房估理論方法:開發(fā)完成后的價值
預(yù)測開發(fā)完成后的價值,需要弄清3個問題:①該價值是在哪種開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況下的價值;②該價值是在哪個時間的價值;③該價值的預(yù)測方法有哪些。
(一)開發(fā)完成后的價值對應(yīng)的房地產(chǎn)狀況
開發(fā)完成后的價值是指未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所對應(yīng)的價值。因此,在預(yù)測開發(fā)完成后的價值之前,先要弄清未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況,然后再預(yù)測該狀況的房地產(chǎn)價值。以估價對象為商品房在建工程為例,如果預(yù)計未來開發(fā)完成后的商品房是毛坯房的,則預(yù)測的開發(fā)完成后的價值應(yīng)是毛坯房的價值;如果預(yù)計未來開發(fā)完成后的商品房是粗裝修房的,則預(yù)測的開發(fā)完成后的價值應(yīng)是粗裝修房的價值;如果預(yù)計未來開發(fā)完成后的商品房是精裝修房的,則預(yù)測的開發(fā)完成后的價值應(yīng)是精裝修房的價值。
?。ǘ╅_發(fā)完成后的價值對應(yīng)的時間
開發(fā)完成后的價值對應(yīng)的時間可能是未來開發(fā)完成之時,也可能是未來開發(fā)完成之前或之后的某個時間。因此,在預(yù)測開發(fā)完成后的價值之前,還要弄清是預(yù)測未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在哪個時間的價值。在傳統(tǒng)方法中,開發(fā)完成后的價值是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在估價時點(diǎn)的房地產(chǎn)市場狀況下的價值。但在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中,對于未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜建成銷售的,通常是預(yù)測它在未來開發(fā)完成之時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值;但當(dāng)房地產(chǎn)市場較好而適宜預(yù)售的,則是預(yù)測它在預(yù)售時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值;當(dāng)房地產(chǎn)市場不好而需要延遲銷售的,則是預(yù)測它在延遲銷售時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值。
?。ㄈ╅_發(fā)完成后的價值的預(yù)測方法
在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中預(yù)測開發(fā)完成后的價值時,一般不宜將估價作業(yè)時的類似房地產(chǎn)的市場價格直接“平移”過來作為開發(fā)完成后的價值,通常是采用市場法并考慮類似房地產(chǎn)市場價格的未來變化趨勢,或者采用市場法與長期趨勢法相結(jié)合(長期趨勢法的內(nèi)容見本書第十章),即根據(jù)類似房地產(chǎn)過去和現(xiàn)在的市場價格及其未來可能的變化趨勢來推測。
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