房地產(chǎn)市場狀況調(diào)整也稱之為交易日期調(diào)整，其功能是把可比實例成交日期的價格調(diào)整到價值時點的價格。估價實踐中，房地產(chǎn)市場狀況調(diào)整不規(guī)范的現(xiàn)象一直存在，嚴重影響了比較法的使用。根據(jù)當前房地產(chǎn)市場狀況及估價技術水平，房地產(chǎn)市場狀況調(diào)整宜先采用價格變動率法，待實例資料充實、價格指數(shù)編制技術成熟后采用價格指數(shù)法。

一、市場狀況調(diào)整方法

（一）價格變動率法

目前全省絕大部分市縣未公布房地產(chǎn)價格指數(shù)，應采用價格變動率法進行房地產(chǎn)市場狀況調(diào)整。價格變動率采用三組（含三組）以上類似房地產(chǎn)近期價格變動率的簡單算術平均值或加權算術平均值確定，調(diào)整公式采用連乘計算模型。每組房地產(chǎn)應在區(qū)位及實物因素相似、權益因素相同的情況下，利用比較法估價技術修正調(diào)整至“相同”或“同質(zhì)”狀態(tài)，然后計算價格變動率。

估價對象為成套住宅時，每組房地產(chǎn)價格變動終止日不宜早于價值時點前一個月，起始日應早于（最早成交）可比實例的成交日期；估價對象為其他類型房地產(chǎn)時，每組房地產(chǎn)價格變動終止日不宜早于價值時點前3個月，并在進行房地產(chǎn)市場狀況調(diào)整時充分說明價值時點前3個月同類房地產(chǎn)價格的波動情況，當價格變動幅度較大時，可根據(jù)前期同類房地產(chǎn)價格變動率分析估算該時段價格變動幅度。

（二）價格指數(shù)法

有條件的市縣行業(yè)組織或估價機構，可編制不同區(qū)位、不同類型的房地產(chǎn)價格指數(shù)。編制房地產(chǎn)價格指數(shù)應當采集大量經(jīng)房地產(chǎn)估價人員查勘了解的實例資料，建立“標準房地產(chǎn)”，經(jīng)各項修正、調(diào)整（即“同質(zhì)化”處理），使其處于一種除時間序列不同以外其余全部相同或相似狀態(tài)，然后再進行數(shù)據(jù)處理（平均、插值、圓滑等），進而測算房地產(chǎn)價格指數(shù)。

二、注意事項

（一）采用價格調(diào)整體系應與房地產(chǎn)區(qū)位、類型相一致，例如：不能采用增量房價格指數(shù)或變動率去調(diào)整存量房價格（因統(tǒng)計口徑等原因，公布的增量房價格信息與存量房價格變化趨勢并不完全一致）。

（二）估價機構可在不與《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《房地產(chǎn)估價理論與方法》教材相抵觸的前提下，利用房地產(chǎn)市場資料，經(jīng)相關技術處理，編制房地產(chǎn)價格變動率及房地產(chǎn)價格指數(shù)，在估價機構內(nèi)部使用。編制房地產(chǎn)價格指數(shù)的，應及時向河南省房地產(chǎn)估價師與經(jīng)紀人協(xié)會備案，協(xié)會對重要估價參數(shù)知識產(chǎn)權進行掌握及保護。

（三）估價實踐中，當分析房地產(chǎn)價格變化趨勢平穩(wěn)，不進行市場狀況調(diào)整時，應詳細敘述理由，甚至用相關數(shù)據(jù)來佐證。省協(xié)會允許過渡期之后，不調(diào)整且無充分理由的，評審估價報告時以“調(diào)整方法不明確，理由不充分”為由扣分。

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