一、問答題（共3題，每題10分）

　?。ㄒ唬┠呈信f城改造需對某沿街房屋進(jìn)行拆遷，拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證，房地產(chǎn)管理部門公示了有資質(zhì)的拆遷估價機(jī)構(gòu)名單。某被拆遷人見到公示名單后，前往其中一家估價機(jī)構(gòu)咨詢，假如你作為該估價機(jī)構(gòu)的一名房地產(chǎn)估價師在接待該被拆遷人過程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營副食店。

　　請問：

　　1.你所在的估價機(jī)構(gòu)通過什么途徑獲取委托后才能出具房屋拆遷估價報告?

　　2.你應(yīng)如何確定作為拆遷估價依據(jù)的該被拆遷人房屋的用途?

　　（二）2004年，某著名百貨公司將其擁有的某商場一部分出租給銀行，租期5年，剩余部分統(tǒng)一招商和經(jīng)營管理，對招商引進(jìn)的商戶收取較高的管理費(fèi)?，F(xiàn)該百貨公司欲轉(zhuǎn)讓該商場而委托評估其轉(zhuǎn)讓價格。

　　請問：

　　1.該商場周邊近期有較多權(quán)利性質(zhì)相向的臨街鋪面正常交易的實例，可否選取其作為可比實例?為什么?

　　2.確定出租部分的潛在毛收入時應(yīng)注意的主要問題是什么?

　　3.確定自營部分的凈收益時應(yīng)注意的主要問題是什么?

　?。ㄈ┠撤康禺a(chǎn)估價機(jī)構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價格的評估業(yè)務(wù)，估價時點(diǎn)為2006年6月15日。根據(jù)委托方提供的資料，該爛尾樓項目的土地是2001年6月通過出讓取得，2002年6月開始建設(shè)。委托方提供的實際成本價格為1800元/m²，包括生地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅金和期望利潤，并計算了自2001年6月至估價時點(diǎn)的投資利息。估價人員經(jīng)調(diào)查核實，認(rèn)為委托方所列支的各項實際成本費(fèi)用符合支出當(dāng)時的正常市場情況，為此，在采用成本法估價時確定該房地產(chǎn)的重置價格為18001元/m²。

　　請問：

　　1.估價人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價格有哪些錯誤?

　　2.在此基礎(chǔ)上還應(yīng)考慮哪些因素才能得出積算價格?

　　二、單項選擇題（共3大題，10小題：每小題2分。每小題的備選答案中只有一個最符合題意）

　?。ㄒ唬┘组_發(fā)商開發(fā)建設(shè)一住宅小區(qū)，已取得國有土地使用證，正在施工，尚未封頂。

　　1.甲開發(fā)商擬以該在建工程抵押，申請貸款。下列表述中正確的是（?。?。
　　A.甲開發(fā)商可以向銀行申請企業(yè)流動資金貸款
　　B.甲開發(fā)商不能以該在建工程為其他企業(yè)向銀行申請貸款提供抵押物擔(dān)保
　　C.該在建工程只有取得銷售許可證后方可用于抵押貸款
　　D.該在建工程只有取得預(yù)售許可證后方可用于抵押貸款

　　2.下列關(guān)于辦理房地產(chǎn)抵押登記的表述中，正確的是（?。?BR>　　A.該宗地為出讓土地使用權(quán)，可以單獨(dú)辦理抵押登記
　　B.該宗地?zé)o論是劃撥還是出讓土地使用權(quán)，因已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，即可單獨(dú)辦理抵押登記
　　C.該在建工程在取得國有土地使用證和房屋所有權(quán)證后才能辦理抵押登記手續(xù)
　　D.該在建工程已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，雖未取得施工許可證，也可辦理抵押登記手續(xù)

　　3.若該在建工程已整體抵押，在無法確定優(yōu)先償款的情況下，欲估算抵押物的變現(xiàn)價值，測算結(jié)果應(yīng)為（?。?。
　　A.抵押價值
　　B.處分抵押物時的市場價值
　　C.抵押價值一處分抵押物的費(fèi)用及稅費(fèi)
　　D.處分抵押物時的市場價值一處分抵押物的費(fèi)用及稅費(fèi)

　　4.若該項目目前已全部取得預(yù)售許可證，且部分售出，甲開發(fā)商若以尚未售出住宅部分申請貸款。則可用作抵押物的住宅建筑面積應(yīng)該是（?。?BR>　　A.土地出讓合同記載的建筑面積減去已售出的房屋預(yù)售合同記載的建筑面積
　　B.建設(shè)工程規(guī)劃許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預(yù)售合同記載的建筑面積
　　C.施工許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預(yù)售合同記載的建筑面積
　　D.商品房預(yù)售許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預(yù)售合同記載的建筑面積

　　（二）張某在2004年10月購買了一個剛建成的精裝修店面。同時租出，租客是王某。當(dāng)時市場上類似店面的月租金是200元/m²，張某與王某就該店面達(dá)成的月租金是180元/m²，租期為5年，費(fèi)用按法規(guī)各自承擔(dān)。

　　5.在2006年10月時，張某的權(quán)益價格為（?。?。
　　A.沒有租賃條件下的正常市場價格
　　B.剩余3年租期的月租金為180元/m²條件下的凈收益與2006年10月構(gòu)現(xiàn)值之和
　　C.剩余3年租期的月租金為180元/m²條件下的凈收益與2006年10月的現(xiàn)值之和，再加上租賃期滿后的正常市場價格在2006年10月的現(xiàn)值
　　D.張某與李某實際達(dá)成的帶租約交易的成交價格

　　6.在2006年10月時，王某的權(quán)益價格為（?。?。
　　A.剩余3年租期的月租金為200元/m²條件下的凈收益與2006年10月的現(xiàn)值之和
　　B.剩余3年租期的月租金為180元/m²條件下的凈收益與2006年10月的現(xiàn)值之和
　　C.該店面在2006年10月的正常市場價格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的價格
　　D.剩余3年租期的正常市場租金與180元/m²條件下的差額與2006年10月的現(xiàn)值之和

　　7.如果張某是通過按揭貸款方式購買的，購買價格為10000元/m²。建筑面積為500m²，首付款比例為20％，則該店面帶債務(wù)轉(zhuǎn)讓的價格應(yīng)為（　）
　　A.20％的首付款加上該首付款2年的利息
　　B.20％的首付款，加上該首付款2年的利息和已償還月供在估價時點(diǎn)的本息值
　　C.該店面無債務(wù)條件下在估價時點(diǎn)的正常市場價格減去該店面估價時點(diǎn)之后需要繼續(xù)償還的貸款本息值在估價、時點(diǎn)的現(xiàn)值之和
　　D.2004年10月的購買價格，加上20％的首付款的二年利息和己償還月供在估價時點(diǎn)的本息值，減去2004年10月至2006年10月估價對象發(fā)生的物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊之和，再減去該店面估價時點(diǎn)之后需要繼續(xù)償還的貸款本息值在估價時點(diǎn)的現(xiàn)值之和

　?。ㄈ┠匙≌^(qū)內(nèi)的一條道路兩側(cè)建有商住樓（底層為商業(yè)用房，以上各層為住宅）。在該道路上建一高架路。該高架路工程于2006年1月開始，2006年3月結(jié)束。

　　8.以上道路狀況變化對位于該道路兩側(cè)商業(yè)用房價格的影響結(jié)果為（　）。
　　A.市場價格上升
　　B.市場價格下降
　　C.市場價格不變
　　D.市場價格變化不確定

　　9.以上道路狀況變化對位于該道路兩側(cè)住宅用房價格的影響結(jié)果為（?。?BR>　　A.市場價格上升
　　B.市場價格下降
　　C.市場價格不變
　　D.市場價格變化不確定

　　10.2006年9月需對臨該道路的一底層商業(yè)用房市場價格進(jìn)行評估。估價人員收集了若干臨該道路的底層商業(yè)用房的交易實例，從中選取可比實例時，交易日期距估價時點(diǎn)不應(yīng)超過（?。?。
　　A.6個月
　　B.9個月
　　C.1年
　　D.2年

參考答案

　　一、問答題

　　（一）答：

　　1.經(jīng)被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽方式確定本估價機(jī)構(gòu)為該拆遷項目估價機(jī)構(gòu)，一般由拆遷人委托。

　　2.該房屋用途性質(zhì)建議拆遷當(dāng)事人按以下原則確定：

　?。?）以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)；

　?。?）當(dāng)?shù)卣畬Ρ徊疬w房屋的用途性質(zhì)認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定：

　?。?）拆遷人和被拆遷人對拆遷房屋的用途性質(zhì)協(xié)商一致的，按協(xié)商結(jié)果確定；

　?。?）對被拆遷房屋的性質(zhì)用途不能協(xié)商一致的，向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認(rèn)。

　?。ǘ┐穑?/P>

　　1.不可取。

　　因為這些交易實例在實物狀況上會有較大差異，如土地房屋規(guī)模、設(shè)備裝修檔次、建筑結(jié)構(gòu)、樓層層數(shù)與層高、臨街深度等不同，不具有可比性。

　　2.確定出租部分潛在毛收入時應(yīng)注意：

　?。ǎ保┳赓U期內(nèi)按租約計，租賃期外按正?？陀^的市場租金計；

　?。?）應(yīng)考慮租賃保證金和押金的利息收入；

　?。?）應(yīng)考慮是否存在無形收益。

　　3.確定自營部分凈收益時應(yīng)注意：

　?。?）測算正?？陀^的凈經(jīng)營（營業(yè)）收入；

　?。?）應(yīng)扣除正常商業(yè)利潤。

　　或：要準(zhǔn)確界定由商業(yè)房地產(chǎn)本身帶來的凈收益，不要在凈收益中混入由于經(jīng)營等非

　　房地產(chǎn)本身要素所產(chǎn)生的收益。

　　或：應(yīng)根據(jù)經(jīng)營資料測算凈收益，凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營費(fèi)

　　用、商品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤。

　?。ㄈ┐穑?/P>

　　1.錯誤有：

　　（1）應(yīng)采用符合估價時點(diǎn)市場情況的各項成本費(fèi)用（或重置價格）。

　　或：不應(yīng)采用實際支出時的各項成本費(fèi)用。

　?。?）應(yīng)根據(jù)估價對象的規(guī)模，確定客觀合理的開發(fā)周期，以此計算投資利息。

　　或：不應(yīng)計自至估價時點(diǎn)。

　?。?）利潤應(yīng)是估價時點(diǎn)市場上的客觀正常利潤水平。

　　或：利潤不應(yīng)是開發(fā)商的期望利潤。

　　2.重置價格還應(yīng)減去折舊。

　　或：（1）或能存在的施工質(zhì)量缺陷，有形損耗等各種原因產(chǎn)生的物質(zhì)折舊。

　　（2）可能存在的爛尾樓設(shè)計過時（落后）等各種原因產(chǎn)生的功能折舊。

　?。?）可能存在的由于市場供求狀況、規(guī)劃、政策等方面的外部因素變化產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)折舊。

　　二、單項選擇題

　?。ㄒ唬?.B2.A3.D4.D

　?。ǘ?.C6.D7.C

　　（三）8.D9.B10.A

　　注：2003年～2007年房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試試卷及答案