2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間為10月19日、20日，現(xiàn)在備考已經(jīng)開始，房地產(chǎn)估價(jià)師知識(shí)點(diǎn)需要一點(diǎn)一滴的積累，建設(shè)工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)理論與方法》科目的知識(shí)點(diǎn)，進(jìn)行詳細(xì)講解，希望對(duì)考生朋友們的備考學(xué)習(xí)有所助益！ 　　

　　房地產(chǎn)的特性

　　（一）不可移動(dòng)(位置固定性)(掌握)

　　1.由于不可移動(dòng)，每宗房地產(chǎn)與重要場(chǎng)所(如市中心)的距離、對(duì)外交通、外部配套設(shè)施、周圍環(huán)境等，形成了獨(dú)有的自然地理位置和社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置，區(qū)位優(yōu)劣差別。

　　2.房地產(chǎn)的不可移動(dòng)，指自然地理位置固定不變，社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置可能會(huì)發(fā)生變化。

　　3.不可移動(dòng)性，決定了只能就地開發(fā)、利用或消費(fèi)，受制于當(dāng)?shù)乜臻g環(huán)境(當(dāng)?shù)氐闹贫日?、社?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及鄰里關(guān)系等)。

　　4.房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區(qū)性市場(chǎng)，不同地區(qū)之間可能不同，甚至反向變動(dòng)。

　　（二）獨(dú)一無二(掌握)

　　1.獨(dú)一無二特性，使得市場(chǎng)上沒有完全相同的供給，房地產(chǎn)之間難以完全替代，房地產(chǎn)市場(chǎng)不是完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格千差萬別。

　　2.盡管房地產(chǎn)獨(dú)一無二，但一些房地產(chǎn)之間仍然具有一定程度的可比性和替代性，從而存在一定程度的競(jìng)爭(zhēng)，在價(jià)格上也有一定程度的牽掣。(這是替代原理及比較法的根本原因)

　　（三）壽命長(zhǎng)久(熟悉)

　　1.也稱耐久性、耐用性，土地不可毀滅性、永續(xù)性。建筑物壽命可達(dá)數(shù)十上百年。

　　2.土地使用權(quán)有使用期限。居住70年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年，其他50年。

　　3.出讓地轉(zhuǎn)讓的，受讓期限不得超過原剩余期限。使用期限屆滿，住宅自動(dòng)續(xù)期，非住宅繳費(fèi)續(xù)期，國(guó)家無償收回。

　　4.坐落位置(區(qū)位)很好、建筑物狀況(實(shí)物)也很好的房地產(chǎn)，可能由于土地使用期限較短(權(quán)益)而價(jià)值較低。

　　（四）供給有限(熟悉)

　　1.滿足人們特定需要的土地和建筑物的數(shù)量是有限的。自然供給不能增加，經(jīng)濟(jì)供給可以適當(dāng)增加。

　　2.供給有限造成房地產(chǎn)具有獨(dú)占性。

　　3.供給有限的原因：

　　●土地總量不可增加;

　　●房地產(chǎn)不可移動(dòng)造成了供給不能調(diào)劑。

　　（五）價(jià)值較大(熟悉)

　　房地產(chǎn)單價(jià)高，總價(jià)大。因此交易需要房地產(chǎn)金融，房地產(chǎn)咨詢和評(píng)估等專業(yè)服務(wù)。

　　（六）用途多樣(熟悉)

　　1.也稱為用途的競(jìng)爭(zhēng)、轉(zhuǎn)換及并存的可能性。

　　2.用途不可以隨意轉(zhuǎn)換的原因：政府的用途管制——符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用規(guī)劃。(合法原則)

　　3.不同用途以及利用方式之間的競(jìng)爭(zhēng)與優(yōu)選問題。(最高最佳利用原則)

　　（七）相互影響(熟悉)

　　1.房地產(chǎn)不可移動(dòng)，因此與其周圍的環(huán)境產(chǎn)生相互的影響。房地產(chǎn)的價(jià)值不僅與其自身的狀況直接相關(guān)，而且與其周圍房地產(chǎn)的狀況密切相關(guān)，受周圍房地產(chǎn)利用的影響。

　　2.外部性：

　　(1)正外部性——某經(jīng)濟(jì)行為主體的活動(dòng)使他人或社會(huì)受益，而受益者無需為此花費(fèi)代價(jià)。如：政府建設(shè)綠地。

　　(2)負(fù)外部性——某經(jīng)濟(jì)行為主體的活動(dòng)使他人或社會(huì)受損，而該經(jīng)濟(jì)行為主體卻沒有為此承擔(dān)成本。如：工廠排污、汽車噪聲。

　　（八）易受限制

　　1.政府對(duì)房地產(chǎn)限制的四種特權(quán)：

　　(1)管制權(quán)——直接對(duì)房地產(chǎn)利用加以干涉，如通過城市規(guī)劃規(guī)定用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率，禁止在居住區(qū)內(nèi)建設(shè)某些工業(yè)項(xiàng)目或商業(yè)設(shè)施等。

　　(2)征稅權(quán)——對(duì)房地產(chǎn)征稅。

　　(3)征收權(quán)——為了公共利益而征收。

　　(4)充公權(quán)——政府在業(yè)主死亡或失蹤而無繼承人的情況下，可無償收回房地產(chǎn)。

　　2.易受限制還表現(xiàn)為：不可移動(dòng)，不可隱藏，難以變現(xiàn)，所以難以逃避未來制度、政策、政局等變化的影響。

　　（九）難以變現(xiàn)

　　1.難以變現(xiàn)也稱為變現(xiàn)能力弱、流動(dòng)性差。

　　2.變現(xiàn)能力是指在沒有過多損失的條件下，將非現(xiàn)金財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的速度。能夠隨時(shí)、快速轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金且沒有損失或者損失較小的，變現(xiàn)能力強(qiáng);反之，變現(xiàn)能力弱。

　　3.房地產(chǎn)與存款、股票、基金、債券、黃金等相比，變現(xiàn)能力弱。

　　4.影響某宗房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素(七項(xiàng))：

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　?、讵?dú)立使用性

　　③可分割轉(zhuǎn)讓性

　?、軈^(qū)位

　　⑤開發(fā)程度

　?、迌r(jià)值大小

　　⑦市場(chǎng)狀況

　　(其他都是正比關(guān)系，只有價(jià)值大小是反比關(guān)系。結(jié)合實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，理解性記憶)

　　（十）保值增值

　　1.房地產(chǎn)因土地總量不能增加、交通等基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善、人口增加等，其價(jià)值通?？梢缘玫奖３?，甚至隨著時(shí)間的推移而不斷增加。(常見考點(diǎn))

　　2.引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因：

　?、賹?duì)房地產(chǎn)投資改良，如重新裝修，更新或添加設(shè)施設(shè)備，改進(jìn)物業(yè)管理;——投資增值

　?、谕獠拷?jīng)濟(jì)，例如政府進(jìn)行道路、地鐵等交通建設(shè)，修建廣場(chǎng)、公園、公共綠地，調(diào)整城市發(fā)展方向，改變城市格局等;——自然增值

　?、坌枨笤黾?，例如經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口增加帶來房地產(chǎn)需求增加;——自然增值

　　④房地產(chǎn)使用管制改變，例如將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，將原工業(yè)用途改變?yōu)榫幼?-fxgr--辦公--fxgr--商業(yè)用途，增加容積率;——自然增值

　?、萃ㄘ浥蛎?。——房地產(chǎn)保值

　　3.房地產(chǎn)自然增值：外部性、需求增加、管制改變。