判斷題

　　1、償債基金折舊法的特點是每年的折舊額均相同，且比直線折舊法計算的年折舊額小。
　　A、對
　　B、錯

　　2、某宗房地產(chǎn)的收益年限為無限年，預(yù)計其未來第一年的總收益和總費用分別為30萬元和877元，此后每年的總收益和總費用會在上一年的基礎(chǔ)上增加2％，該類房地產(chǎn)的資本化率為10％，則該宗房地產(chǎn)的收益價格為275萬元。
　　A、對
　　B、錯

　　3、假設(shè)開發(fā)法可用于拆遷補償估價。
　　A、對
　　B、錯

　　4、用市場比較法估價時，對比較實例為拍賣、招標(biāo)的價格，需進(jìn)行交易情況修正。
　　A、對
　　B、錯

　　5、房地產(chǎn)價格的變動趨勢與其當(dāng)前價位的高低可以無關(guān)。
　　A、對
　　B、錯

　　6、房地產(chǎn)價格實質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)益的價格，故其權(quán)益在估價中要比物質(zhì)實體更重要。
　　A、對
　　B、錯

　　7、長期趨勢法既可以用于預(yù)測房地產(chǎn)的未來價格及其走向，也可以用于尋找交易日期修正系數(shù)。
　　A、對
　　B、錯

　　8、估價對象房地產(chǎn)狀況為過去，估價時點卻可以是過去或現(xiàn)在、未來。
　　A、對
　　B、錯

　　9、購買年不是預(yù)期可獲得收益的年限。
　　A、對
　　B、錯

　　10、同一建筑物在不同時期的重置成本是相同的。
　　A、對
　　B、錯

　　11、不論估價目的如何，委托方所委托的估價對象的范圍，必須是估價人員應(yīng)當(dāng)評估的估價對象的范圍。
　　A、對
　　B、錯

　　12、房地產(chǎn)價格一般來說是由供給和需求決定的，需求減少，則價格會下降。
　　A、對
　　B、錯

　　13、綜合還原利率：土地還原利率＋建筑物還原利率。
　　A、對
　　B、錯

　　14、人口高密度地區(qū)，必定導(dǎo)致對房地產(chǎn)的求大于供，供給相對匱乏，因而該地區(qū)的房地產(chǎn)價格必然超高。
　　A、對
　　B、錯

　　單項選擇題

　　1、某宗房地產(chǎn)的總價值100萬元，其中土地價值30萬元，通過抵押獲得貸款60萬元。若投?；馂?zāi)險，其投保價值應(yīng)為( )萬元。
　　A、100
　　B、70
　　C、60
　　D、40

　　2、用市場比較法評估房地產(chǎn)價格時，通常要對比較實例價格進(jìn)行交易情況、交易日期、( )個別因素修正。
　　A、環(huán)境因素
　　B、質(zhì)量因素
　　C、區(qū)域因素
　　D、新舊程度

　　3、某類房地產(chǎn)1994年至1998年的價格分別為910、1190、1490、1810、2110元／平方米。按平均增減量趨勢法估計，該類房地產(chǎn)于1999年的價格為( )元／平方米。
　　A、2390
　　B、2410
　　C、2430
　　D、2450

　　4、某寫字樓剛建成，其建筑造價實際為1000萬元，建筑面積為5000平方米，其基地的現(xiàn)時市場價格為600萬元，附近類似寫字樓(包含土地和建筑物)的現(xiàn)時市場價格為2800元／平方米，則該寫字樓中建筑物的合理市場價格應(yīng)為( )萬元。
　　A、800
　　B、900
　　C、1000
　　D、大于1000

　　5、假設(shè)開發(fā)法中預(yù)期開發(fā)后的樓價不可用( )求取。
　　A、市場比較法
　　B、收益法
　　C、成本法
　　D、長期趨勢法

　　6、甲房地產(chǎn)尚可使用年限為50年，單價為1050元／平方米，乙房地產(chǎn)尚可使用年限為60年，單價為1100元／平方米，資本化率均為8％，實際上甲房地產(chǎn)的價格( )乙房地產(chǎn)的價格。
　　A、高于
　　B、低于
　　C、等于
　　D、B或C

　　7、采用( )求取的年折舊額每年遞減。
　　A、成新折扣法
　　B、償債基金折舊法
　　C、年數(shù)合計法
　　D、直線折舊法

　　8、選取可比實例時，應(yīng)注意所謂地點的同一性或類似性，是指所選取的可比實例應(yīng)與估價對象處于( )。
　　A、同一地區(qū)
　　B、同一城市
　　C、同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)
　　D、A或C

　　9、用成本法評估新建房地價格的基本公式為：新建房地價格=取得土地費用＋( )＋正常利稅。
　　A、拆遷費用
　　B、建造建筑物費用
　　C、公共設(shè)施建設(shè)費用
　　D、市政設(shè)施建設(shè)費用

　　10、某地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣方、買方應(yīng)交納的稅費分別為正常成交價格的7％和8％。某宗房地產(chǎn)交易，買方付給賣方2325元／平方米，應(yīng)交納的稅費均由買方負(fù)擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為( )元／平方米。
　　A、2487.75
　　B、2500.00
　　C、2511.00
　　D、2162.25

　　11、有甲、乙兩宗面積形狀都相同的相鄰地塊各值50萬元，若將兩宗土地合并為一宗，合并后值110萬元，如果甲地塊的使用權(quán)人購買乙地塊的使用權(quán)，乙地塊的使用權(quán)人索要的交易雙方都是公平合理的正常價格應(yīng)為( )。
　　A、50萬元
　　B、55萬元
　　C、60萬元
　　D、60萬元以上

　　12、某一房地產(chǎn)價格水平的高低，主要取決于( )供求狀況。
　　A、本地區(qū)房地產(chǎn)的
　　B、全國房地產(chǎn)的
　　C、本地區(qū)本類房地產(chǎn)的
　　D、本類房地產(chǎn)的

　　13、按直接比較判定某可比實例價格的區(qū)域因素修正系數(shù)為0.98，則其依據(jù)為( )。
　　A、可比實例的區(qū)域因素優(yōu)于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為2％
　　B、可比實例的區(qū)域因素劣于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為2％
　　C、可比實例的區(qū)域因素劣于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為2.04％
　　D、可比實例的區(qū)域因素優(yōu)于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為2.04％

　　14、用成本法估價時，房屋現(xiàn)值=( )
　　A、房屋重置價格-年折舊額×尚可使用年限
　　B、房屋重置價格-年折舊額×耐用年限
　　C、房屋重置價格×成新度
　　D、房屋重置價格-年折舊額

　　15、其他條件相同，期房價格一般( )現(xiàn)房價格。
　　A、高于
　　B、低于
　　C、等于
　　D、不可比

　　16、某宗房地產(chǎn)采用三種估價方法得出的結(jié)果分別為820、850和900萬元，若賦予的權(quán)重分別為0.5、0.3和0.2，則該宗房地產(chǎn)的最終評估價格為( )萬元。
　　A、850
　　B、845
　　C、869
　　D、857

　　17、某開發(fā)商在開發(fā)某別墅區(qū)時，為增加利潤提高了建筑密度和容積率，但結(jié)果反而使其別墅的價格下降，這是因為( )。
　　A、市場不景氣
　　B、該別墅區(qū)的環(huán)境條件變差
　　C、該別墅區(qū)的單位開發(fā)成本降低
　　D、開發(fā)商獲得滿意的利潤即可

　　18、房屋完損等級是根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個組成部分的各個項目的完好、損壞程度來劃分的，共分為( )。
　　A、四類
　　B、五類
　　C、六類
　　D、七類

　　19、對比較實例價格進(jìn)行交易日期修正時，最適宜采用( )。
　　A、一般物價指數(shù)
　　B、建筑材料價格指數(shù)
　　C、房地產(chǎn)價格指數(shù)
　　D、定額調(diào)整系數(shù)

　　20、某類房地產(chǎn)通常抵押貸款占7成，抵押貸款的年利率10％，購買者自有資本要求的年收益率12％，則該類房地產(chǎn)的資本化率為( )％。
　　A、10.6
　　B、11.4
　　C、11.2
　　D、10.8

　　21、從理論上講，獲取凈收益的可靠性越低，選用的還原利率應(yīng)( )。
　　A、越高
　　B、越低
　　C、不變
　　D、越可靠

　　22、一般損壞房的成新度為( )。
　　A、4-6成
　　B、5-7成
　　C、4-5成
　　D、5-6成

　　23、某宗房地產(chǎn)，凈收益每年50萬元，建筑物價值200萬元，建筑物資本化率12％，土地資本化率10％，則該宗房地產(chǎn)的總價值為( )萬元。
　　A、417
　　B、500
　　C、460
　　D、450

　　24、甲土地的單價2100元／平方米，建筑容積率為7，乙土地的單價1500元／平方米，建筑容積率為5，該兩塊土地的總價相比( )。
　　A、甲的等于乙的
　　B、甲的高于乙的
　　C、甲的低于乙的
　　D、難以判斷

　　25、用成本法評估某宗房地產(chǎn)的價格時，應(yīng)選取( )成本作為評估依據(jù)。
　　A、類似房地產(chǎn)的客觀
　　B、類似房地產(chǎn)的最高
　　C、類似房地產(chǎn)的最低
　　D、該宗房地產(chǎn)的實際

　　26、房地產(chǎn)的供給增加，需求不變，其價格會( )。
　　A、上升
　　B、下[降
　　C、不變
　　D、升降難定

　　27、某臨街深度30.48米(即100英尺)的矩形宗地，總價為100萬元，根據(jù)四、三、二、一法則，該宗地臨街前半部分的價格應(yīng)為( )萬元。
　　A、50
　　B、70
　　C、30
　　D、40

　　28、同一建筑物若使用性質(zhì)不同，其年折舊額由大到小的排列順序為( )。
　　A、一般生產(chǎn)用房、腐蝕性生產(chǎn)用房、非生產(chǎn)用房
　　B、非生產(chǎn)用房、一般生產(chǎn)用房、腐蝕性生產(chǎn)用房
　　C、腐蝕性生產(chǎn)用房、一般生產(chǎn)用房、非生產(chǎn)用房
　　D、非生產(chǎn)用房、腐蝕性生產(chǎn)用房、一般生產(chǎn)用房

　　多項選擇題

　　1、各類房屋的殘值率一般為：( )。
　　A、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)3％
　　B、磚木結(jié)構(gòu)一等6％
　　C、磚混結(jié)構(gòu)一等0％
　　D、簡易結(jié)構(gòu)0％

　　2、一宗房地產(chǎn)的土地價值為40萬元，建筑物價值為60萬元，已抵押貸款45萬元，作為某種目的的估價結(jié)果為55萬元，則該估價目的的可能是( )。
　　A、買賣
　　B、抵押貸款
　　C、拆遷補償
　　D、保險

　　3、房屋估價時，確定其面積的依據(jù)有：( )。
　　A、房屋所有權(quán)證所載面積
　　B、房屋現(xiàn)有實際面積(當(dāng)實際面積大于房屋所有權(quán)證所載面積時)
　　C、建筑竣工圖所載面積(當(dāng)房屋已竣工驗收合格，尚未辦理房屋所有權(quán)證時)
　　D、房屋買賣合同所載面積

　　4、估價上真實、客觀、合理的價格是指：( )。
　　A、交易雙方均接受的價格
　　B、對交易雙方來說經(jīng)濟(jì)上合理的價格
　　C、正常交易情況下形成的價格
　　D、政府規(guī)定或希望的價格

　　5、用路線價法估價時，遇有下列臨街地，需進(jìn)行加價或減價修正：( )。
　　A、路角地
　　B、一面臨街的長方形地
　　C、梯形地
　　D、一面臨街的三角形地

　　6、下列各種價格中肯定是事實的有( )。
　　A、不能作為可比實例的交易實例價格
　　B、可比實例價格
　　C、非公平市價
　　D、評估價格

　　7、用成本法評估商品住宅的價格時，其中的土地價格可用( )求取。
　　A、市場比較法
　　B、基準(zhǔn)地價修正法
　　C、假設(shè)開發(fā)法
　　D、成本法

　　8、下列說法正確的是：( )。
　　A、可比實例肯定是交易實例
　　B、交易實例肯定是可比實例
　　C、可比實例不一定是交易實例
　　D、交易實例不一定是可比實例

　　9、用假設(shè)開發(fā)法估價，在估算利息時必須把握( )。
　　A、計息方法
　　B、資本化率
　　C、計息基礎(chǔ)
　　D、計息期

　　10、受理估價委托時，估價人員應(yīng)明確的估價基本事項有：( )。
　　A、估價時點
　　B、估價目的
　　C、估價對象
　　D、估價原則

　　11、運用成本法評估房屋價格時，影響估價結(jié)論準(zhǔn)確性的因素有：( )。
　　A、估價人員所確認(rèn)的房屋成新度的準(zhǔn)確性
　　B、會計報表中房屋計提折舊的原始記錄的完備性
　　C、房屋結(jié)構(gòu)類型確認(rèn)的正確與否
　　D、房屋重置價格的準(zhǔn)確性

　　12、對確定資本化率有參考依據(jù)的有( )。
　　A、折舊率
　　B、物價指數(shù)
　　C、銀行貼現(xiàn)率
　　D、投資回報率

　　13、房地產(chǎn)交易中的特殊交易情形包括( )
　　A、交易雙方曾經(jīng)有過業(yè)務(wù)聯(lián)系
　　B、購買相鄰房地產(chǎn)
　　C、交易稅費由買方承擔(dān)
　　D、賣方不了解市場行情

　　14、建筑物的物質(zhì)折舊包括( )。
　　A、有形損耗
　　B、正常使用的磨損
　　C、功能折舊
　　D、意外的破壞損毀

　　判斷題答案

　　1、A　2、A　3、B　4、A　5、A　6、B　7、A　8、B　9、A　10、B　11、B　12、B　13、B　14、B

　　單項選擇題答案

　　1、B　2、C　3、B　4、D　5、C　6、B　7、C　8、D　9、B　10、B　11、B　12、C　13、D　14、C　15、B　 16、B　17、B　18、B　19、C　20、A　21、A　22、C　23、C　24、D　25、A　26、B　27、B　28、C|

　　多項選擇題答案

　　1、BD　2、ABC　3、AC　4、BC　5、ACD　6、ABC　7、ABC　8、AD　9、ACD　10、ABC　11、ACD　12、CD　13、BCD　14、ABD

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