房估知識(shí)點(diǎn)：房地產(chǎn)權(quán)益因素

房地產(chǎn)是構(gòu)成環(huán)境的重要因素，其利用不是孤立的，存在"外部性"，會(huì)影響周圍和社會(huì)公眾的利益。對(duì)房地產(chǎn)的利用，必須進(jìn)行限制。

對(duì)房地產(chǎn)利用的限制可歸納為3個(gè)方面：

（一）房地產(chǎn)權(quán)利及其行使的限制

擁有的房地產(chǎn)權(quán)利是所有權(quán)還是使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)，以及這些權(quán)利是否完整、清晰。

以共有房地產(chǎn)為例，如果共有人較多，對(duì)于房地產(chǎn)的維護(hù)、修繕、處分等很難形成共識(shí)，部分共有人如果不堪其繁而轉(zhuǎn)讓其在共有的房地產(chǎn)中享有的份額，這時(shí)的成交價(jià)格多會(huì)低于正常價(jià)格。

（二）房地產(chǎn)使用管制

使用管制主要指：農(nóng)用地轉(zhuǎn)用為建設(shè)用地，以及城市規(guī)劃對(duì)土地用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等的規(guī)定。

就規(guī)定用途來看，居住、商業(yè)、辦公、工業(yè)等不同用途對(duì)土地位置等的要求不同；反過來，在土地位置等一定的情況下，規(guī)定用途（例如是用于商業(yè)、辦公、居住，還是工業(yè)或綠化）對(duì)地價(jià)有著很大的影響。規(guī)定用途對(duì)地價(jià)的影響在城市郊區(qū)表現(xiàn)得特別明顯：

在城市發(fā)展已使郊區(qū)某些農(nóng)用地很適合于轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘薪ㄔO(shè)用地的情況下，如果政府規(guī)定只能維持現(xiàn)有的農(nóng)業(yè)用途，則地價(jià)必然較低，而如果一旦允許改變用途，則地價(jià)會(huì)大幅度上漲。（變性）

容積率的高低對(duì)地價(jià)也有很大的影響。在城市規(guī)劃中，地下建筑面積通常不計(jì)容積率。在實(shí)際中，容積率分為包含地下建筑面積的容積率和不包含地下建筑面積的容積率。在補(bǔ)交出讓金等費(fèi)用方面，有的地方政府規(guī)定地下建筑面積不補(bǔ)交或者只按照地上建筑面積的出讓金水平等費(fèi)用水平的一定比例（如1/3）補(bǔ)交。這些規(guī)定對(duì)地價(jià)都有很大的影響。

【例題】現(xiàn)實(shí)中的使用、支配權(quán)要受到多方面的制約，其中政府的城市規(guī)劃屬于（ ）方面的制約。

A.建筑技術(shù)

B.土地權(quán)利設(shè)置

C.相鄰關(guān)系

D.房地產(chǎn)使用管制

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益因素。使用管制主要指：農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，以及城市規(guī)劃對(duì)土地用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等的規(guī)定。參見教材P128。

【例題】下列屬于土地使用管制的事項(xiàng)有（ ）。

A.建筑物四周應(yīng)留有一定的空地作為建筑物的綠地和交通

B.取得的土地使用權(quán)不包括地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施

C.某宗土地使用權(quán)中，要求容積率為2.0

D.甲乙兩宗土地使用權(quán)中，甲土地必須為乙土地留出通行道路

E.某宗土地只能用于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)

『正確答案』ACE

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益因素。B是對(duì)土地使用權(quán)的行使的限制，不屬于土地使用管制。D屬于相鄰權(quán)。參見教材P128。

（三）相鄰關(guān)系的限制

相鄰關(guān)系是指房地產(chǎn)的相鄰權(quán)利人依照法律法規(guī)規(guī)定或者按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣，相互之間應(yīng)當(dāng)提供必要的便利或者接受必要的限制而產(chǎn)生的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。特別是從義務(wù)方面來看，相鄰關(guān)系是對(duì)房地產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)的一種限制，相鄰關(guān)系的存在對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響。

應(yīng)當(dāng)為相鄰權(quán)利人提供的必要便利（3項(xiàng)便利）

①用水、排水提供必要便利（給排水）；

②通行的便利；

③對(duì)相鄰人因建造、修繕建筑物以及鋪設(shè)管線提供便利。

不得損害相鄰人的以下權(quán)利（3項(xiàng)義務(wù)）

①不得違反國(guó)家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照；

②不得違反國(guó)家規(guī)定棄置固體廢物、排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)；

③挖掘土地、建造建筑物、鋪設(shè)管線以及安裝設(shè)備等，不得危及相鄰房地產(chǎn)的安全。

【例題】城市規(guī)劃對(duì)土地使用管制的內(nèi)容，主要包括（ ）。

A.建筑高度 B.建筑結(jié)構(gòu)

C.容積率 D.土地使用權(quán)來源

E.土地用途

『正確答案』ACE

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益因素。建筑結(jié)構(gòu)不屬于土地使用管制內(nèi)容，土地使用權(quán)是管制使用性質(zhì)，但是不管制來源。參見教材P128。

【例題】影響房地產(chǎn)價(jià)值的權(quán)益因素包括（ ）。

A.房地產(chǎn)權(quán)利設(shè)立和行使的限制

B.房地產(chǎn)區(qū)位的限制

C.房地產(chǎn)使用管制

D.房地產(chǎn)通風(fēng)采光的限制

E.房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制

『正確答案』ACDE

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益因素。房地產(chǎn)的利用肯定要受到一定限制。包括：房地產(chǎn)權(quán)利及其行使的限制，使用管制，相鄰關(guān)系的限制。B明確提到了區(qū)位，那屬于區(qū)位因素了。參見教材P127～128。

2017年房地產(chǎn)估價(jià)師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學(xué)員備考，建設(shè)工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識(shí)點(diǎn)，用于考生日常學(xué)習(xí)參考，祝大家學(xué)習(xí)愉快、考試順利！