1.專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)與非專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的區(qū)別

客觀合理、令人信服的估價(jià)結(jié)果，就需要專業(yè)估價(jià)。任何人都可以做的，就是非專業(yè)估價(jià)。

專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)：由專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員完成、提供專業(yè)意見、具有公信力，實(shí)行有償服務(wù)、承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任的專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)。

專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)與非專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的五大不同點(diǎn)（考點(diǎn)）：

①由專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員完成——前者指具備足夠數(shù)量的專業(yè)估價(jià)人員等條件、專門從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的單位。后者指具有估價(jià)專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)、專門從事有關(guān)估價(jià)活動(dòng)的個(gè)人。

②提供專業(yè)意見——專業(yè)估價(jià)不是用直覺或僅憑經(jīng)驗(yàn)得出的，而是按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦?，采用科學(xué)的方法，經(jīng)過審慎的分析、測(cè)算和判斷得出的，較客觀合理。

③具有公信力——專業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)和專業(yè)估價(jià)人員完成，估價(jià)結(jié)果較客觀合理，所以具有證明效力，能使人們相信、認(rèn)可或接受。

④實(shí)行有償服務(wù)——是一種接受他人委托而提供有償服務(wù)，要向委托人收取一定的費(fèi)用。

⑤承擔(dān)法律責(zé)任——責(zé)令限期改正、行政處罰、民事賠償責(zé)任、刑事責(zé)任。

【例題•判斷題】某注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師擬購(gòu)買A市C區(qū)的一套多層住房，該估價(jià)師根據(jù)自己對(duì)該套住房實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位等的勘查、分析，運(yùn)用適當(dāng)方法對(duì)該套住房進(jìn)行了估價(jià)，并最終以接近于該估價(jià)對(duì)象價(jià)值的價(jià)格成交。該估價(jià)師對(duì)該住房的估價(jià)是專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)。（ ）

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的含義。必須是專業(yè)人員的職業(yè)行為而非個(gè)人行為，不是由專業(yè)機(jī)構(gòu)完成，無公信力，不承擔(dān)法律責(zé)任。參見教材P2。

【例題•多選題】與非專業(yè)估價(jià)相比，專業(yè)估價(jià)的特點(diǎn)有（ ）。

A.是一種專業(yè)意見 B.估計(jì)價(jià)格或價(jià)值

C.實(shí)行有償服務(wù) D.承擔(dān)法律責(zé)任

E.估價(jià)作業(yè)日期長(zhǎng)

『正確答案』ACD

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的含義。專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)：專業(yè)機(jī)構(gòu)、人員完成、提供專業(yè)意見、具有公信力，實(shí)行有償服務(wù)、承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任的專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)。參見教材P2。

2.專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的概念

是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受他人委托，為了特定的目的（估價(jià)目的），遵循公認(rèn)的原則（估價(jià)原則），按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦颍ü纼r(jià)程序），依據(jù)有關(guān)文件、標(biāo)準(zhǔn)和資料（估價(jià)依據(jù)），在合理的假設(shè)下（估價(jià)假設(shè)），采用科學(xué)的方法（估價(jià)方法），對(duì)特定的房地產(chǎn)（估價(jià)對(duì)象）在特定的時(shí)間（價(jià)值時(shí)點(diǎn)）的特定價(jià)值或價(jià)格（價(jià)值類型）進(jìn)行分析測(cè)算和判斷，并提供專業(yè)意見（估價(jià)結(jié)果）。

3.估價(jià)與評(píng)估的異同

房地產(chǎn)估價(jià)也稱為房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估、房地產(chǎn)估值。一般情況下，房地產(chǎn)估價(jià)和房地產(chǎn)評(píng)估可以不作區(qū)分，能夠交換使用。相對(duì)于價(jià)值分析、測(cè)算和判斷活動(dòng)，估價(jià)專指對(duì)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

房地產(chǎn)評(píng)估不僅包含房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，還可以包含房屋工程質(zhì)量評(píng)估、房屋完損等級(jí)評(píng)估、房屋使用功能評(píng)估、房地產(chǎn)周圍環(huán)境評(píng)估、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，甚至可以包含房地產(chǎn)企業(yè)資信評(píng)估、房地產(chǎn)制度政策評(píng)估等。

房地產(chǎn)估價(jià)建立在房屋工程質(zhì)量、房屋完損等級(jí)、房屋使用功能、房地產(chǎn)周圍環(huán)境等評(píng)估的基礎(chǔ)上，以得出房地產(chǎn)價(jià)值為目標(biāo)和最終結(jié)論的評(píng)估，稱為房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估或者簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)估值。

除了房地產(chǎn)估價(jià)以外，房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)還可以從事：

1）房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值分配。如把房地產(chǎn)的總體價(jià)值（成交價(jià)格或購(gòu)買價(jià)格，包含土地價(jià)格和建筑物價(jià)格）在其不同部分之間進(jìn)行分配。

例如：1）把包含土地和建筑物價(jià)值在內(nèi)的房地產(chǎn)總體價(jià)值在土地和建筑物之間進(jìn)行分配，把一整塊土地的價(jià)值在其上建筑物的不同單位之間進(jìn)行分配；2）采用成本法測(cè)算住宅小區(qū)的平均房?jī)r(jià)，然后在各個(gè)樓棟、單元、樓層、戶型間分配；3）開發(fā)區(qū)或土地一級(jí)開發(fā)片區(qū)的平均地價(jià)在開發(fā)完成后的各個(gè)宗地間分配；4）高層建筑地價(jià)分?jǐn)偟取?

2）價(jià)值提升評(píng)估業(yè)務(wù)（如，對(duì)房屋進(jìn)行重新裝飾裝修、更新房屋中的設(shè)備、改變房地產(chǎn)用途、相鄰房地產(chǎn)合并等）。

3）房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估業(yè)務(wù)（如污染、工程質(zhì)量缺陷等導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估）。

4）相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估業(yè)務(wù)（如征收征用房地產(chǎn)、房地產(chǎn)損害或?qū)Ρ粨p害房地產(chǎn)進(jìn)行修復(fù)造成的停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)評(píng)估）。

5）房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)（如房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析預(yù)測(cè)、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃、房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查評(píng)價(jià)、房地產(chǎn)最高最佳利用分析，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力分析、房地產(chǎn)狀況評(píng)價(jià)、房地產(chǎn)定價(jià)、房地產(chǎn)購(gòu)買分析、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理等。）

這些房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估相關(guān)業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)，不僅是房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事，而且是有能力從事并應(yīng)著力拓展的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。