建設(shè)項(xiàng)目操作流程：一般由前期策劃決策與實(shí)施兩部分組成，本圖將“設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)”環(huán)節(jié)從傳統(tǒng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)部分中分離出來(lái)，意在強(qiáng)凋其介于策劃決策與實(shí)施之間的特殊地位，展開(kāi)本文的話(huà)題。

　　一、設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)是前期項(xiàng)目策劃的成果

　　“凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢”。許多開(kāi)發(fā)商由于不熟悉市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下的項(xiàng)目運(yùn)作方法，缺乏對(duì)項(xiàng)目的整體把握，市場(chǎng)定位不準(zhǔn)，投資安排不周，建設(shè)進(jìn)度缺少計(jì)劃，項(xiàng)目實(shí)施帶有明顯的隨意性，往往遭至市場(chǎng)的摒棄。國(guó)內(nèi)市場(chǎng)中之所以積壓著大量的空置房，其中的重要原因，是由于發(fā)商的操作錯(cuò)誤，即使在目前全國(guó)住宅市場(chǎng)穩(wěn)定上升的情況下，這些樓盤(pán)由于總體布局、環(huán)境營(yíng)造、房型設(shè)計(jì)、配套設(shè)施等方面的先天不足，仍不可能受到市場(chǎng)的認(rèn)可。

　　項(xiàng)目設(shè)計(jì)缺乏依據(jù)，是造成設(shè)計(jì)成果不為市場(chǎng)接納的主要原因。設(shè)計(jì)單位以技術(shù)工作見(jiàn)長(zhǎng)，而對(duì)市場(chǎng)掌握程度較弱，即使目前推行的招投標(biāo)工作可以促進(jìn)優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位與設(shè)計(jì)方案脫穎而出，但由于業(yè)務(wù)角色和市場(chǎng)角色的原因，實(shí)際上無(wú)論是設(shè)計(jì)方還是評(píng)審專(zhuān)家的工作依據(jù)仍然是設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)。開(kāi)發(fā)商設(shè)計(jì)意圖不明確，往往會(huì)造成招投標(biāo)工作的方面錯(cuò)誤，即使選定中標(biāo)單位，也會(huì)造成設(shè)計(jì)返工，時(shí)間、精力的浪費(fèi)，挫傷設(shè)計(jì)人員的創(chuàng)作熱情，直接影響設(shè)計(jì)成果水平。

　　可見(jiàn)，開(kāi)發(fā)前期的精心策劃，既可以減少開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，又為設(shè)計(jì)的順利進(jìn)行提供了保證。

　　住宅開(kāi)發(fā)過(guò)程實(shí)際上是居住消費(fèi)產(chǎn)品的生產(chǎn)：過(guò)程，適合一般產(chǎn)品的營(yíng)銷(xiāo)規(guī)律。依照菲利浦。科特勒的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)理論，一般消費(fèi)型產(chǎn)品的設(shè)計(jì)與生產(chǎn)獲得成功的關(guān)鍵在于正確確定目標(biāo)市場(chǎng)的需要和欲望，并比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手更有效地傳送目標(biāo)市場(chǎng)所期望滿(mǎn)足的東西，企業(yè)要實(shí)現(xiàn)這一些目標(biāo)，就需要在環(huán)境調(diào)查、分析的營(yíng)銷(xiāo)準(zhǔn)備活動(dòng)中確定目標(biāo)市場(chǎng)及其需求，并結(jié)合自身的條件進(jìn)行定位和產(chǎn)品設(shè)計(jì)。住宅開(kāi)發(fā)相對(duì)于一般產(chǎn)品的營(yíng)銷(xiāo)又具有自身的特殊性，表現(xiàn)在開(kāi)發(fā)載體——土地的缺乏性、特異性，區(qū)位效應(yīng)特性，設(shè)計(jì)建設(shè)工作涉及的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的龐雜性，建設(shè)周期長(zhǎng)、環(huán)節(jié)多的高風(fēng)險(xiǎn)性，對(duì)產(chǎn)品需求的多層次性（居住享用，身份顯示，投資增值）與多變性等等方面。這些都增加了住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目定位的復(fù)雜性。另一方面，準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位無(wú)疑可以使開(kāi)發(fā)者降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，增加獲得收益的可能性。所以在項(xiàng)目的前期，重視發(fā)揮策劃工作的作用，通過(guò)詳細(xì)的調(diào)查分析，得出準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位至關(guān)重要，由此得出的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)會(huì)減少設(shè)計(jì)工作修改甚至落空的可能性�？梢哉f(shuō)，設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)作為項(xiàng)目策劃的決策成果，為設(shè)計(jì)提供了市場(chǎng)定位依據(jù)。

　　二、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃的工作要點(diǎn)

　　企業(yè)開(kāi)發(fā)行為的根本目的是獲得經(jīng)濟(jì)利益，而這一目的實(shí)現(xiàn)，必須通過(guò)滿(mǎn)足市場(chǎng)的特定需求來(lái)完成，即“在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間，適當(dāng)?shù)牡胤揭赃m當(dāng)?shù)膬r(jià)格，適應(yīng)的信息溝通和促銷(xiāo)手段，向適當(dāng)?shù)南�費(fèi)者提供適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品和服務(wù)”。由于住宅開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、環(huán)節(jié)多、市場(chǎng)潛在消費(fèi)需求難以把握，要使開(kāi)發(fā)決策相對(duì)科學(xué)，則要求策劃工作具有系統(tǒng)性、超前性、可行性、應(yīng)變性。

　　1、系統(tǒng)性的要求：住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)一般由前期決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、運(yùn)營(yíng)管理及貫穿始終的財(cái)務(wù)運(yùn)作等環(huán)節(jié)組成，而項(xiàng)目策劃階段的工作實(shí)際上是整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程的虛擬演示，要求盡可能地反映各階段可能遇到的問(wèn)題，故該階段工作的人員組成應(yīng)包括業(yè)主、各方面的工程技術(shù)顧問(wèn)、市場(chǎng)調(diào)研員、營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn)、財(cái)務(wù)融資顧問(wèn)、造價(jià)工程師、物業(yè)管理人員、規(guī)劃設(shè)計(jì)人員、有時(shí)還需有相關(guān)的政府人士等。

　　2、超前性的要求：由于開(kāi)發(fā)建設(shè)的周期長(zhǎng)，一旦建成，較長(zhǎng)時(shí)間難以改變，要求策劃工作根據(jù)社會(huì)發(fā)展、科技進(jìn)步的趨勢(shì)，借鑒國(guó)內(nèi)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，盡可能地預(yù)測(cè)未來(lái)的變化程度，使項(xiàng)目定位具有合理的超前性。

　　3、可行性的要求：通過(guò)詳細(xì)的調(diào)研分析，結(jié)合自身的條件，鎖定未來(lái)的產(chǎn)品定位，制定出行之有效的包括融資、營(yíng)銷(xiāo)、形象塑造在內(nèi)的實(shí)施措施，獲得最佳的經(jīng)濟(jì)收益，良好的社會(huì)、環(huán)境效益，是項(xiàng)目策劃的根本任務(wù)。

　　上述任務(wù)要通過(guò)下面的工作來(lái)完成：市場(chǎng)調(diào)研。了解國(guó)民經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)及產(chǎn)業(yè)政策，金融政策等宏觀(guān)背景情況：區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查分析。包括區(qū)域內(nèi)供求關(guān)系分析，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析，不同個(gè)案比較等消費(fèi)群體分析、規(guī)劃前景及目前區(qū)位條件分析等等；用地現(xiàn)狀調(diào)查，包括地質(zhì)條件、配套設(shè)施條件、動(dòng)拆遷量等。行業(yè)法規(guī)分析：限高、容積率、公建配置等。 通過(guò)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研，擬定備選方案（包括初步規(guī)劃方案、銷(xiāo)售計(jì)劃），確定項(xiàng)目市場(chǎng)定位，及主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，擬定相關(guān)環(huán)節(jié)的初步計(jì)劃。

　　應(yīng)變性要求：策劃階段應(yīng)對(duì)影響開(kāi)發(fā)工作的各種因素充分考慮，對(duì)未來(lái)的不確定因素，有充分的估計(jì)，提早制定應(yīng)變方案。

　　三、設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的形成

　　設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)是對(duì)策劃工作要點(diǎn)，通過(guò)系統(tǒng)的分析，得出決策性的文件。作為開(kāi)發(fā)建設(shè)目標(biāo)與規(guī)劃設(shè)計(jì)工作方向的主要信息傳遞手段，設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)應(yīng)較全面準(zhǔn)確地反映策劃結(jié)論的主要信息點(diǎn)，使設(shè)計(jì)成果同樣體現(xiàn)系統(tǒng)性、超前性、可行性和應(yīng)變性的要求。

　　設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)中應(yīng)包括如下的設(shè)計(jì)要求 （不含設(shè)計(jì)依據(jù)基礎(chǔ)資料、設(shè)計(jì)周期等程式內(nèi)容）：

　　設(shè)計(jì)成果的定性要求。包括設(shè)計(jì)內(nèi)容應(yīng)滿(mǎn)足相關(guān)專(zhuān)業(yè)規(guī)范要求，材料設(shè)備選擇，建筑類(lèi)型要求，建筑風(fēng)格要求，設(shè)計(jì)成果應(yīng)滿(mǎn)足目標(biāo)市場(chǎng)的生活方式要求、市場(chǎng)定位要求等。

　　設(shè)計(jì)成果和定量要求。設(shè)計(jì)成果應(yīng)符合上級(jí)對(duì)設(shè)計(jì)的要求及滿(mǎn)足任務(wù)書(shū)所提供的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。如容積率指標(biāo)、戶(hù)型面積指標(biāo)、比例指標(biāo)、公建面積指標(biāo)、綠化率等。

　　對(duì)未來(lái)項(xiàng)目的管理要求。設(shè)計(jì)成果應(yīng)充分考慮未來(lái)項(xiàng)目建成后的管理需求。如建材選擇及構(gòu)造設(shè)計(jì)應(yīng)便于維修的要求；智能化管理的要求；垃圾收集方式的要求。管理便利性的要求等等。

　　適應(yīng)操作彈性的要求。設(shè)計(jì)工作應(yīng)考慮建設(shè)項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)的要求，設(shè)計(jì)過(guò)程中對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的變化可能引起的建筑種類(lèi)、戶(hù)型等的調(diào)整預(yù)先考慮。

　　適當(dāng)超前的設(shè)計(jì)要求。鼓勵(lì)設(shè)計(jì)單位在滿(mǎn)足設(shè)計(jì)要求的前提下，發(fā)揮能動(dòng)性，力爭(zhēng)做到設(shè)計(jì)創(chuàng)新，技術(shù)創(chuàng)新，賦予目標(biāo)產(chǎn)品高技術(shù)含量，提升市場(chǎng)附加值，營(yíng)造市場(chǎng)賣(mài)點(diǎn)。

　　以上諸點(diǎn)設(shè)計(jì)要求演化為住宅項(xiàng)目各組成部分的具體要求，即構(gòu)成相對(duì)全面的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的具體內(nèi)容，一份好的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，既可使設(shè)計(jì)單位得到明確的總體概念，又給設(shè)計(jì)單位留有充分的發(fā)揮空間。