一、問答題：房地產(chǎn)估價師考試房估案例與分析練習題7

　　（一）1.該房屋的估價的主要技術路線可采用收益法和市場法來評估。

　?。?）收益法：

　?、儆嬎阍摲康禺a(chǎn)在租賃期內(nèi)的凈收益，并折現(xiàn)至估價時點；②計算該房地產(chǎn)在租賃期后的凈收益，并折現(xiàn)至估價時點；③把以上兩部分的未來凈收益折現(xiàn)值相加，得出委估房地產(chǎn)的現(xiàn)時價值。

　?。?）市場法：

　　由于該地區(qū)的房地產(chǎn)市場上該類房地產(chǎn)交易活躍、買賣和租賃發(fā)生頻繁，所以可用市場法來估算。

　?、偌僭O委估房地產(chǎn)無租賃協(xié)議約束，用市場法評估出該房地產(chǎn)完全權(quán)利下的價值；

　?、诩僭O委估房地產(chǎn)無租賃協(xié)議約束，用市場法評估出該房地產(chǎn)在估價時點，為某一時問期間內(nèi)的租賃收益，并把該期間內(nèi)的凈收益折現(xiàn)至估價時點，即為委估房地產(chǎn)在租賃期內(nèi)的市場凈收益現(xiàn)值；

　?、鄹鶕?jù)租賃協(xié)議，計算房地產(chǎn)在租賃期內(nèi)的凈收益，并折現(xiàn)至估價時點，即為租賃期內(nèi)已確定的凈收益值；

　?、馨逊康禺a(chǎn)完全權(quán)利的價值減去租賃期內(nèi)的市場凈收益現(xiàn)值，再加上租賃期內(nèi)已確定的凈收益現(xiàn)值，即為委估房地產(chǎn)的現(xiàn)時價值。

　　2.應搜集的資料：去房地產(chǎn)交易中心及房地產(chǎn)經(jīng)紀公司了解該類房地產(chǎn)的買賣、租賃的實例資料，對估價對象的租賃協(xié)議需充分理解，熟悉租金的價格內(nèi)涵。

　　（二）根據(jù)題意需評估一宗出租經(jīng)營用途的商業(yè)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價格，應該是公開市場價值。

　　1.依據(jù)最高最佳使用原則是對的，但不一定就是三個可比實例中平均年凈收益最高的那一個（即350萬元/年）。因為題中這三個可比實例的具體資料缺乏，三個可比實例的經(jīng)營規(guī)模不同，其規(guī)模與估價對象房地產(chǎn)哪一個比較接近未知；商業(yè)房地產(chǎn)含義很廣泛，經(jīng)營項目是什么未知，所謂類似也顯得比較模糊，不甚清晰；具體區(qū)段、位置不太清楚，而有些商業(yè)鋪位，特別是零售百貨、鞋帽、服裝之類，僅差一步之遙，人流量就會相差甚遠。綜上所述，所以不能簡單地就將年凈收益為350萬元/年這一個可比實例的收入選作為待估房地產(chǎn)的年凈收益，這樣是不恰當?shù)摹?/p>

　　2.按照題意，是采用市場法估價，選取了三個比較合適的可比實例，應根據(jù)每個可比實例的具體資料，分別做交易情況的調(diào)整、交易日期的修正、房地產(chǎn)狀況（包括區(qū)位、權(quán)益、實物狀況）調(diào)整，求取每個可比實例在估價對象房地產(chǎn)的交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況下的比準價格，最終求得此出租經(jīng)營的商業(yè)房地產(chǎn)的比準價格。

　?。ㄈ┎徽_。因為估價對象現(xiàn)實用途雖是工業(yè)。但估價用途應是商業(yè)。技術路線應按商業(yè)用地制定，優(yōu)先選用比較法和收益法。

　　二、單項選擇題

　?。ㄒ唬?.C2.C 3.A

　?。ǘ?.D5.A6.C 7.B

　?。ㄈ?.D9.B