2016年房地產(chǎn)估價師理論與方法試題及答案

一、單項選擇題

1關于房地產(chǎn)估價誤差的說法，錯誤的是()。

A房地產(chǎn)估價難免會有誤差

B房地產(chǎn)評估價值與實際成交價的差異即為估價誤差

C不應采用—般物理測量的誤差標準來要求估價的誤差標準

D可通過嚴格履行估價程序來減小估價誤差

【答案】B

【解析】本題考查的是房地估價的特點。判斷一個評估價值的誤差大小準確性，理論上是將它與真實價值進行比較，實際一般是將它與合格的估價師的重新估價結果進行比較，由于真實價值不可得知，出現(xiàn)了替代真實價值的兩種選擇，即實際成交價格和合格的估價師的重新估價結果。參見教材P9。

2關于房地產(chǎn)估價結果的說法，錯誤的是()。

A估價結果是通過估價活動得出的估價對象價值或價格及提供的相關專業(yè)意見

B注冊房地產(chǎn)估價師在完成估價之前應征求估價委托人對估價結果的意見

C估價結果可能與估價對象在市場上進行交易的成交價格有所不同

D估價結果可能受注冊房地產(chǎn)估價師的專業(yè)水平和職業(yè)道德的影響

【答案】B

【解析】本題考查的是估價結果，不能在未估價之前就征求委托人或估價利害關系人對估價結果的意見。參見教材P35。

3估價中應盡量采用多種估價方法，其主要原因是()

A估價對象適宜采用多種方法估價

B各種估價方法都有—定的局限性

C各種估價方法之間具有理論統(tǒng)—性

D難以通過分析排除不適用的估價方法

【答案】B

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)估價的特點。要求在估價中盡量采用多種估價方進行估價，就是考慮到不同估價方法都有局限，參見教材P10。

4下列引起某商業(yè)房地產(chǎn)價格上漲的因素中.不屬于該商業(yè)房地產(chǎn)價格自然增值的是()

A該商業(yè)房地產(chǎn)所在地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展、人口增加

B該商業(yè)房地產(chǎn)附近修建地鐵、交通條件改善

C該商業(yè)房地產(chǎn)所在區(qū)域規(guī)劃為城市中央商務區(qū)

D該商業(yè)房地產(chǎn)擁有者聘用了優(yōu)秀的物業(yè)服務企業(yè)

【答案】D

【解析】本題考查的是保值增值。外部經(jīng)濟需求增加導致稀缺性增加、房地產(chǎn)使用管制改變所引起的房地產(chǎn)價格上漲，是真正的房地產(chǎn)自然增值。參見教材P65。

5下列估價對象區(qū)位狀況的描述中，不屬于位置狀況描述的是( )

A估價對象距離機場35公里

B估價對象東面臨街，所臨街道為城市主干道

c估價對象建筑物坐北朝南

D估價對象附近有三條公交線路經(jīng)過

【答案】D

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述。房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述中的位置描述包括坐落、方位與、相關場所的距離、臨街狀況、朝向、樓層，參見教材P78。

6下列影響房地產(chǎn)供求變化的因素中，不會引起房地產(chǎn)需求量增加的是( )。

A消費者的收入水平增加

B該種房地產(chǎn)的價格水平下降

C該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本上升

D消費者預期該種房地產(chǎn)價格上漲

【答案】C

7購買—套建筑面積為120m2，單價為8000元/m2的住宅，下列付款方式，名義價格和實際價格相符的是()。

A于成交日期—年后一次性支付所有款項

B于成交日期一次性付清，結予5%的優(yōu)懸

c于成交日期支付50萬元.余款在第一年年末支付

D首付50%，余款以期限10年利率7%，按月等額本息還款的抵押貸款支付

【答案】D

【解析】本題考查的是名義價格和實際價格，選項D的名義價格和實際價格是相等的，都是216萬元。P113.

8距離是衡量房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣最常見、最簡單的指標，其中相對科學的距離指標是()。

A空間直縫距離

B交通線路距離

C交通時間距離

D經(jīng)濟距離

【答案】D

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。經(jīng)濟距離是更科字但較復雜的一種距離，它是把交通時間、交通費用統(tǒng)—用貨幣來衡量，以反映距離，參見敬材P132.

9下列影響—套住房價格的因素中，不屬于實物因素的是().

A朝向

B保溫

C隔音

D戶型

【答案】A

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)實物因素。朝向是區(qū)位因素。P125。

10關于房地產(chǎn)估價合法原則及其運用的說法，正確的是( )

A只有合法的房地產(chǎn)才能成為估價對象

B估價對象狀況必須是實際狀況

C以公益為目的學校教學樓可以作為抵押評估對象

D估價結果應是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格

【答案】D

【解忻】本題考查的是合法原則，合法原則要求估價結果是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格。參見教材P155。