2019房地產估價師《理論與方法》考點九：最佳開發(fā)經營方式的選擇，房產估價師涉及考點比較多，記憶起來也比較困難。我們可以對這些知識點進行梳理。這樣備考，效果才能比較好。今天，建設工程教育網為大家介紹的是2019房地產估價師《理論與方法》考點九：最佳開發(fā)經營方式的選擇，希望對各位有所幫助。

　　2019房地產估價師《理論與方法》考點九：最佳開發(fā)經營方式的選擇

　　第四節(jié) 最佳開發(fā)經營方式的選擇

　　選取最佳開發(fā)經營方式之前，應調查、分析待開發(fā)房地產狀況和當?shù)胤康禺a市場狀況，然后選取最佳開發(fā)經營方式并確定未來開發(fā)完成后的房地產狀況。(以評估政府有償出讓國有建設用地使用權的價格為例予以說明)

　　在中國現(xiàn)行土地使用制度下，政府有償出讓國有建設用地使用權的土地，可能是熟地，毛地或生地。出讓方式主要有招標、拍賣、掛牌和協(xié)議四種。無論是采取哪種出讓方式，政府都需要對這類房地產開發(fā)用地進行估價，以確定其招標底價、拍賣底價(保留價)、掛牌底價、協(xié)議出讓最低價，做到心中有數(shù)。

　　投標人、競買人、土地使用者也需要對這類房地產開發(fā)用地進行估價，以確定其報價或出價。這類房地產開發(fā)用地的用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率、使用期限等限制條件，通常政府在事先已明確，投標人、競買人、土地使用者如果取得了該類土地，只能在政府的這些限制條件下開發(fā)利用。因此，政府的這些限制條件，也是評估這類房地產開發(fā)用地的價值時必須遵守的前提條件。

　　調查、分析該類房地產開發(fā)用地的狀況主要包括下列方面：

　　(1)弄清土地的區(qū)位狀況，包括3個層次：

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　?、谕恋厮诔鞘袃鹊膮^(qū)域的性質;

　?、劬唧w的區(qū)位狀況。弄清這些，主要是為選擇最佳的用途服務。

　　例如，位于上海浦東新區(qū)的一塊房地產開發(fā)用地需要估價，弄清該塊土地的區(qū)位狀況，需要弄清上海的性質和地位，浦東新區(qū)的性質和地位，浦東新區(qū)與上海老市區(qū)的關系以及政府對該區(qū)的政策和規(guī)劃建設設想等，此外還要弄清這塊土地在該區(qū)內的具體區(qū)位狀況，包括交通條件、外部配套設施、周圍環(huán)境等。

　　(2)弄清土地的實物狀況，包括面積、形狀、地形、地勢、地質條件、開發(fā)程度等。弄清這些，主要是為預測后續(xù)開發(fā)的必要支出服務。

　　(3)弄清土地的權益狀況，特別是規(guī)劃條件和將擁有的土地權利。弄清規(guī)劃條件包括弄清土地用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等。弄清將擁有的土地權利包括弄清土地權利性質、使用期限、能否續(xù)期，以及對該房地產開發(fā)項目及建成后的房地產轉讓、抵押、出租甚至價格等的有關規(guī)定等。弄清規(guī)劃條件主要是為選取最佳的開發(fā)利用方式、確定未來開發(fā)完成后的房地產狀況服務。

　　弄清將擁有的土地權利主要是為預測開發(fā)完成后的房地產市場價格、租金等服務。

　　在調查、分析了房地產開發(fā)用地的狀況和當?shù)胤康禺a市場狀況后，便可以選取最佳的開發(fā)利用方式，包括選取最佳的用途、建筑規(guī)模、檔次等。這些都要在規(guī)劃允許的范圍內選取，也就是說在規(guī)劃條件給定的范圍內的最佳。在選取最佳的開發(fā)利用方式中，最重要的是選取最佳的用途。

　　選取最佳的用途，要考慮該土地位置的可接受性及這種用途的現(xiàn)實社會需要程度和未來發(fā)展趨勢，或者說，要分析當?shù)厥袌龅慕邮苣芰?，即在項目建成后市場上究竟需要什么類型的房地產。

　　例如，某宗土地的規(guī)劃用途為賓館或公寓、寫字樓，但在實際估價中究竟應選擇哪種用途?這首先要調查、分析該土地所在城市和區(qū)域賓館、公寓、寫字樓的供求關系及其走向。如果對賓館、寫字樓的需求開始趨于飽和，表現(xiàn)為客房入住率、寫字樓出租率呈下降趨勢，但希望能租到或買到公寓住房的人逐漸增加，而在未來幾年內能提供的數(shù)量又較少時，則應選擇該土地的用途為公寓。

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