房產估價師證書的火熱程度，大家應該都知道吧？那你要怎么做才能在房產估價師考試中，取得好的成績呢？你需要能給你指引經驗豐富的老師，而且你還需要一個像我們這樣的伙伴。建設工程教育網(wǎng)為大家整理了2019房地產估價師《理論與方法》第四章第四節(jié)，希望對大家有幫助！

　　第四章 房地產價格影響因素

　　第四節(jié) 制度政策因素

　　影響房地產價格的制度政策因素，主要有房地產制度政策、稅收制度政策、金融制度政策、相關特殊政策以及相關規(guī)劃和計劃等。

　　一、房地產制度政策(熟悉)

　　包括：房地產的所有制、使用制、交易管理制度、價格政策。

　　改革城鎮(zhèn)國有土地使用制度和住房制度，允許土地使用權出讓、轉讓、出租，推行住宅商品化、社會化，實行住房分配貨幣化，就使得房地產價格顯現(xiàn)出來，并反映房地產市場供求狀況，同時也受房地產市場供求的影響。

　　(1)房地產所有制：

　　土地所有權屬于國家或者農民集體，不能買賣;

　　房屋可以私人所有，其中住宅大部分為私人所有，可以買賣。

　　土地沒有所有權價格，土地價格均是指某種土地使用權價格。

　　土地使用權一般是有使用期限的，一般情況下，土地使用期限越長，土地及房地產的價格就會越高;反之，就會越低。

　　國有建設用地由政府獨家壟斷供應，土地供應政策(包括供應量、供應結構和供應方式等)的變化會引起土地及房地產價格的變動。

　　(2)價格政策

　　價格政策是政府對房地產價格的高低與漲落的態(tài)度及其采取的相應管制或干預方式和措施等。

　?、俑邇r格政策(放任不管)，高價格政策促進房地產價格上漲?！敖洜I城市”

　?、诘蛢r格政策(抑制政策)，低價格政策造成房地產價格下降?！皟r格管制”“租金管制”

　　(高與低，不是指絕對價格，而是指價格趨勢。)

　　政府對房地產價格的管制或干預方式，可能是直接定價或者制定最高限價或最低限價，也可能是通過一些其他措施或手段來調節(jié)價格。

　　抑制房地產價格的措施主要有：

　?、僬诜康禺a價格上漲過快時通過增加土地供應或者加大、加快房屋建設，以增加房地產供給，從而平抑房地產價格;

　?、谝?guī)定按照合理的房地產開發(fā)成本和利潤率來定價;(如經濟適用房)

　　③制定最高限價，規(guī)定出售房地產的價格不得突破此價格;——限價商品房

　　④建立一套房地產交易管理制度，遏制房地產投機炒作。

　　此外，還可以采取稅收、金融等政策來穩(wěn)定或抑制房地產價格。

　　【例題】低價格房地產政策，并不意味著房地產價格的絕對水平低。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是房地產制度政策。低價格政策，只是價格趨勢的政策，會使得價格走低。并不意味著造成房地產價格的絕對水平低。參見教材P138。

　　二、金融制度政策(掌握)

　　采用由緊到松的貨幣政策，會導致房地產價格上漲;相反，會導致房地產價格下降。

　　緊縮信貸(包括：減少開發(fā)貸款、提高首付比例、提高貸款利率)，降低房地產價格。

　　嚴格控制房地產開發(fā)貸款，會減少未來的商品房供給，從而會使未來的商品房價格上漲。

　　提高最低首付款比例，上調購房貸款利率，會降低購房支付能力、提高購房門檻，從而會減少商品房需求，進而會使商品房價格下降;反之，會使商品房價格上漲。

　　【例題】下列情況中會導致房地產價格上升的是(　)。

　　A.上調住房抵押貸款利率

　　B.收緊房地產開發(fā)貸款

　　C.開征房地產持有環(huán)節(jié)的稅收

　　D.增加土地供應

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是金融制度政策。A上調貸款利率，增加購買成本負擔，減少購買，從而導致房地產價格下降;開征持有環(huán)節(jié)稅，對擠壓房地產泡沫，很給力，導致價格下降;D增加供給，降低價格。參見教材P138。

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