估價(jià)師考試房地產(chǎn)經(jīng)營與管理全試題（一）

　　一、單項(xiàng)選擇題（共35題，每題1分。）

　　1、下列風(fēng)險(xiǎn)不屬于房地產(chǎn)投資系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的是（　）

　　A、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)

　　B、周期風(fēng)險(xiǎn)

　　C、比較風(fēng)險(xiǎn)

　　D、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

　　答案：C

　　解析：比較風(fēng)險(xiǎn)為個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)

　　2、某一時(shí)段房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的平均收益率為15%，國家債券的收益率為4%，房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)于整個(gè)投資市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)為0.4，那么，用資本資產(chǎn)定價(jià)模型確定的折現(xiàn)率應(yīng)為（　）

　　A、6%

　　B、8.4%

　　C、11%

　　D、15%

　　答案：B

　　解析：4%+0.4×（15%-4%）=8.4%

　　3、某開發(fā)商擬向銀行貸款1500萬元，借用5年一次還清，甲銀行貸款利率為17%，按年單利計(jì)息，乙銀行貸款年利率為16%，按月復(fù)利計(jì)息，問向（?。┵J款較經(jīng)濟(jì)。

　　A、甲銀行

　　B、乙銀行

　　C、甲乙同樣

　　D、無法比較

　　答案：A

　　解析：甲銀行：1500+1500*17%*5=2775

　　乙銀行：1500+（1+16%/12）60=3320.71

　　因此向甲銀行貸款較經(jīng)濟(jì)。

　　4、房地產(chǎn)的（　）性，決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區(qū)性的市場(chǎng)。

　　A、不可移動(dòng)性

　　B、適應(yīng)性

　　C、各異性

　　D、相互影響性

　　答案：A

　　解析：房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區(qū)性的市場(chǎng)。

　　5、已知某筆貸款的年利率為15%，借貸雙方約定按季度計(jì)息，該筆貸款的實(shí)際利率是（?。?/P>

　　A、3.75%

　　B、7.5%

　　C、15%

　　D、15.87%

　　答案：D

　　解析：i=（1+r/m）m-1=（1+15%/4）4-1=15.87%

　　6、關(guān)于等額序列支付資金回收系數(shù)，下列表示正確的是（?。?/P>

　　A、（P/A，i，n）

　　B、（A/P，i，n）

　　C、（A/F，i，n）

　　D、（F/A，i，n）

　　答案：B

　　解析：（A/P，i，n）為等額序列支付資金回收系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)表示法。

　　7、單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息的區(qū)別在于（?。?/P>

　　A、是否考慮資金的時(shí)間價(jià)值

　　B、是否考慮本金的時(shí)間價(jià)值

　　C、是否考慮先前計(jì)息周期累計(jì)利息的時(shí)間價(jià)值

　　D、采用名義利率還是實(shí)際利率

　　答案：C

　　解析：單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息的區(qū)別在于是否考慮先前計(jì)息周期累計(jì)利息的時(shí)間價(jià)值。

　　8、居民購買住宅的行為屬于（?。?/P>

　　A、習(xí)慣性購買行為

　　B、尋求多樣化購買行為

　　C、化解不協(xié)調(diào)購買行為

　　D、復(fù)雜購買行為

　　答案：D

　　解析：居民購買住宅的行為就屬于復(fù)雜購買行為。

　　9、已知某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的購買投資為4500萬元，流動(dòng)資金為500萬元，如果投資者投入權(quán)益資本為1500萬元，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為650萬元，年平均稅后利潤為500萬元，該投資項(xiàng)目的投資利潤率為（?。?/P>

　　A、13.0%

　　B、33.3%

　　C、43.3%

　　D4.4%

　　答案：A

　　解析：650/（4500+500）×100%=13.0%

　　10、下列各項(xiàng)費(fèi)用中，不屬于開發(fā)項(xiàng)目前期工程費(fèi)的是（?。?/P>

　　A、三通一平費(fèi)用

　　B、工程造價(jià)咨詢費(fèi)

　　C、可行性研究費(fèi)用

　　D、水文地質(zhì)勘探費(fèi)

　　答案：B

　　解析：工程造價(jià)咨詢費(fèi)屬于其它費(fèi)用。

　　11、工作主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，該階段為（　）階段。

　　A、投資機(jī)會(huì)研究

　　B、預(yù)可行性研究

　　C、初步可行性研究

　　D、詳細(xì)可行性研究

　　答案：A

　　解析：投資機(jī)會(huì)研究主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議。

　　12、對(duì)個(gè)人住房貸款的的還款能力，國家規(guī)定，每筆住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在（　）以下。

　　A、40%

　　B、50%

　　C、60%

　　D、70%

　　答案：B

　　解析：每筆住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下。

　　13、詳細(xì)性可行性研究階段投資估算的精度可達(dá)到（?。?/P>

　　A、±5%

　　B±10%

　　C、±15%

　　D、±20%

　　答案：B

　　解析：詳細(xì)性可行性研究階段投資估算的精度可達(dá)±10%.

　　14、根據(jù)各地房地產(chǎn)收益水平，同類型的物業(yè)都存在一個(gè)適當(dāng)租金售價(jià)比例，一般情況下，住宅的售價(jià)大約相當(dāng)于（　）的租金。

　　A、50個(gè)月

　　B、100個(gè)月

　　C、10個(gè)月

　　D、10年

　　答案：B

　　解析：一般情況下大約為100個(gè)月的租金，如果售價(jià)過高，那么對(duì)出租住宅的需求就會(huì)增加。

　　15、按（　）細(xì)分，房地產(chǎn)市場(chǎng)可分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)市場(chǎng)

　　A、交易形式

　　B、用途

　　C、目標(biāo)市場(chǎng)

　　D、存量增量

　　答案：D

　　解析：按存量增量細(xì)分，通常將房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為三級(jí)市場(chǎng)：一級(jí)市場(chǎng)（土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)）、二級(jí)市場(chǎng)（土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場(chǎng)）、三級(jí)市場(chǎng)（存量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)）。

　　16、邀請(qǐng)招標(biāo)是非公開招標(biāo)方式的一種。被邀請(qǐng)參加投標(biāo)的承包商通常在（?。?/P>

　　A、3個(gè)以上

　　B、5-10個(gè)之間

　　C、5個(gè)以上

　　D、3-10個(gè)之間

　　答案：D

　　解析：按照規(guī)定，邀請(qǐng)招標(biāo)一般有3-10個(gè)之間。

　　17、（?。┦鞘占皇仲Y料時(shí)最普遍采用的手段。

　　A、面訪

　　B、問卷

　　C、觀察

　　D、座談

　　答案：B

　　解析：問卷是收集一手資料時(shí)最普遍采用的手段。

　　18、名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系表述不正確的一項(xiàng)是（?。?/P>

　　A、當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m>1時(shí)，實(shí)際利率小于名義利率

　　B、當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m=1時(shí)，實(shí)際利率等于名義利率

　　C、實(shí)際利率與名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值

　　D、名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大

　　答案：A

　　解析：當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m>1時(shí)，實(shí)際利率大于名義利率

　　19、流動(dòng)比率，下列說法不正確的是（　）

　　A、流動(dòng)比率＝流動(dòng)資產(chǎn)總額/流動(dòng)負(fù)債總額×100％

　　B、又稱之為“銀行家比率”

　　C、又稱之為“二對(duì)一比率”

　　D、在國際上銀行一般要求這一比率維持在100％以上

　　答案：D

　　解析：在國際上銀行一般要求這一比率維持在200％以上。

　　20、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的成本利潤率等于（?。┏艘?00%

　　A、開發(fā)商利潤/總開發(fā)成本

　　B、正常經(jīng)營年份的凈經(jīng)營收入/總開發(fā)成本

　　C、開發(fā)商利潤/總開發(fā)價(jià)值

　　D、正常經(jīng)營年份的經(jīng)營收入/總開發(fā)成本

　　答案：A

　　解析：公式：RP=DP/TDC

　　21、某租客5年支付的物業(yè)租金的現(xiàn)值為40萬元，年租金增長的百分率為5%，如果折現(xiàn)率與之相同，則該租客第一年末支付的租金為（?。┤f元。

　　A、8.0

　　B、8.4

　　C、9.0

　　D、10.0

　　答案：B

　　解析：由40=5*A1/（1+5%）得出A1=8.4

　　22、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)階段是指（?。┧?jīng)過的過程。

　　A、房地產(chǎn)開發(fā)

　　B、獲得土地后到全部工程竣工

　　C、從工程開工到工程竣工驗(yàn)收

　　D、從工程開工到項(xiàng)目租售完畢

　　答案：C

　　解析：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)階段是指從工程開工到工程竣工驗(yàn)收所經(jīng)過的過程。

　　23、物業(yè)代理公司通過詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查分析和預(yù)測(cè)，可以協(xié)助開發(fā)商或業(yè)主進(jìn)行（　）。

　　A、項(xiàng)目融資

　　B、工程招標(biāo)

　　C、市場(chǎng)定位

　　D、物業(yè)管理

　　答案：C

　　解析：物業(yè)代理公司通過詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查分析和預(yù)測(cè)，可以協(xié)助開發(fā)商或業(yè)主進(jìn)行市場(chǎng)定位。

　　24、反映投資者每年實(shí)際獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益投資的比率的指標(biāo)是（　）

　　A、還本付息比率

　　B、抵押收益率

　　C、投資回報(bào)率

　　D、項(xiàng)目收益率

　　答案：C

　　解析：投資回報(bào)率反映投資者每年實(shí)際獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益投資的比率。

　　25、已知某筆貸款的年名義利率為12%，實(shí)際利率為12.55%，則該筆貸款是按（?。┳鳛橛?jì)息周期的。

　　A、年

　　B、半年

　　C、季度

　　D、月

　　答案：C

　　解析：常識(shí)。

　　26、對(duì)于選擇了目標(biāo)市場(chǎng)的企業(yè)，唯一的方法就是實(shí)現(xiàn)自己企業(yè)的產(chǎn)品和競(jìng)爭對(duì)手之間的（?。?。

　　A、差別化

　　B、同質(zhì)化

　　C、多樣化

　　D、獨(dú)特性

　　答案：A

　　解析：對(duì)于選擇了目標(biāo)市場(chǎng)的企業(yè)，唯一的方法就是實(shí)現(xiàn)自己企業(yè)的產(chǎn)品和競(jìng)爭對(duì)手之間的差別化。

　　27、物業(yè)管理工作中的每一部分工作，都應(yīng)以（?。橹行?。

　　A、物業(yè)的保值增值

　　B、滿足當(dāng)前的租戶和新租戶

　　C、物業(yè)的安全

　　D、實(shí)現(xiàn)物業(yè)的管理目標(biāo)

　　答案：B

　　解析：物業(yè)管理工作中的每一部分工作，都應(yīng)以滿足當(dāng)前的租戶和新租戶為中心。

　　28、由于出讓計(jì)劃不明確，對(duì)以抵押方式向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款，貸款期限最長不得超過（?。┠?/P>

　　A、1

　　B、2

　　C、3

　　D、5

　　答案：B

　　解析：對(duì)以抵押方式向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款，貸款期限最長不得超過2年。

　　29、可行性研究報(bào)告中，一般不包括（?。?/P>

　　A、封面

　　B、摘要

　　C、初步設(shè)計(jì)方案

　　D、附表

　　答案：C

　　解析：初步設(shè)計(jì)在可行性研究階段后。

　　30、某項(xiàng)目生產(chǎn)能力30000件/年，產(chǎn)品售價(jià)3000元/件，總成本費(fèi)用7800元，其中固定成本3000萬元，成本與產(chǎn)量呈線性關(guān)系，則盈虧平衡產(chǎn)量為（?。?/P>

　　A、30000件

　　B、21400件

　　C、21800件

　　D、15600件

　　答案：B

　　解析：見教材187頁。

　　31、對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目來說，償債備付率應(yīng)該大于（?。?/P>

　　A、1

　　B、1.2

　　C、1.5

　　D、2

　　答案：B

　　解析：當(dāng)小于1.2時(shí)，表示當(dāng)期資金來源不足以償付當(dāng)期債務(wù)。