近年來，土地資源得到了前所未有的重視。地價到底是怎么回事？筆者認為，理解城市土地價格要抓住以下幾個關鍵點：

　　地價的含義

　　地價也稱土地價格，其含義可以從三個方面理解：

　　用政治經濟學的概念解釋，為地租的資本化的貨幣數額，其數量公式為：V＝a÷r（V代表地價，a代表地租，r代表資本化利率）。

　　用土地收益理論的概念解釋，為預期的土地年均凈收益（即經濟地租）資本化的貨幣數量。

　　用土地供求理論的概念解釋，為由特定時間和地點土地需求和供給決定的、以貨幣表示的經濟價值。

　　上述解釋均在一定程度上體現了地價的本質，但也反映了從不同層面上理解地價時會產生一定的分歧。

　　城市地價形成機制

　　通過對地價含義的分析，不難看出地價的本質是土地出讓年限內地租的貼現值總和，即地租的資本化。這里所說的地租是全額地租，包括絕對地租（城市中最差的土地所要求的最低限度的地租）、級差地租Ⅰ（位置較好的土地所要求的高于絕對地租的差別地租）、級差地租Ⅱ（在同一塊土地上連續(xù)投資而產生的級差收益）和壟斷地租（極少數黃金地段所要求的額外地租）所構成。

　　城市地價的形成是一個由地租資本化開始，經土地投入而不斷增加價值，最后實現更大土地收入的經濟流動過程，這個過程包括了土地征收、土地開發(fā)、城市建設配套等階段。

　　在市場經濟條件下，土地價格主要受收益機制和市場機制調節(jié)。

　　收益機制是土地市場價格形成的前提。土地不同于一般商品，其價格的決定不完全由社會必要勞動時間決定，而主要由收益決定，即土地產出能力大小決定。地價分布主要有以下規(guī)律：

　　土地利用方式及其集約利用程度等因素是影響土地收益的主要因素。城市不同用途土地利用產生的經濟效益不同，地租支付能力也不同，造成土地收益不同，地價存在差異，所以城市土地不同用途地價水平一般呈現商業(yè)地價高于住宅地價，住宅地價高于工業(yè)地價的規(guī)律。

　　就城市內部來說，不同區(qū)域土地經濟區(qū)位、交通區(qū)位的差異直接影響土地收益的高低，使得城市地價空間分布出現地域差異，呈現從城市中心區(qū)向外遞減，并沿道路延伸的基本空間分布規(guī)律。

　　就某一具體地塊而言，土地的收益水平主要取決于該地塊包含的物化勞動力及地塊的開發(fā)利用強度，若地塊的市政基礎設施投入大，容積率、建筑密度大，則地價水平高。

　　市場機制是土地市場的運行機制。雖然收益機制在很大程度上決定了土地提供的經濟剩余量，但經濟剩余必須由開發(fā)經營者在土地市場上通過投資、租賃、買賣等方式得以實現，市場機制使得土地市場價格圍繞著經濟剩余量而波動。

　　市場機制包括供求機制、競爭機制、利率機制等，其中供求機制是最基本的機制，供求關系決定土地的市場價格，而競爭機制和利率機制則對市場的供求關系產生影響。市場機制對地價形成的作用大小主要取決于兩個方面：一是城市土地市場發(fā)育程度，即市場機制在多大程度上發(fā)揮對土地資源配置和地價形成的作用。土地市場化程度越高，市場競爭越激烈，市場主體的行為越規(guī)范，市場地價水平越接近地塊的收益水平；反之，則市場地價與收益水平相差越大。二是土地市場的供求關系。一般地，供求關系越緊張，市場地價水平越高，越接近地塊的收益水平。

　　地價和一般商品價格的區(qū)別

　　對一般商品而言，價格是價值的貨幣表現，價值是凝結在商品中的無差別的人類勞動，商品是可交換的勞動產品，這些概念強調了價格是人類勞動的一種度量標準。土地不同于一般的勞動產品，土地價格不完全是人類勞動的體現。但是，由于土地所有權和市場經濟制度的存在，土地往往作為一種稀缺資源被商品化，成為可以買賣的對象，形成土地價格。土地價格不是價值的貨幣表現，而是人們要利用土地的使用價值而付出的購買價格，是土地供給與需求作用的結果。

　　人們取得已開發(fā)利用的土地，往往要經過人工改造，投入人類勞動（包括物化勞動和活勞動），在此過程中將會創(chuàng)造新的使用價值，因此，已開發(fā)利用的土地不同于未開墾的、自然形態(tài)的土地，地價除了為土地所有權而支付的部分貨幣外，還包括為投入人類勞動另行支付一部分貨幣。前一種價格稱之為土地資源價格，后一種價格稱之為土地資本價格或土地資產價格。