多選題

1關(guān)于房地產(chǎn)估價要素的說法，正確的有()。

A估價目的取決于估價委托人對估價的實(shí)際需要

B估價對象由估價委托人和估價目的雙重決定

C選取估價依據(jù)應(yīng)有針對性，主要是根據(jù)估價對象和價值類型選取

D估價原則應(yīng)根據(jù)價值類型和估價目的進(jìn)行選擇

E 估價程序是指完成估價項(xiàng)目所需做的各項(xiàng)工作進(jìn)行的先后次序不得交叉或反復(fù)

【簪塞】ABDE

【辨析】本題考查的是估價目的。在估價中選取估價依據(jù)應(yīng)有針對性，主要是根據(jù)估價目的和估價對象來選取，參見教材P33.

判斷題

2房屋被征用為臨時安置用房，半年后返還時發(fā)現(xiàn)局部毀損，補(bǔ)償金額應(yīng)包括使用上的補(bǔ)償和相當(dāng)于被征用房屋價值的補(bǔ)償.( )

【答案】×

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)征收征用的需要。房地產(chǎn)被征用后毀損的，補(bǔ)償金額應(yīng)包括使用上的補(bǔ)償和相當(dāng)于被征用房地產(chǎn)毀損前后價值之差的補(bǔ)償：房地產(chǎn)被征用后滅失的，補(bǔ)償金額應(yīng)包括使用上的補(bǔ)償和相當(dāng)于被征用房地產(chǎn)價值的補(bǔ)償，參見教材P18。

3某宗建設(shè)用地紅線內(nèi)的給水、排水、電力等基礎(chǔ)設(shè)施屬于該宗土地的實(shí)物因素。( )

【簪室】×

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的含義。如累是該房地產(chǎn)內(nèi)部(用地紅線內(nèi))的配套設(shè)施，則應(yīng)屬于該房地產(chǎn)的實(shí)物因素。P54。

4房地產(chǎn)投保火災(zāi)風(fēng)險時的保險價值，通常不應(yīng)包含不可能損毀的土地價值.( )

【答案】、√

【解析】本題考查的是買賣價格、租賃價格、抵押價值、保陸價值、計(jì)稅價值和征收價值。投保火災(zāi)險時的保險價值，僅是有可能遭受火災(zāi)損毀的建筑物的價值及其可能連帶損失，而不包含不可損毀的土地的價值，通常具體是指建筑物的重置成本或重建成本和修復(fù)期間的經(jīng)濟(jì)損失(如停產(chǎn)停業(yè)損失、租金損失等).P102.

5在賣方市場下，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，通常會使房地產(chǎn)價格下降。()

【答案】x

【解析】本題考查的是稅收制度政策。一般地說.增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會增加房地產(chǎn)開發(fā)成本，從而會推動房地產(chǎn)價格上漲，相反，會使房地產(chǎn)價格下降。 P139.

6房地產(chǎn)市場價值評估應(yīng)同時遵循獨(dú)立、客觀、公正原則，合法原則，價值時點(diǎn)原則，替代原則，最高最佳利用原則。( )

【答案】、√

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)估價原則的含義，市場價值評估應(yīng)遵循獨(dú)立、客觀、公正原則，合法原則，價值時點(diǎn)原則，替代原則，最高最佳利用原則， P153.

7房地產(chǎn)市場狀況調(diào)整不僅是交易日期調(diào)整，還包括一些其他因素調(diào)整。( )

【答案】x

【解析】本題考查的是市場狀況調(diào)整的含義。市場狀況調(diào)整也稱為交易日期調(diào)整。P192。

8比較法估價中進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整.是把可比實(shí)例在其成交日期的自身狀況下的價格，調(diào)整為在價值時點(diǎn)的估價對象狀況下的價格。( )

【答案】√

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的臺義。進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，是把可比實(shí)例在其自身下的價格，調(diào)整為在估價對象狀況下的價格，P95.

10有獨(dú)特設(shè)計(jì)或者只針對特定使用者的特殊需要而開發(fā)的房地產(chǎn)通常采用成本法估價。( )

【答案】、√

【解析】本題考查的是。有獨(dú)特設(shè)計(jì)或者只針對特定使用者的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，以及單獨(dú)的建筑物或者其裝飾裝修部分，通常也是采用成本法估價。

11運(yùn)用分解法求取建筑物折舊時，只存在不可修復(fù)的功能落后折舊，不存在可修復(fù)的功能落后折舊.()

【答案】×

【解析】本題考查的是分解法。將物質(zhì)折舊項(xiàng)目分為可修復(fù)項(xiàng)目和不可修復(fù)項(xiàng)目兩類。P305.

12在假設(shè)開發(fā)法的動態(tài)分析法中，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值是未來開發(fā)完成時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值。()

【答案】×

【解析】本題考查的是假設(shè)開發(fā)法。但在動態(tài)分析法中，對于未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜建成銷售的，通常是預(yù)測它在末來開發(fā)完成之時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值，但當(dāng)房地產(chǎn)市場較好而適宜預(yù)售的，則是預(yù)測它在預(yù)售時房地產(chǎn)市場狀況下的價值，當(dāng)房地產(chǎn)市場不好而需要廷遲銷售的，則是頂測它在延遲銷售時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值.參見教材P332。

13運(yùn)用平均發(fā)展速度法預(yù)測房地產(chǎn)價格時，可對過去各期的發(fā)屜速度予以加權(quán)計(jì)算，權(quán)重應(yīng)根據(jù)各期發(fā)屋速度的大小，由小到大來確定。( )

【答案】x

【解析】本題考查的是平均發(fā)展速度法。由于越接近所預(yù)測的價格對應(yīng)的時間的發(fā)展速度對預(yù)測越重要，所以如果能用不同的權(quán)重對過去各期的發(fā)展速度予以加權(quán)后再計(jì)算其平均發(fā)展速度，就能使預(yù)測的價格更接近或符合實(shí)際。至于在預(yù)測時究竟應(yīng)采用哪種權(quán)重予以加權(quán)，一般需要根據(jù)房地產(chǎn)價格的變動過程和趨勢以及房地產(chǎn)估價師的經(jīng)驗(yàn)來判斷確定。參見教材P351。

14基準(zhǔn)地價修正法估價結(jié)果的準(zhǔn)確性，主要取決于基準(zhǔn)地價的準(zhǔn)確性以及調(diào)整系數(shù)的完整性和合理性。()

【答案】、√

【解析】本題考查的是基準(zhǔn)地價修正法?；鶞?zhǔn)地價修正法的估價結(jié)果的準(zhǔn)確性，主要取決于基準(zhǔn)地價的準(zhǔn)確性以及調(diào)整系數(shù)的完整性和合理理性。P384。

15在界定估價對象的范圍時，要特別注意是否不包括屬于房地產(chǎn)的財產(chǎn)和包括房地產(chǎn)以外的財產(chǎn)。()

【答案】、√

【解析】本題考查的是估價對象的確定。在界定估價對象的范圍時，要特別注意是否不包括屬于房地產(chǎn)的財產(chǎn)和包括房地產(chǎn)以外的財產(chǎn)，以及同一標(biāo)的物在低押、征收、自愿轉(zhuǎn)讓、司法拍賣等不同的估價目的下，估價對象的范圍可能應(yīng)有所不同，參見教材P401。