2019房地產估價師《經營與管理》第一章第二節(jié)，房產估價師涉及考點比較多，記憶起來也比較困難。我們可以對這些知識點進行梳理。這樣備考，效果才能比較好。今天，建設工程教育網為大家介紹的是2019房地產估價師《經營與管理》第一章第二節(jié)，希望對各位有所幫助。

　　第一章 房地產投資與投資風險

　　第二節(jié) 房地產投資的形式與利弊

　　房地產投資的形式，通?？煞譃橹苯油顿Y和間接投資兩類，不同的房地產投資形式各有利弊。

　　房地產直接投資(考點)(資金所有者=資金使用者)

　　房地產直接投資是指投資者直接參與房地產開發(fā)或購買的過程，參與有關管理工作，包括從取得土地使用權開始的開發(fā)投資和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資兩種形式。

　　我國房地產開發(fā)投資統(tǒng)計中，房地產開發(fā)投資是指從事商品房和土地開發(fā)經營活動的投資，包括商品房建設投資和土地開發(fā)投資。

　　房地產開發(fā)投資通常屬于中短期投資，它形成了房地產市場上的增量供給。當房地產開發(fā)投資者將建成后的房地產用于出租(如寫字樓、公寓、倉儲用房等)或經營(如商場、酒店等)時，短期開發(fā)投資就轉變成了長期置業(yè)投資。

　　【2011年試題】房地產開發(fā)投資形成的供給是房地產市場上的( )。

　　A.增量供給

　　B.存量供給

　　C.潛在供給

　　D.總量供給

　　答案：A 見教材P10

　　【2008年試題】房地產開發(fā)投資通常屬于長期投資，它形成了房地產市場的增量供給。( )

　　答案：×

　　見教材P10

　　解析：屬于中短期投資。

　　【2007年試題】當房地產開發(fā)商將建成后的物業(yè)用于出租或( )時，短期開發(fā)投資就轉變成了長期置業(yè)投資。

　　A.出售

　　B.抵押

　　C.轉讓

　　D.經營

　　【答案】D

　　【解析】見教材P10

　　房地產置業(yè)投資，是指面向已具備了使用條件或正在使用中的房地產，以獲取房地產所有權或使用權為目的的投資。其對象可以是市場上的增量房地產(開發(fā)商新竣工的商品房、在建工程或純土地)，也可以是市場上的存量房地產(舊有房地產)。

　　房地產置業(yè)投資的目的一般有兩個：一是滿足自身生活居住或生產經營的需要，即自用(消費或經營);二是作為投資將購入的房地產出租給最終使用者，獲取較為穩(wěn)定的經常性收入。這種投資的另外一個特點，是在投資者不愿意繼續(xù)持有該項物業(yè)時，可以將其轉售給另外的置業(yè)投資者，并獲取轉售收益。

　　【2010年試題】相對于房地產開發(fā)投資，關于房地產置業(yè)投資的說法，正確的有( )。

　　A.置業(yè)投資是面向已具備了使用條件或正在使用中的房地產

　　B.置業(yè)投資包括進行場地平整及道路等基礎設施建設的投資

　　C.置業(yè)投資對象可以是市場上存量房地產

　　D.置業(yè)投資可以是將購入的房地產用于自身居住或生產經營

　　E.置業(yè)投資可以是將購入的房地產出租給最終使用者

　　【答案】ACDE

　　【解析】見教材P10、11

　　二、房地產間接投資(考點)(資金所有者≠資金使用者)

　　房地產間接投資主要是指將資金投入與房地產相關的權益或證券市場的行為，間接投資者不需直接參與房地產開發(fā)經營工作。

　　(一)投資房地產企業(yè)股票或債券

　　房地產企業(yè)通過資本市場直接融資，有首次公開發(fā)行(1PO)、配股、公開增發(fā)或定向增發(fā)、發(fā)行可轉換債券等形式。房地產企業(yè)的直接融資行為，不僅解決了企業(yè)發(fā)展面臨的資金短缺問題，也為投資者提供了一個很好的間接投資房地產的機會，使其分享了房地產投資的部分收益，成為房地產間接投資者。

　　(二)投資房地產投資信托基金

　　房地產投資信托基金(REITs)，是購買、開發(fā)、管理和出售房地產資產的金融工具。

　　投資者將資金投入REITs有很多優(yōu)越性：第一，收益相對穩(wěn)定，因為REITs的投資收益主要來源于其所擁有物業(yè)的經常性租金收入;第二，REITs投資的流動性很好，投資者很容易將持有的REITs股份轉換為現金，因為REITs股份可在主要的證券交易所交易，這就使得買賣REITs的資產或股份比在市場上買賣房地產更容易。

　　按資產投資的類型劃分，REITs分為權益型、抵押型和混合型三種形式。

　　(三)購買住房抵押支持證券

　　住房抵押貸款證券化，是把金融機構所持有的個人住房抵押貸款債權轉化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達到籌措資金、分散房地產金融風險等目的。購買抵押支持證券的投資者可以間接地獲取房地產投資的收益。

　　【2005年試題】房地產間接投資的形式主要有( )。

　　A.投資房地產投資信托基金

　　B.購買住房抵押支持證券

　　C.購買房地產企業(yè)債券

　　D.購買物業(yè)用于出租經營

　　E.購買土地進行開發(fā)

　　答案：ABC

　　【2009年試題】房地產投資信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益，因此往往成為大型機構投資者直接投資房地產的重要工具。( )

　　答案：×

　　【解析】見教材P12。

　　解析：是個人投資者以及大型機構投資者間接投資房地產的重要工具。

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