1、青島開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估

　　（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資持續(xù)快速增長(zhǎng)。2002 年全區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資總額為 14.71 億元，占全市 14.75%，比 2001 年增長(zhǎng) 20.87%，高于全市增幅近 9 個(gè)百分點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)效果顯著。其中，住宅項(xiàng)目完成投資 9.77 億元，增長(zhǎng) 25.9%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額的 66.41%；辦公樓、寫(xiě)字樓項(xiàng)目完成投資 0.68 億元，占 4.59%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房項(xiàng)目完成投資 3.59 億元，占 24.42%；其他項(xiàng)目完成投資 0.67億元，占 4.58%，投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)作用增強(qiáng)。

　�。�2）商品房銷(xiāo)售供給兩旺。房地產(chǎn)市場(chǎng)隨著開(kāi)發(fā)投資的快速增長(zhǎng)，商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)一直保持旺盛態(tài)勢(shì)。2002 年全區(qū)房屋開(kāi)發(fā)面積 210.81 萬(wàn) m2，占全市總開(kāi)發(fā)量的 l 5.02%，比 2001 年增長(zhǎng) 15.01%，高于全市增幅 11 個(gè)百分點(diǎn)。新開(kāi)發(fā)面積 96.3l 萬(wàn) m2，占全市的 16.54%，與 2001 年基本持平。年竣工商品房面積 70.46 萬(wàn) m2，占全市的 12.4%，比 2001 年下降 27.55%.其中，住宅竣工面積 44.37 萬(wàn) m2，占全市的 9.97%，比 2001 年下降 34.41%.因土地政策的影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積有一定下降，2003 年1~6 月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積為 50.6 萬(wàn) m2，比 2002 年同期下降 6.3%.但隨著建設(shè)用地的調(diào)整到位、土地報(bào)批周期的縮短，特別是區(qū)域城市化進(jìn)程的加快，青島開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展后勁依然強(qiáng)勁。

　�。�3）個(gè)人購(gòu)房比例逐年上升。2002 年房屋銷(xiāo)售面積為 55.86 萬(wàn) m2，占全市的 11.78%，比 2001 年增長(zhǎng) 23.09%，其中，住宅銷(xiāo)售面積為 46.51 萬(wàn) m2，增長(zhǎng) 12.61%.

　　（4）空置房大量減少，空置率下降，保持在合理區(qū)間。從商品房空置面積看，據(jù)統(tǒng)計(jì)，空置房得到了進(jìn)一步消化，全區(qū) 2002 年空置商品房面積為 24.09 萬(wàn) m2，占全市的 22.97%，比 2001 年下降了16.33%.從以上數(shù)據(jù)可以看出，近幾年青島開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，供求兩旺，發(fā)展基本上是健康的。

　　2、青島開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)能保持購(gòu)銷(xiāo)兩旺的成因

　　為什么青島開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)能保持購(gòu)銷(xiāo)兩旺的好勢(shì)頭呢？可以從經(jīng)濟(jì)、城市化、改革、政策、企業(yè)和環(huán)境六個(gè)方面來(lái)分析其成因。

　�。�1）經(jīng)濟(jì)因素。社會(huì)經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展，居民收入快速提高。2003 年 1~10 月份，青島開(kāi)發(fā)區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為 172.3 億元，增長(zhǎng) 31.8%.其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值為 2.8 億元，增長(zhǎng) 3.7%；第二產(chǎn)業(yè)增加值為111 億元，增長(zhǎng) 26.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值為 58.5 億元，增長(zhǎng) 46.3%.全區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和人民收入快速提高，為房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展提供了可靠的發(fā)展基礎(chǔ)。

　�。�2）城市化因素。城市化進(jìn)程加快是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)在動(dòng)力。青島的城市建設(shè)日新月異，近年來(lái)，抓住國(guó)家實(shí)施積極財(cái)政政策、擴(kuò)大內(nèi)需的機(jī)遇，結(jié)合九五計(jì)劃所確定的發(fā)展目標(biāo)和任務(wù)，重點(diǎn)進(jìn)行主城和輔城的新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)和重要基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，舊區(qū)重點(diǎn)進(jìn)行棚戶(hù)區(qū)改造和用地調(diào)整置換，初步形成環(huán)膠灣發(fā)展組團(tuán)的雛形，為實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)期規(guī)劃奠定良好基礎(chǔ)。青島市委、市政府已確定了“以發(fā)展港口、海洋和旅游經(jīng)濟(jì)為主的特色經(jīng)濟(jì)，將青島的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心向青島開(kāi)發(fā)區(qū)全面轉(zhuǎn)移”的戰(zhàn)略決策，提出“挺進(jìn)西海岸，構(gòu)建青島經(jīng)濟(jì)發(fā)展重心”的戰(zhàn)略目標(biāo)，這無(wú)疑說(shuō)明青島開(kāi)發(fā)區(qū)將是城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)展重中之重。

　�。�3）改革因素。住房制度改革進(jìn)展順利。開(kāi)發(fā)區(qū)人對(duì)住房是商品的觀念確立得比較早，商品房較早地為老百姓所接受。出售公房、建立住房公積金制度等房改措施，使城市居民進(jìn)一步形成了新的住房消費(fèi)觀念，也為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了最初的物質(zhì)基礎(chǔ)——啟動(dòng)資金和消費(fèi)者。

　　（4）政策因素。各級(jí)政府制訂出臺(tái)的相關(guān)政策，特別是國(guó)家住房金融政策的放寬，是促進(jìn)住房成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)的強(qiáng)大支撐。除了已經(jīng)出臺(tái)的相關(guān)政策外，先后還出臺(tái)了購(gòu)房入戶(hù)等一系列吸引外來(lái)居民投資和居住的優(yōu)惠政策。

　　（5）房地產(chǎn)企業(yè)因素。主要有：

　　①房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)機(jī)制靈活。這幾年青島開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中民營(yíng)經(jīng)濟(jì)成份快速增長(zhǎng)，激活了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司憑借靈活的機(jī)制、一絲不茍的作風(fēng)和優(yōu)良的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取勝，成為全市的品牌房地產(chǎn)公司。

　　②房地產(chǎn)企業(yè)各方面素質(zhì)比較強(qiáng)。全區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)理平均年齡為 44.5 歲，年齡結(jié)構(gòu)較好；高級(jí)職稱(chēng)占 20.2%，中級(jí)職稱(chēng)占 62.9%；研究生學(xué)歷占 2.6%，大學(xué)本科學(xué)歷占 37.5%，大專(zhuān)學(xué)歷占 49.5%.

　　③房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施“注重品質(zhì)、追求品牌”戰(zhàn)略。建設(shè)一批現(xiàn)代化、規(guī)模化、園林化、智能化、高檔次示范住宅小區(qū)，如青島開(kāi)發(fā)區(qū)的天泰陽(yáng)光海岸、千禧龍花園、東方花園、海韻嘉園、石雀小區(qū)等，質(zhì)量已成為房地產(chǎn)企業(yè)的生命線。

　�。�6）環(huán)境因素。一是全國(guó)各大名牌企業(yè)紛紛落戶(hù)青島開(kāi)發(fā)區(qū)，建立自己的工業(yè)園。二是保稅區(qū)的建設(shè)日趨完善，港口西移，前灣港工程不斷擴(kuò)大，進(jìn)出口業(yè)務(wù)量增加。如 2003 年 1~9 月份，青島市進(jìn)出口總值（不含中央、省公司）為 126.7 億美元，比 2002 年同期增長(zhǎng) 26.4%.其中，出口總額 73.2 億美元，增長(zhǎng) 22.8%；進(jìn)口總額 53.5 億美元，增長(zhǎng) 31.7%，極大地推動(dòng)了開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展。

　　3、青島開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)分析

　　目前，青島開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資需求與消費(fèi)要求都比較旺盛，支撐房地產(chǎn)發(fā)展的 6 個(gè)重要因素將依然起到重要作用。

　　3.1各項(xiàng)有利政策分析

　　一是國(guó)家將實(shí)行繼續(xù)擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求、實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定較快增長(zhǎng)的政策。二是青島市委、市政府已確定的戰(zhàn)略決策和戰(zhàn)略目標(biāo)，各大名牌企業(yè)落戶(hù)青島開(kāi)發(fā)區(qū)進(jìn)行現(xiàn)代化建設(shè)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)將保持快速增長(zhǎng)。三是住房貨幣分配將逐步推開(kāi)。四是從 2003 年起全區(qū)將按照“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、多元整合、組團(tuán)開(kāi)發(fā)”的方針，逐年將尚未實(shí)施舊村改造的近 100 個(gè)村莊整合為 20 個(gè)居住區(qū)。2003 年重點(diǎn)啟動(dòng)建設(shè) 5個(gè)示范居住區(qū)，規(guī)劃總建筑面積 800 萬(wàn) m2，其中，拍賣(mài)區(qū)商品房建筑面積 500 萬(wàn) m2，建設(shè)周期為 3~5年，每年的住宅開(kāi)發(fā)面積至少 100 萬(wàn) m2.

　　3.2全區(qū)住宅需求總量預(yù)測(cè)

　　2002 年底青島開(kāi)發(fā)區(qū)居民的人均住房建筑面積還不足 25m2，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間依然很大。特別是隨著全區(qū)招商引資工作的進(jìn)一步深入、示范居住區(qū)工程的全面啟動(dòng)、海灣大橋立項(xiàng)待建以及大煉油項(xiàng)目的全面引入和迎 2008 年奧運(yùn)因素的影響，都將極大地刺激住房消費(fèi)的持續(xù)增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)全區(qū)房地產(chǎn)在今后 1 0 年內(nèi)仍然呈現(xiàn)快速發(fā)展趨勢(shì)，并繼續(xù)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。

　　2005 年前青島開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)測(cè)增幅為 30%，2010 年計(jì)劃城市化水平為 85%、城區(qū)人口為 60萬(wàn)人，而目前全區(qū)城市化水平不到 60%、城區(qū)人口不足 35 萬(wàn)人，以每年新增人口 3 萬(wàn)計(jì)算，平均每年需新增住房面積至少 100 萬(wàn) m2.特別是大煉油、北海船廠、前灣港等大型區(qū)外項(xiàng)目的引入，以及山東科技大學(xué)、石油大學(xué)等高校的成規(guī)模遷入，都將極大地帶動(dòng)商品住宅的縱深消費(fèi)。根據(jù)以上分析，只要整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境不變，正視問(wèn)題，政策得當(dāng)，未來(lái)三五年全區(qū)房地產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)保持持續(xù)、快速發(fā)展。改善住房條件的要求也成為拉動(dòng)房地產(chǎn)需求的主要原因之一。調(diào)查顯示，中國(guó)城鎮(zhèn)居民對(duì)住房的滿意率尚不到 20%，約有 48%的居民提出要在兩三年內(nèi)換購(gòu)住房；已購(gòu)公房用戶(hù)中有 67%希望通過(guò)換購(gòu)住房改善居住條件和環(huán)境，再加上還有不少的居民愿意將購(gòu)房作為一種投資，囤房待沽。由此計(jì)算，青島開(kāi)發(fā)區(qū)住房潛在需求量還相當(dāng)大。按照 2002 年底全區(qū)城鎮(zhèn)人口 35 萬(wàn)人、人均增長(zhǎng) 10 m2 住房面積計(jì)算，就需要增加住房近 350 萬(wàn) m2 住房面積。房屋租賃加大了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。2003 年區(qū)內(nèi)將新增人口 3 萬(wàn)余人，如果按照 40%的人需要承租商品房、每人 10 m2 計(jì)算的話，約需承租 12 萬(wàn) m2.

　　3.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)存在的問(wèn)題

　　在房地產(chǎn)持續(xù)趨熱的情況下，一定要保持清醒頭腦，要冷思考。當(dāng)前存在的主要問(wèn)題有：

　�。�1）供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快。從 2000 年開(kāi)始青島開(kāi)發(fā)區(qū)商品房?jī)r(jià)格每年上漲 15.6%，高房?jī)r(jià)偏離了居民的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)能力，制約住房消費(fèi)的持續(xù)增長(zhǎng)。房?jī)r(jià)的持續(xù)上升也增加了住房貨幣化改革的難度。

　�。�2）房地產(chǎn)企業(yè)行為不規(guī)范，存在不少隱患。違法和違規(guī)銷(xiāo)售商品房、商品房面積“短斤缺兩”問(wèn)題和虛假?gòu)V告問(wèn)題時(shí)有發(fā)生，房地產(chǎn)投訴較多。

　�。�3）投資擴(kuò)大，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不足。近幾年房地產(chǎn)發(fā)展被看好，吸引了不少企業(yè)涉足房地產(chǎn)行業(yè)，全區(qū)已擁有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 99 家，其中，四級(jí)以上資質(zhì)企業(yè)僅為 41 家，年開(kāi)發(fā)量在 1 萬(wàn) m2 以下的企業(yè)占 70%以上。此外，由于當(dāng)前投資渠道較少，有些人看到前段時(shí)期買(mǎi)房投資的人賺了錢(qián)，也紛紛加入投資房地產(chǎn)的行列。

　　總之，為了防止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中出現(xiàn)泡沫現(xiàn)象，應(yīng)做到：一是要十分珍惜房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的好勢(shì)頭，堅(jiān)持以人為本，以需求為中心，增大產(chǎn)業(yè)規(guī)模、提高集約化程度，使房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)地發(fā)展。二是要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為規(guī)范，企業(yè)形象有待于進(jìn)一步提升，房地產(chǎn)企業(yè)下一輪競(jìng)爭(zhēng)將是實(shí)力和品牌的競(jìng)爭(zhēng)。三是要整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)法制建設(shè)，加大執(zhí)法力度，依法查處房地產(chǎn)市場(chǎng)中的違法、違規(guī)行為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、持續(xù)地發(fā)展。

　　參考文獻(xiàn)：

　　[1] 謝文惠，鄧 衛(wèi)。城市經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].北京：清華大學(xué)出版社，1996.

　　[2] 呂 華。房地產(chǎn)估價(jià)[M].上海：同濟(jì)大學(xué)出版社，1990.