2008年房地產估價師考試《案例分析》練習題十一

2008-10-16 09：43　　來源：　　字體：大小　　打印收藏

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對某新建成的寫字樓進行估價，估價人員掌握了在估價時點時的相關資料見表1，并用收益法評估該寫字樓的市場價值。

名稱	數值	名稱	數值
總建筑面積	25000㎡	房屋重置價格	2000元/㎡
可出租建筑面積	22000㎡	房屋耐用年限	50年
設備用房建筑面	2500㎡	房屋維修費率（年）	房屋重置價格的2%
管理用房建筑面積	500㎡	月物業(yè)管理費	5元/㎡
營業(yè)稅及附加率	5.55%	土地剩余年限	45年
接租金收入計的房產稅率	12%	年報酬率	5%
平均正?？罩寐?/TD>	10%	管理費用率（含保險費、租賃費用）	租金的3%
可出租建筑面積的月租金（不含物業(yè)管理費）	50元/㎡	——	——

估價測算如下（節(jié)選）：
（一）年有效毛收入22000㎡×（50+5）×12×（1-10％）元/㎡=13068000元
（二）年運營費用1.年維修費用
25000㎡×2000元/㎡×2％=1000000元
2.年管理費用
年管理費用=年有效毛收入×管理費用率+管理用房租金損失
=13068000×3％+500×50％=692040（元）
3.年營業(yè)稅及附加=13068000元×5.55％=725274元
4.年運營費用小計
年運營費用=1000000元+692040元+725274元=2417314元
（三）年凈收益年凈收益=（一）項-（二）項=13068000元-2417314元=10650686元
（四）估價結果估價結果=10650686/5%[1-1/（1+5%）⁵⁰]元=194438130元

答案：

（1）年有效毛收入計算錯誤，物業(yè)管理費不應計算。應為；
22000㎡×50元/㎡×12×（1-10％）=11880000元
（2）年管理費用計算錯誤，不應計人管理用房租金損失。應為：
年管理費用=年有效毛收入×3％=11880000元×3％=356400元
（3）年房產稅、營業(yè)稅及附加應為：11880000×（12％+5.55%）=2084940元
因此年運營費用應為三項之和：
年維修費用+年管理費用+年稅金=1000000+356400+2084940=3441340元；
年凈收益（年凈租金）=11880000-3441340=8438660元。
（4）估價結果計算時收益年限取值錯誤，應取45年，即：
估價結果=8438660/5%×[1-1/（1+5%）⁴⁵]=149989335元=14999萬元