房地產(chǎn)估價中的估價假設(shè)和限制條件是估價報告中的重要組成部分，是對估價假設(shè)和估價報告使用限制的說明，其內(nèi)容對估價委托人及其他報告使用者了解估價活動的前提條件和正確理解估價結(jié)果的價值內(nèi)涵，具有十分重要的作用。估價假設(shè)和限制條件運用充分、得當，可有效提升估價報告質(zhì)量，并能在一定程度上規(guī)避估價風險。

一、估價假設(shè)分類及撰寫概要

（一）一般假設(shè)

主要包含房地產(chǎn)市場及交易條件通用假設(shè)和估價項目常用假設(shè)，使用方向及撰寫概要如下：

1.【對權(quán)屬證書審慎檢查但未核實】估價委托人提供了估價對象的《房屋所有權(quán)證》和《國有土地使用證》（或《不動產(chǎn)權(quán)證書》），我們未向政府有關(guān)部門進行核實，在無理由懷疑其合法性、真實性、準確性和完整性的情況下，假定估價委托人提供的資料合法、真實、準確、完整。

2.【對房屋安全、環(huán)境污染關(guān)注但無鑒定、檢測】注冊房地產(chǎn)估價師已對房屋安全、環(huán)境污染等影響估價對象價值的重大因素給予了關(guān)注，在無理由懷疑估價對象存在安全隱患且無相應(yīng)的專業(yè)機構(gòu)進行鑒定、檢測的情況下，假定估價對象能正常安全使用。

3.【對房屋建筑面積未進行專業(yè)測量但予以關(guān)注】注冊房地產(chǎn)估價師未對房屋建筑面積進行專業(yè)測量，經(jīng)現(xiàn)場查勘觀察，估價對象房屋建筑面積與《房屋所有權(quán)證》（或《不動產(chǎn)權(quán)證書》）記載建筑面積大體相當。

4.【對房地產(chǎn)市場的假設(shè)】估價對象在價值時點的房地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場，即能滿足以下條件：

（1）交易雙方自愿地進行交易；

（2）交易雙方處于利己動機進行交易；

（3）交易雙方精明、謹慎行事，并了解交易對象、知曉市場行情；

（4）交易雙方有較充裕的時間進行交易；

（5）不存在買者因特殊興趣而給予附加出價；

5.【估價對象為整體房地產(chǎn)中的一部分】估價對象應(yīng)享有公共部位的通行權(quán)及水電等共用設(shè)施的使用權(quán)。

（二）特殊類假設(shè)

主要包括未定事項假設(shè)、背離事實假設(shè)、不相一致假設(shè)、依據(jù)不足假設(shè)等，使用方向及撰寫概要如下：

1.【未定事項假設(shè)】應(yīng)說明對估價所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率、房屋建成年份等事項所做的合理的、最可能的假定。例如：

（1）【《房屋所有權(quán)證》未記載房屋建成年份】估價對象《房屋所有權(quán)證》（或《不動產(chǎn)權(quán)證書》）未記載估價對象房屋的建成年份，經(jīng)注冊房地產(chǎn)估價師實地調(diào)查，房屋建成年份為****年，本次估價房屋建成年份以實際調(diào)查為準。

（2）【《房屋所有權(quán)證》未記載房屋合法用途】估價對象《房屋所有權(quán)證》（或《不動產(chǎn)權(quán)證書》）未記載估價對象的合法用途，經(jīng)注冊房地產(chǎn)估價師實地查勘，估價對象為**用房，本次估價設(shè)定房屋合法用途為**.

（3）【未提供容積率】估價委托人提供的資料未記載估價對象的容積率，本次估價采用的容積率以估價對象實際容積率為準。

2.【背離事實假設(shè)】應(yīng)說明因估價目的的特殊需要、交易條件設(shè)定或約定，對估價對象狀況所做的與估價對象在價值時點的狀況不一致的合理假定。例如：

（1）【房地產(chǎn)抵押估價報告價值時點與完成實地查勘日不一致】本次估價價值時點為****年**月**日，完成實地查勘日期為****年**月**日，價值時點與完成實地查勘日期不一致，本次估價假定價值時點房地產(chǎn)狀況與完成實地查勘之日的狀況一致。

（2）【被征收房屋已租賃、抵押、查封】本次對被征收房屋的價值進行評估，不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

（3）【被征收房屋區(qū)位、實物狀況遭破壞需要進行征收估價】在價值時點，被征收房屋的周邊環(huán)境、實物狀況已遭到破壞，影響了估價對象的正常使用，根據(jù)估價目的，本次估價不考慮被征收房屋的周邊環(huán)境、實物狀況受到破壞的影響。

（4）【房地產(chǎn)司法拍賣估價】在價值時點，估價對象已被人民法院查封（或存在擔保物權(quán)、其他優(yōu)先受償款），本次估價不考慮估價對象已被查封因素的影響。

3.【不相一致假設(shè)】應(yīng)說明在估價對象的實際用途、房屋登記用途、土地登記用途、規(guī)劃用途等用途之間不一致，或房屋權(quán)屬證明、土地權(quán)屬證明等資料的權(quán)利人之間不一致，估價對象的名稱或地址不一致等情況下，對估價所依據(jù)的用途或權(quán)利人、名稱地址等的合理假定。

例如：【證載用途不一致】估價對象《國有土地使用證》證載土地用途為工業(yè)，《房屋所有權(quán)證》證載房屋用途為工業(yè)、住宅及辦公，經(jīng)注冊房地產(chǎn)估價師實地查勘，估價對象房屋實際作為生產(chǎn)車間及職工宿舍、生產(chǎn)辦公用房，均為工業(yè)生產(chǎn)用途，本次評估估價對象用途以《國有土地使用證》證載工業(yè)用途為準。

4.【依據(jù)不足假設(shè)】應(yīng)說明在估價委托人無法提供估價所必需的反映估價對象狀況的資料以及注冊房地產(chǎn)估價師進行了盡職調(diào)查仍然難以取得該資料的情況下，對缺少該資料的說明及對相應(yīng)的估價對象狀況的合理假定。例如：

（1）【不能提供權(quán)屬證明原件】

（2）【不能進入估價對象內(nèi)部查勘】

二、限制條件撰寫概要

估價報告使用限制，主要對估價報告的用途、使用者、使用期限、使用范圍等的限定，以及說明使用報告時需注意的其他特殊事項。例如：

（1）【估價報告使用期限】本估價報告使用期限自估價報告出具之日起為壹年。若報告使用期限內(nèi)，房地產(chǎn)市場或估價對象狀況發(fā)生重大變化，估價結(jié)果需做相應(yīng)調(diào)整或委托估價機構(gòu)重新估價。

（2）【價值類型限制】估價結(jié)果為房地產(chǎn)市場價值，未考慮快速變現(xiàn)等處分方式帶來的影響。

（3）【估價報告用途限制】本估價報告估價結(jié)果為**，按照既定目的提供給估價委托人使用，若改變估價目的及使用條件，需向本公司咨詢后作必要調(diào)整甚至重新估價。

（4）【報告分類使用限制】本估價報告分為“估價結(jié)果報告”和“估價技術(shù)報告”兩部分。“估價結(jié)果報告”提供給估價委托人，“估價技術(shù)報告”根據(jù)有關(guān)規(guī)定由估價機構(gòu)存檔并在**時提供給**.

（5）【報告內(nèi)容采用限制】未經(jīng)估價機構(gòu)書面同意，本估價報告的全部或部分及任何參考資料均不允許在任何公開發(fā)表的文件、通告或聲明中引用，亦不得以其他任何方式公開發(fā)表。

（6）【其他特殊使用提示】（根據(jù)估價目的及房地產(chǎn)狀況等，對使用報告時需注意的其他特殊事項進行提示）

三、注意事項

（一）估價假設(shè)和限制條件應(yīng)符合“必要、充分、合理、有依據(jù)”的要求，做到“無關(guān)必舍，應(yīng)有必全”。

（二）估價假設(shè)、限制條件、估價師聲明三部分要界定清楚，不得混淆使用。

（三）估價假設(shè)和限制條件撰寫概要為提示性內(nèi)容，不宜簡單照搬采用，應(yīng)注意適用性及針對性。

（四）因部分早期頒發(fā)的《房屋所有權(quán)證》及《國有土地使用證》記載信息缺失，此類房地產(chǎn)估價時應(yīng)特別予以關(guān)注。

（五）當無某項假設(shè)時，該項假設(shè)暫不作為報告內(nèi)容。如果《房地產(chǎn)估價報告評審標準》明確要求每項假設(shè)均作為報告內(nèi)容時，按評審標準要求撰寫。

相關(guān)閱讀：河南省房地產(chǎn)估價師與經(jīng)紀人協(xié)會關(guān)于修訂發(fā)布《河南省房地產(chǎn)估價技術(shù)指引》（1-3號）的通知