房產(chǎn)估價師證書的火熱程度，大家應該都知道吧？那你要怎么做才能在房產(chǎn)估價師考試中，取得好的成績呢？你需要能給你指引經(jīng)驗豐富的老師，而且你還需要一個像我們這樣的伙伴。建設(shè)工程教育網(wǎng)為大家整理了2019房地產(chǎn)估價師《制度與政策》考點五：房地產(chǎn)抵押合同，希望對大家有幫助！

　　2019房地產(chǎn)估價師《制度與政策》考點五：房地產(chǎn)抵押合同

　　房地產(chǎn)抵押合同

　　房地產(chǎn)抵押是擔保債權(quán)債務履行的手段。房地產(chǎn)抵押合同是抵押人與抵押權(quán)人為了保證債權(quán)債務的履行，明確雙方權(quán)利與義務的協(xié)議，是債權(quán)債務合同的從合同。債權(quán)債務的主合同無效，抵押這一從合同也就自然無效。房地產(chǎn)抵押是一種標的物價值很大的擔保行為，法律規(guī)定房地產(chǎn)抵押人與抵押權(quán)人必須簽訂書面抵押合同。

　　房地產(chǎn)抵押合同一般應載明下列內(nèi)容：

　　(1)抵押人、抵押權(quán)人的名稱或者個人姓名、住所;

　　(2)被擔保債權(quán)種類、數(shù)額;

　　(3)抵押房地產(chǎn)的處所、名稱、狀況、建筑面積、用地面積以及四至、所有權(quán)歸屬或者使用權(quán)歸屬等;

　　(4)抵押房地產(chǎn)的價值;

　　(5)抵押房地產(chǎn)的占用管理人、占用管理方式、占用管理責任以及意外損毀、滅失的責任;

　　(6)債務人履行債務的期限;

　　(7)擔保的范圍;

　　(8)違約責任;

　　(9)爭議解決的方式;

　　(10)抵押合同訂立的時間與地點;

　　(11)雙方約定的其他事項。

　　抵押物須保險的，當事人應在合同中約定，并在保險合同中將抵押權(quán)人作為保險賠償金的優(yōu)先受償人。抵押權(quán)人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押的房地產(chǎn)歸債權(quán)人所有。

　　抵押權(quán)人需在房地產(chǎn)抵押后限制抵押人出租、出借或者改變抵押物用途的，應在合同中約定。

　　【例題】房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、房地產(chǎn)抵押合同和房屋租賃合同均為要式合同。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押合同。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、房地產(chǎn)抵押合同和房屋租賃合同都是要式合同。

　　【2014年試題】當事人在訂立抵押合同時，不得在合同中約定(　)。

　　A.債務履行期限

　　B.被擔保的債權(quán)數(shù)額

　　C.抵押權(quán)人為抵押物保險賠償?shù)膬?yōu)先受益人

　　D.債務履行期屆滿時抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押合同。抵押權(quán)人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押的房地產(chǎn)歸債權(quán)人所有。參見教材P124。

　　五、房地產(chǎn)抵押估價(考點、掌握)

　　房地產(chǎn)抵押要確定其抵押價值。根據(jù)原建設(shè)部、中國人民銀行和中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價管理有關(guān)問題的通知》的規(guī)定，商業(yè)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款前，可以與抵押人協(xié)商確定房地產(chǎn)的抵押價值，也可以委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估房地產(chǎn)抵押價值，為其確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)。

　　通過委托估價方式確定房地產(chǎn)抵押價值的，原則上由商業(yè)銀行委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行評估，但商業(yè)銀行與借款人另有約定的，也可以按照約定，由約定方委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行評估。

　　房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在估價時點假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款?？鄢姆ǘ▋?yōu)先受償款一般是指在抵押的房地產(chǎn)上債權(quán)人依法擁有的優(yōu)先受償款，即假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。

　　【例題】在房地產(chǎn)抵押估價中，應扣除的法定優(yōu)先受償款不包括(　)。

　　A.拖欠的建筑工程材料費

　　B.拖欠的建筑工人工資

　　C.抵押擔保債權(quán)

　　D.出租房屋租金

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價。在房地產(chǎn)抵押估價中，扣除的法定優(yōu)先受償款一般是指在抵押的房地產(chǎn)上債權(quán)人依法擁有的優(yōu)先受償款，即假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。參見教材P125。

　　在房地產(chǎn)抵押估價活動中，房地產(chǎn)估價師應當勤勉盡責，包括了解抵押房地產(chǎn)的法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況;必要時對委托人提供的有關(guān)情況和資料進行核查;全面、細致地了解估價對象，對估價對象進行實地查勘，將估價對象現(xiàn)狀與相關(guān)權(quán)屬證明材料上記載的內(nèi)容逐一進行對照，做好實地查勘記錄，拍攝能夠反映估價對象外觀、內(nèi)部狀況和周圍環(huán)境、景觀的照片;處置房地產(chǎn)時，除評估房地產(chǎn)的公開市場價值，同時給出快速變現(xiàn)價值意見及其理由等。

　　【例題】在房地產(chǎn)抵押估價中，注冊房地產(chǎn)估價師應盡的職責是(　)。

　　A.對委托人提供的資料進行核查，確保資料的真實性

　　B.對估價對象進行實地查看

　　C.了解抵押房地產(chǎn)的法定優(yōu)先受償權(quán)利情況

　　D.將估價對象現(xiàn)狀與相關(guān)權(quán)屬證明材料進行對照

　　E.拍攝能夠反映估價對象外觀、內(nèi)部狀況和周邊環(huán)境、景觀的照片

　　『正確答案』BCDE

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價。必要時對委托人提供的有關(guān)情況和資料進行核查。參見教材P125。

　　房地產(chǎn)抵押估價報告要全面、詳細地界定估價對象的范圍和在估價時點的法定用途、實際用途以及區(qū)位、實物、權(quán)益狀況;披露估價對象已設(shè)定的抵押權(quán);對估價對象的變現(xiàn)能力分析;披露已作為假設(shè)和限制條件，對估價結(jié)果有重大影響的因素，并說明其對估價結(jié)果可能產(chǎn)生的影響;將法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況的書面查詢資料和調(diào)查記錄、內(nèi)外部狀況照片作為估價報告的附件。

　　對由于各種原因不能拍攝內(nèi)外部狀況照片的，應當在估價報告中予以披露。房地產(chǎn)抵押估價報告應用有效期從估價報告出具之日起計算，不得超過一年 。房地產(chǎn)估價師預計估價對象的市場價格將有較大變化的，應當縮短估價報告應用有效期。

　　【例題】房地產(chǎn)抵押估價報告應用有效期從(　)起計，不得超過一年。

　　A.估價時點

　　B.估價委托日

　　C.估價報告出具日

　　D.估價開始作業(yè)日

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價。房地產(chǎn)抵押估價報告應用有效期從估價報告出具之日起計，不得超過一年。參見教材P125。

　　此外，按照《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價管理有關(guān)問題的通知》要求，商業(yè)銀行要加強對已抵押房地產(chǎn)市場價格變化的監(jiān)測。為及時掌握抵押價值變化情況，商業(yè)銀行可以定期委托或者在市場價格變化較快時委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估房地產(chǎn)抵押價值。處置抵押房地產(chǎn)前，商業(yè)銀行還應當委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行評估，了解房地產(chǎn)的市場價值。

　　中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會要求，信托投資公司以貸款、投資等方式辦理自營和信托業(yè)務，涉及房地產(chǎn)抵押估價的，也要按照上述規(guī)定執(zhí)行。

　　房地產(chǎn)估價師的考試時間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長的一段是時間。符合報名條件的考生，抓緊時間購買教材準備復習，為自己爭取更多的機會。需要復習資料的同學可以登錄建設(shè)工程教育網(wǎng)來了解。 免費復習資料>    免費試聽課>