房估師考試經(jīng)營與管理學(xué)習(xí)筆記：房地產(chǎn)市場的特性與功能

　　一、房地產(chǎn)市場的特性

　　房地產(chǎn)市場作為市場體系的基本組成部分，具有市場的一般規(guī)律性，如受價(jià)值規(guī)律、競爭規(guī)律、供求規(guī)律等的制約。但由于房地產(chǎn)商品本身具有區(qū)別于其他商品的獨(dú)特屬性，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中又具有特殊重要的地位，這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場具有一系列區(qū)別于一般市場的基本特性，概括為以下幾個(gè)方面：

　　1．市場供給的特點(diǎn)

　　由于房地產(chǎn)商品的供給在短期內(nèi)很難有較大的增減，因此市場供給缺乏彈性；由于房地產(chǎn)的位置、環(huán)境、數(shù)量、檔次的差異，市場供給具有非同質(zhì)性；由于土地的有限性、不可再生性，以及房地產(chǎn)投資規(guī)模巨大，使房地產(chǎn)市場具有高度的壟斷性，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供給主體間的競爭不充分、不廣泛。

　　2．市場需求的特點(diǎn)

　　房地產(chǎn)是人類生存、享受、發(fā)展的基本物質(zhì)條件，是一種基本需求，市場的需求首先具有廣泛性；與市場供給的非同質(zhì)性相吻合，需求者購置房地產(chǎn)時(shí)通常有不同的目的和設(shè)想，因而需求具有多樣性；同時(shí)，購置房地產(chǎn)的開支巨大，通常需要借助金融信貸機(jī)構(gòu)來進(jìn)行融資。

　　3．市場交易的特點(diǎn)

　　由于房地產(chǎn)市場上的商品本身不能移動(dòng)，交易是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)及其再界定；房地產(chǎn)交易通常需要經(jīng)過復(fù)雜和嚴(yán)密的法律程序，耗費(fèi)時(shí)間比較長，交易費(fèi)用通常也比較多；加之市場信息的缺乏，市場交易通常需要估計(jì)師或物業(yè)代理等專業(yè)人員提供服務(wù)。

　　4．市場價(jià)格的特點(diǎn)

　　房地產(chǎn)商品的不可移動(dòng)性，使房地產(chǎn)價(jià)格與其所處的地理位置關(guān)系極大；其次由于人口的不斷增長和經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格總體呈向上波動(dòng)的趨勢；但現(xiàn)實(shí)價(jià)格是在長期考慮下而個(gè)別形成的，因此也不容忽視涉及交易主體的個(gè)別因素的影響。

　　以上四個(gè)方面是房地產(chǎn)市場的主要特征，但對于某一國家或地區(qū)的房地產(chǎn)市場，還要受其社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，尤其是受到社會(huì)體制的規(guī)定。如不同的社會(huì)體制形成了不同的土地所有制，我國的土地出讓制度導(dǎo)致了我國房地產(chǎn)市場的一些獨(dú)特性。

　　二、房地產(chǎn)市場的功能

　　在任何市場上，某種商品的價(jià)格反映了當(dāng)時(shí)的市場供求狀況。但價(jià)格不僅預(yù)示市場的變化及其趨勢，還可以通過價(jià)格信號來指導(dǎo)買賣雙方的行為。簡言之，價(jià)格機(jī)制是通過市場發(fā)揮作用的。房地產(chǎn)市場的功能，可以分為以下幾個(gè)方面：

　　配置存量房地產(chǎn)資源和利益：由于土地資源的有限性，又由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期較長而滯后于市場需求的變化，所以必須在各種用途和眾多想擁有物業(yè)的人和機(jī)構(gòu)之間進(jìn)行分配。通過市場機(jī)制的調(diào)節(jié)作用，在達(dá)到令買賣雙方都能接受的市場均衡價(jià)格的條件下，就能完成這種分配。