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　　2018年房估《案例與分析》高頻考點（第二章）：

　　1.居住房地產(chǎn)估價（P87）

　?。?）單套住宅常采用比較法估價。對整幢住宅樓估價時，通常采用從個體到整體的估價思路，選取與估價對象類似的交易實例，利用比較法修正測算該套住宅的價格，然后采用類比法，經(jīng)過樓層、朝向、景觀、建筑面積、戶型等因素的修正，得出各層、各幢住宅樓的整體價格。

　?。?）房改房、經(jīng)濟適用房估價要考慮土地出讓金或土地收益的扣除問題。利用比較法估價時，先估算估價對象的市場價值，再扣除應繳納的土地使用權出讓金或土地收益。利用成本法估價時，估價對象的價格構成中應不包括土地使用權出讓金。

　　2.居住房地產(chǎn)估價的常用方法居住房地產(chǎn)估價可以選擇比較法、成本法、收益法等。

　　1.比較法

　　由于居住房地產(chǎn)交易較頻繁、交易量較大，很容易獲取交易實例，因此比較法是居住房地產(chǎn)估價最常用的方法，主要用于各種類型的商品房、房改房、經(jīng)濟適用住房轉讓價格、抵押價格、征收補償價格等的估價，也可用于為商品房預售價格定位而進行的估價。

　　2.成本法

　　成本法也常用于居住房地產(chǎn)估價，在居住房地產(chǎn)的抵押價值估價時，出于安全、保守的考慮常會用到成本法，此外居住房地產(chǎn)的征收估價以及在建工程的估價往往也選用成本法。

　　3.收益法

　　采用收益法對居住房地產(chǎn)估價相對較少，主要用于出租型住宅或公寓等居住房地產(chǎn)。

　　3.環(huán)境狀況描述

　?。?）自然環(huán)境：周邊主要為商業(yè)街和住宅小區(qū)，靠近××公園及××江，自然環(huán)境較好。

　?。?）人文環(huán)境：周邊主要為商業(yè)街和住宅小區(qū)，人文環(huán)境一般。

　?。?）景觀：周邊有××公園等，估價對象望小區(qū)內街，景觀一般。

　　4.特殊用途房地產(chǎn)估價

　?。?）停車庫估價方法主要有比較法、收益法和成本法。停車庫估價方法的選擇，首先應該重點考慮其權屬狀況，判斷其是否屬于經(jīng)營性房地產(chǎn)；其次，應考察周邊類似房地產(chǎn)的租售情況，以此來決定采用何種估價方法。（P181）

　?。?）加油站房地產(chǎn)一般采用收益法進行估價，采用收益法評估加油站房地產(chǎn)價格時，關鍵是凈收益的測算，加油站的營業(yè)利潤中包括了房地產(chǎn)產(chǎn)生的收益、正常經(jīng)營的商業(yè)利潤和成品油特許經(jīng)營權的超額利潤，因此，應在凈收益中扣除正常經(jīng)營的商業(yè)利潤和成品油特許經(jīng)營權的超額利潤。（P183）

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