房產(chǎn)估價師證書的火熱程度，大家應該都知道吧？那你要怎么做才能在房產(chǎn)估價師考試中，取得好的成績呢？你需要能給你指引經(jīng)驗豐富的老師，而且你還需要一個像我們這樣的伙伴。建設工程教育網(wǎng)為大家整理了2019房地產(chǎn)估價師《制度與政策》第五章第三節(jié)，希望對大家有幫助！

　　商品房銷售管理

　　一、商品房預售

　　1.商品房預售的概念(熟悉)

　　商品房預售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人預付定金或房價款的行為。為規(guī)范商品房預售行為，加強商品房預售管理，保障購房人的合法權益，《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定商品房預售實行預售許可。

　　【例題】規(guī)定商品房預售實行預售許可制度的法律是(　)。

　　A.《城市房地產(chǎn)管理法》

　　B.《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》

　　C.《城市商品房預售管理辦法》

　　D.《城市房地產(chǎn)轉讓管理規(guī)定》

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是商品房預售?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定：商品房預售實行預售許可制度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得《商品房預售許可證》方能預售商品房。參見教材P110。

　　2.商品房預售的條件 (考點、掌握)

　　(1)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;

　　(2)持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證;

　　(3)按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期;

　　(4)開發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。

　　預售許可的最低規(guī)模不得小于棟 ，不得分層、分單元辦理預售許可。

　　【2011年試題】商品房預售許可的最低規(guī)模不得小于(　)。

　　A.居住區(qū)　　　　B.居住小區(qū)

　　C.棟　　　　　　D.單元

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是商品房預售。預售許可的最低規(guī)模不得小于棟，不得分層、分單元辦理預售許可。參見教材P110。

　　【例題】商品房預售的條件之一是：投入的開發(fā)建設資金應達到工程建設總投資的一定比例以上，并有確定的(　)。

　　A.后續(xù)開發(fā)資金和施工措施

　　B.后續(xù)開發(fā)資金和質量保障措施

　　C.施工進度和竣工交付日期

　　D.施工和質量保障措施

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是商品房預售。按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。參見教材P110。

　　3.商品房預售許可(掌握)

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得《商品房預售許可證》后方能夠預售商品房。開發(fā)企業(yè)進行商品房預售時，應當向承購人出示《商品房預售許可證》，售樓廣告和說明書應載明《商品房預售許可證》的批準文號。未取得《商品房預售許可證》的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認購、預訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用，不得參加任何展銷活動。

　　(1)許可材料

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請商品房預售許可，應當向市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門提交下列證件及資料：

　　(1)商品房預售許可申請表;

　　(2)開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質證書;

　　(3)土地使用權證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證;

　　(4)投入開發(fā)建設的資金占工程建設總投資的比例符合規(guī)定條件的證明;

　　(5)工程施工合同及關于施工進度的說明;

　　(6)商品房預售方案：預售方案應當包括項目基本情況、建設進度安排、預售房屋套數(shù)、面積預測及分攤情況、公共部位和公共設施的具體落實、預售價格及變動幅度、預售資金監(jiān)管落實情況、住房質量責任承擔主體和承擔方式、住房能源消耗指標和節(jié)能措施等。

　　【2011年試題】商品房預售方案應包括的內(nèi)容有(　)。

　　A.項目基本情況

　　B.預售房屋套數(shù)

　　C.銷售人員姓名和身份證號

　　D.竣工交付日期

　　E.住宅質量責任承擔主體

　　『正確答案』ABDE

　　『答案解析』本題考查的是商品房預售。預售方案應當包括項目基本情況、建設進度安排、預售房屋套數(shù)、面積預測及分攤情況、公共部位和公共設施的具體落實、預售價格及變動幅度、預售資金監(jiān)管落實情況、住房質量責任承擔主體和承擔方式、住房能源消耗指標和節(jié)能措施等。參見教材P111。

　　【例題】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請商品房預售許可證，必須提交的要件包括(　)。

　　A.國有建設用地使用權證書

　　B.工程施工合同

　　C.建設工程規(guī)劃許可證

　　D.房屋拆遷許可證

　　E.建設工程施工許可證

　　『正確答案』ABCE

　　『答案解析』本題考查的是商品房預售?！冻鞘猩唐贩款A售管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預售許可證》，應當向市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門提交下列證件及資料：(1)商品房預售許可申請表;(2)開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質等級證書;(3)土地使用權證書;建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證;(4)投入資金開發(fā)建設達到工程建設總投資25%以上的證明;(5)工程施工合同及關于施工進度的說明;(6)商品房預售方案。參見教材P111。

　　(2)許可程序

　　1)受理

　　如材料不齊應當場或5日內(nèi)一次性書面告知需要補充的材料。

　　2)審核

　　3)許可

　　受理10內(nèi)，如條件符合，應依法做出預售許可決定;決定之日起10日內(nèi) 向企業(yè)送達《商品房預售許可證》。獲得預售許可的項目，企業(yè)要在10日內(nèi)一次性公開全部準售房源及每套價格，并嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售。

　　4)公示。

　　4.商品房預售合同登記備案(掌握)

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得《商品房預售許可證》的，可以向社會預售其商品房。開發(fā)企業(yè)應當與承購人簽訂書面預售合同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在簽約之日起30日內(nèi) 持商品房預售合同到縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。

　　【例題】商品房預售合同應由(　)向登記部門登記備案。

　　A.購房人

　　B.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

　　C.購房人和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

　　D.購房人或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是商品房預售。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得《商品房預售許可證》的，可以向社會預售其商品房。開發(fā)企業(yè)應當與承購人簽訂書面預售合同。商品房預售人應當在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預售合同到縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。參見教材P112。

　　【2012年試題】商品房預售合同登記備案的申請人應是(　)。

　　A.購房人

　　B.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

　　C.商品房銷售代理機構

　　D.購房人和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是商品房預售。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當自簽訂預售合同之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)。參見教材P112。

　　房地產(chǎn)估價師的考試時間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長的一段是時間。符合報名條件的考生，抓緊時間購買教材準備復習，為自己爭取更多的機會。需要復習資料的同學可以登錄建設工程教育網(wǎng)來了解。 免費復習資料>    免費試聽課>