chǎn)價格的客觀、公正、科學的確定，影響到估價師所承擔的風險的大小。目前，我們行業(yè)內(nèi)就存在輕視、甚至忽視現(xiàn)場查勘工作的現(xiàn)象，本文就房地產(chǎn)估價的現(xiàn)場查勘工作進行粗淺的分析，希望能起到拋磚引玉的作用，引起更多同行對房地產(chǎn)估價現(xiàn)場查勘的重視、對查勘的方法和效率的關注與研究，讓現(xiàn)場查勘起到應有的作用。

一、現(xiàn)場查勘的必要性

房地產(chǎn)估價是對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動，直接涉及利害方的經(jīng)濟利益，房地產(chǎn)估價不但應言之有理，更重要的是言之有據(jù)，任何不當，容易導致爭議，增加估價師風險。且不論國家民法、刑法對故意或過失導致房地產(chǎn)估價價格虛假所追究民事、刑事責任的嚴重后果，就從房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構的管理、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》、《城市房屋拆遷估價指導意見》等與我們估價執(zhí)業(yè)密切相關的管理規(guī)定來能解讀現(xiàn)場房地產(chǎn)估價現(xiàn)場查勘的必要性。

1、《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》的有關規(guī)定

依照中華人民共和國建設部第151號部令《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》第二十六條規(guī)定：注冊房地產(chǎn)估價師不得有的行為”中第（四）款規(guī)定不得有“簽署有虛假記載、誤導性陳述或者重大遺漏的估價報告”的行為，同時，第三十八條規(guī)定：注冊房地產(chǎn)估價師有本辦法第二十六條行為之一的，由縣級以上地方人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門給予警告，責令其改正，沒有違法所得的，處以1萬元以下罰款，有違法所得的，處以違法所得3倍以下且不超過3萬元的罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

2、《房地產(chǎn)估價機構管理辦法》的有關規(guī)定

依照中華人民共和國建設部第142號部令《房地產(chǎn)估價機構管理辦法》第三十二條規(guī)定：房地產(chǎn)估價機構不得有的下列行為中第（四）款規(guī)定了“違反房地產(chǎn)估價規(guī)范和標準”的行為；同時，第五十二條規(guī)定：房地產(chǎn)估價機構有本辦法第三十二條行為之一的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門給予警告，責令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款；給當事人造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

3、《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》的有關規(guī)定

依照中華人民共和國建設部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合頒布的《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》第十四條規(guī)定：房地產(chǎn)估價師應當對估價對象進行實地查勘，將估價對象現(xiàn)狀與相關權屬證明材料上記載的內(nèi)容逐一進行對照，全面、細致地了解估價對象，做好實地查勘記錄，拍攝能夠反映估價對象外觀、內(nèi)部狀況和周圍環(huán)境、景觀的照片。內(nèi)外部狀況照片應當作為估價報告的附件。由于各種原因不能拍攝內(nèi)外部狀況照片的，應當在估價報告中予以披露。實地查勘記錄應當作為估價檔案資料妥善保管。

同時，建住房[2006]8號文件《關于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務相關的房地產(chǎn)抵押估價管理有關問題的通知》第十一條規(guī)定：違反本通知規(guī)定的，由相關部門按照有關規(guī)定進行查處，并依法追究有關責任人的責任。

4、《城市房屋拆遷估價指導意見》的有關規(guī)定

依照中華人民共和國建設部建住房[2003]234號《建設部關于印發(fā)〈城市房屋拆遷估價指導意見〉的通知》中《城市房屋拆遷估價指導意見》第十五條詳細規(guī)定：拆遷估價人員應當對被拆遷房屋進行實地查勘，做好實地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。實地查勘記錄由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。因被拆遷人的原因不能對被拆遷房屋進行實地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實地查勘記錄上簽字的，應當由除拆遷人和估價機構以外的無利害關系的第三人見證，并在估價報告中作出相應說明。

5、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的有關規(guī)定

在國家質(zhì)量技術監(jiān)督局和中華人民共和國建設部聯(lián)合發(fā)布的《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-1999）對現(xiàn)場查勘做出一系列的規(guī)定：

4.0.5條規(guī)定：估價人員必須到估價對象現(xiàn)場，親身感受估價對象的位置、周圍環(huán)境、景觀的優(yōu)劣，查勘估價對象的外觀、建筑結構、裝修、設備等狀況，并對事先收集的有關估價對象的坐落、四至、面積、產(chǎn)權等資料進行核實，同時搜集補充估價所需的其他資料，以及對估價對象及其周圍環(huán)境或臨路狀況進行拍照等。

同時，8.0.4.、8.05、8.0.6條都對在估價報告中必須對現(xiàn)場勘情況的記載做出了詳細的規(guī)定。

外，4.0.1、4.0.4、4.0.3、4.0.6、5.2.1、5.3.1、5.4.1、5.5.1、5.6.1、7.0.2、7.0.4等條款在區(qū)分不同的估價目的、采用不同的估價方法、共同的作業(yè)要求、對包括現(xiàn)場查勘獲得的信息在內(nèi)的估價資料的收集、核對、分析、使用以及對估價結果的再次核查，資料檔案的保存進行了進一步的規(guī)定，無不在要求重視現(xiàn)場查勘的工作，并以次來推導、檢驗、檢查估價結果。

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二、現(xiàn)場查勘的內(nèi)容

房地產(chǎn)現(xiàn)場查勘是對房地產(chǎn)實物狀況進行實地考察。在核實房地產(chǎn)的實際功能、核對帳物的真實性、可靠性的共同點的基礎上，還應區(qū)別不同的估價方法所必須相關的查勘要求，旨在為正確估價提供第一手資料.

（一）現(xiàn)場查勘的共同點

現(xiàn)場查勘的的共同點可分為房地產(chǎn)物體的確認、房地產(chǎn)權屬關系的確認和所涉及房地產(chǎn)財務狀況的核查三個部分。

1、房地產(chǎn)物體的確認

房地產(chǎn)物體的確認是對象房地產(chǎn)實物狀態(tài)的清查核定。以地產(chǎn)為主的評估，物體的確認重點是坐落、地號、面積及附著物狀態(tài)；以房產(chǎn)為主的評估，物體的確認重點是建筑結構、構造、用途、成色狀態(tài)及地段坐落、區(qū)域環(huán)境。

(1)對象房地產(chǎn)所在位置和特點的確定

現(xiàn)以我們最常見的住宅單元房估價為例，按照由大到小、由粗及細來完成現(xiàn)場查勘工作。

首先是核對房地產(chǎn)的位置，如邊界、鄰地關系、道路關系，查對地號、房屋門牌號碼。

其次是對房地產(chǎn)所處區(qū)域的文化品位、經(jīng)濟地位、繁華程度，交通便捷程度，公共配套設施完備程度，周邊環(huán)境和景觀、城市規(guī)劃限制等影響房地產(chǎn)價格的因素，進行詳細調(diào)查。

注意：公園廣場及休閑娛樂設施、著名建筑群和小區(qū)、周邊樓盤特點和均價、供求情況、類似地產(chǎn)的租金水平、公交線路和公交站點、劃片小學和對口中學的教育配套設施（特別是名校）、醫(yī)院、銀行網(wǎng)點、超市及市場分布等。

第三是核查房地產(chǎn)所在小區(qū)的土地形狀、地勢、平整程度、地質(zhì)水文狀況、樓盤檔次、開發(fā)商、建設規(guī)模、幢數(shù)、布局、樓距（密度）、建筑風格、區(qū)內(nèi)景觀與綠化、噪聲和空氣污染、光污染、開熱島效應、發(fā)年份、物業(yè)、其他特點。

注意功能配套，如：車位車庫、業(yè)主專車、幼兒園、球場和游泳池等健身設施、溫泉、管道煤氣、寬帶和衛(wèi)星電視、集中抄表、智能工程及設施設備、物業(yè)公司品牌、物業(yè)收費、其他基礎設施等情況，是否完備。

第四是對房地產(chǎn)所在樓宇的查勘，具體為：結構和質(zhì)式、類型（高層、中高層、小高層、多層）、建筑高度與層數(shù)、造型、朝向、外墻、門窗、幾個梯位、一梯幾戶、工程質(zhì)量、建筑長寬比、利用率等情況。

注意：底層是否架空、屋面是否復式、各樓層功能、成新率、是否是電梯房、樓梯間裝修、入口處情況（是否設有大堂）、住戶情況（出租戶情況）、安防以及有其他影響樓宇使用功能的明顯因素。

第五就是具體單元的情況：用途、所在樓層（是否落地一層、是否有入戶花園、是否頂層、是否有贈送露臺）、在建筑物的平面部位、層高、戶型、面積。

注意：各房間分布和面積、進深和開間、朝向、露臺、陽照、采光、通風、門窗、裝修、構造、水電配套、裝修與家具和特殊設備、利用率、成新率、其他影響估價價格內(nèi)涵的差異情況。

（2）對象房地產(chǎn)類別的確認

根據(jù)我國的房地產(chǎn)管理體系，房產(chǎn)可按用途分類確認，土地按土地性質(zhì)、地段等級結合用途分類確認。

注意：國有劃撥、出讓、集體土地、使用權年限、建筑物合理壽命。

（3）對象房地產(chǎn)數(shù)量的確認

按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》第4.0.5條規(guī)定：房地產(chǎn)估價人員必須對產(chǎn)權等資料進行核實。同時為避免糾紛，房地產(chǎn)估價人員應依據(jù)委托人提供的權屬證書、填報的面積和其他具體資料對房地、地產(chǎn)數(shù)量的確認，重點是確定房屋（戶內(nèi)）建筑面積、土地面積。委托方提供的評估資料記載上的面積與實際面積若出現(xiàn)差異，要了解其原委。評估人員往往不容易做到具體地計算測量，但至少應以目測或步測，憑經(jīng)驗來測定。當發(fā)現(xiàn)整幢建筑或其他設施漏列時，應建議委托方補充書面資料或予以明確。若申報面積不實，應以實測面積經(jīng)委托方認可或建議測繪，作為估價依據(jù)。

2、房地產(chǎn)權屬關系的確認

權屬關系的確認是在核實房地實物有無及其狀態(tài)之后，確認其歸屬關系。權屬關系一般分為所有權和使用權，但在具體確認過程中，由房地經(jīng)營的多樣性可派生出多種權利關系。評估應明確確認房地產(chǎn)的一切權利關系，核實其權利關系是否存在及與其委托資料所載明的內(nèi)容是否一致。

(1)所有權的確認

主要是查對產(chǎn)權證明。對于土地，主要是區(qū)分國有地劃撥、國有地出讓和集體所有地；對于房屋，主要是區(qū)分房改房、商品房（安置房）、經(jīng)濟適用房、限價房、私房（或個人所有）和單位用房等產(chǎn)權，同時注意是否有共有、他項權利記載、其他影響價值內(nèi)涵的差異性。

(2)用益權的確認

主要是查對房地產(chǎn)的使用與經(jīng)營收益權利，包括土地的使用權、地面收益權、典當權等。

(3)擔保物權的確認

擔保物權主要是指用房地作為建立債權債務關系的擔保條件，如抵押權。

(4)限制性權利的確認

主要是查對房地產(chǎn)經(jīng)營、使用、轉(zhuǎn)租等方面的限制性權利和其他權益狀況。有限制性權的房地產(chǎn)，在所有權與使用權相對分離時，其價格會發(fā)生收益結構性變化。如所有者出租房地產(chǎn)，承租方無轉(zhuǎn)租權，則承租權的轉(zhuǎn)讓價格會降低。對房地產(chǎn)權利關系的確認實質(zhì)是對整體房地產(chǎn)的完全價格按權屬關系進行分割，權利愈充分，其價格構成因素就愈多。在當前的房地產(chǎn)估價中，應特另注意所有權、使用權、抵押擔保權及與房地產(chǎn)相關聯(lián)的債權的確定，查實國家主管機關簽發(fā)的權屬證明及委托人提供的當事人雙方簽訂的契約，區(qū)分權利范圍及其對等利益關系。

3、與房地產(chǎn)財務狀況的核對

對廠房或工區(qū)等多棟建筑物的評估，應注意對委托人提供的房地產(chǎn)財務狀況的核對，主要是核實房地產(chǎn)的原始價值、凈值；使用過程擴建、改建、修繕的追加值；地產(chǎn)的使用權利期、費用支付額、土地改造投資、與房地產(chǎn)相關聯(lián)的債權與債務等，作為估價結果的對照，注意價值差異的分析，保證估價結果的客觀。

（二）常用幾種不同估價方法的查勘側(cè)重點

1、市場法：在完成估價對象查勘的同時，對選取的可比實例應同步進行查勘，特別是交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素，福估指數(shù)、注意可比實例成交價格的內(nèi)涵的核查。注意統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一采用單價、統(tǒng)一幣種和貨幣單位、統(tǒng)一面積內(nèi)涵和面積單位。

2、收益法：對同類型客觀潛在毛收入、有效毛收入、運營費用、凈收益、資本化率、法定年限、使用年限、租約限制等關鍵因素進行查勘和核對。

3、成本法：重點是對建筑物的結構、構造、作法、材料、設備、配件、具體尺寸、建成年份、耐用年限、設計使用壽命、其他成本進現(xiàn)場查勘，并對土地取得費用、開發(fā)成本、建安費用、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤、預計凈殘等過程費用進行調(diào)查。

注意：結合《房屋完損等級評定標準（試行）》對成本法估價中的建筑物折舊與成新率，應是各種原因造成的建筑物價值損失的認定，包括物質(zhì)上的、功能上的和經(jīng)濟上的折舊。

4、假設開發(fā)法：重點查勘待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況、開發(fā)建設期、需增加投入、施工限制、規(guī)劃限制、資金的時間價值、市場需求變化分析、其他影響開發(fā)價值的因素。

5、基準地價修正法：重點是基準地價包含的區(qū)域，估價對象在該區(qū)域的部位、呈現(xiàn)的特點，對交易日期、區(qū)域因素、個別因素和其他影響基準地價修正使用的因素。

三、現(xiàn)場查勘的方法

現(xiàn)場查勘是房地產(chǎn)估價的一項深入調(diào)查研究工作，應做好充分的準備，并講究工作方法?？蓺w結為以下程序。

1、準備

①事前周密計劃：核對委托人對待估價對象的權屬資料提供的完整性，盡可能多地收集估價對象涉及的區(qū)域信息、樓盤信息、估價對象總平面圖、典型房屋結構及造價等信息。研究資料，根據(jù)估價師經(jīng)驗確定所需要的重點信息、查勘線路，提出查勘大綱，帶著問題去查勘，目標明確。

②確定參與人員：按照規(guī)范和規(guī)定，2人以上共同進行，拆遷和抵押目的的估價必須是有估價師前往查勘。同時應結合估價目的、擬采用的估價方法，確定有專長的估價人選。如擬采用成本法，應派出熟悉工程技術和建安造價的估價人員，若采用市場法，應有對樓盤和市場熟知的人員參加。但我們提倡復合性人才，每個估價員均應有相關知識，發(fā)揮幫帶作用，讓每個估價人員都能獨擋一面，獨立工作。

③攜帶工具：攜帶好數(shù)碼照相機、指南針、卷尺和皮尺、激光測距儀、查勘記錄表和筆等工器具。對明知爭議較大的，最好進行錄像，準備攝相機和膠卷相機。

④確定時間：聯(lián)系好估價對象產(chǎn)權人和房產(chǎn)、地產(chǎn)管理人員，保證有關人員能一同前往定查勘，便于了解現(xiàn)狀與估價時點的差異、與權屬證書的差異，提高效率。

2、現(xiàn)場踏勘

①普查：核對帳物，清點房產(chǎn)棟號、建設年限、結構類別，對重列、漏列作好記錄。

②重點查勘：按照查預定的勘順序進行，具體為房地產(chǎn)位置確定、對區(qū)域和環(huán)境的查勘、對小區(qū)和環(huán)境的查勘，對房地產(chǎn)所處的樓宇的查勘，對具體房地產(chǎn)單元房的查勘。

③記錄和分析：按照估價對象特點，對房屋進行詳細查勘記錄。宏觀面，以照相機為主要工具，按照查勘順序進行逐一拍攝；微觀者，進行實地測量，同步在記錄表上逐一登記。當場分析，認為對有必要的因素增加查勘，以提高一次性查勘效率。

3、踏勘資料

①確認的房地產(chǎn)：按照委托人提供的權屬資料核對確認估價對象，驗證基礎數(shù)據(jù)。

②野外資料查驗：按照查勘順序進行資料整理，由遠及近，由大及小、由外至內(nèi)，由低到高，結合查勘記錄表和照片，按照檔案要求初步查驗、分析，來確定查勘工作是否可以結束。

③內(nèi)業(yè)整理?；氐焦荆瑧⒓催M行野外資料歸檔工作，一者，保證在最佳的記憶狀態(tài)完成照片的標注和內(nèi)業(yè)整理，保證信息安全；二者，清空相機、攝相機的記憶卡內(nèi)容，保證隨時可外出進行下個項目的查勘。

內(nèi)業(yè)整理還應按照估價作業(yè)要求，結合估價方法進一步進行資料的整理，并作出具體分析，開始報告的編制，同時積累類似估價案例庫。

④發(fā)現(xiàn)問題。列出尚未清楚的問題，進一步調(diào)查了解核實。

4、總結經(jīng)驗

房地產(chǎn)估價是一門藝術，是一門科學，應該階段性總結現(xiàn)場查勘的經(jīng)驗和教訓，優(yōu)化查勘流程，減少外業(yè)的工作量，提高查勘效率。

四、現(xiàn)場查勘的幾點思考

1、估價對象及所依賴的環(huán)境在估價作業(yè)期間查勘結論發(fā)生了重大變化，應對估價報告作出調(diào)整和說明。

（1）估價對象自身狀況：估價報告期間，估價對象發(fā)生重大狀況變化，例如房屋局部倒塌或局部土地滅失等視不同的估價目的，應對估價結果進行重新調(diào)整和說明。

（2）估價對象的環(huán)境：估價報告期間，估價對象所依賴的社會經(jīng)濟政治環(huán)境，尤其是規(guī)劃變更等發(fā)生重大變化，甚至使估價時點的估價結果無法使用，應對估價結果進行調(diào)整。

2、拆遷評估多為追溯性評估。按照《福建省城市房屋拆遷評估技術規(guī)范》，拆遷補償?shù)墓纼r時點為《房屋拆遷許可證》核發(fā)之日，所以拆遷評估的現(xiàn)場查勘多在估價時點之后。因此，估價人員應關注房屋主體、設施設備因自然毀損、被拆被盜造成的兩個時點的差異，作相應調(diào)整，并在估價報告中作必要說明和聲明。

3、專業(yè)工作盡量依托專業(yè)機構。如拆遷房屋估價查勘中涉及到工程造價、成新鑒定，尤其是危房，面積測量等工作時，建議委托人另行委托相應有資格的機構同步進行，評估機構利用其工作成果。

4、現(xiàn)場勘驗、調(diào)查詢證記錄應充分完備?，F(xiàn)場工作底稿上應有現(xiàn)場記錄人、復核人的及時簽字。應載明勘查時間、地點、勘查人、在場人、勘查經(jīng)過和結果(內(nèi)容涵蓋所有區(qū)域和個別因素)，并請當事人或在場人簽名、蓋章，當事人或在場人拒絕的，應予說明。市場調(diào)查詢證記錄亦如此。必要時，可將現(xiàn)場勘驗記錄、照片、錄像、證照材料及時提交委托方一并公正機構辦理證據(jù)保全手續(xù)。

5、現(xiàn)場拍攝照片最低要求：

（1）部位：小區(qū)大門、小區(qū)背景、區(qū)內(nèi)平面（到小區(qū)最高建筑物頂或相關部位俯拍）、樓宇外觀、梯間、廳、房間、廚房、衛(wèi)生間、露臺等。

（2）細部：對評估對象應有細部拍攝，突出物業(yè)管理公司、外墻裝飾、房內(nèi)裝修、家具、門窗、設施設備、構筑物、其他特別構造等。

（3）內(nèi)容：樓宇外觀盡量要把整座樓的全景照進去，突出其特點；室內(nèi)照片盡量要能體現(xiàn)出房內(nèi)的裝修情況，盡可能把地面，墻和天花都能照到。需要離被拍攝物遠一點才能達到這個效果。

總之，規(guī)范的現(xiàn)場查勘能幫助估價師將估價對象、周圍環(huán)境親身體驗轉(zhuǎn)化為客觀量度，減少估價師的主觀判斷，量化環(huán)境因素和個別因素對房地產(chǎn)估價對象價值的影響，提高估價的質(zhì)量，提高估價師執(zhí)業(yè)水平，降低甚至規(guī)避了估價師乃至估價機構的責任和風險。

作者：蘇俊華