致委托人函（略）

　　注冊房地產(chǎn)估價師聲明（略）

　　估價的假設(shè)和限制條件（略）

　　××酒店房地產(chǎn)估價結(jié)果報告

　　一、委托人

　　××酒店有限公司，法定代表人××，住所××市××路××號。

　　二、估價機(jī)構(gòu)

　　××房地產(chǎn)估價事務(wù)所，法定代表人××，住所××市××路××號，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級：壹級。

　　三、估價對象

　　1．地理位置及概況（略）

　　2．估價對象概況

　　估價對象酒店第1、2、10～13、20層

　　建筑面積：11275m²

　　土地使用權(quán)年限40年（1988年8月20日起至2028年8月19日止）

　　竣工日期1991年8月

　　估價對象用途酒店客房、餐飲、娛樂

　　建筑結(jié)構(gòu)框架

　　土地使用權(quán)來源協(xié)議出讓

　　建筑裝修情況（略）

　　四、估價目的

　　為銀行抵押貸款提供依據(jù)。

　　五、估價時點

　　1．999年8月20日。

　　六、估價依據(jù)（略）

　　七、7估價原則（略）

　　八、估價方法

　　將估價對象分為三部分進(jìn)行估價，與第1、2層同類的房地產(chǎn)在當(dāng)?shù)氐慕灰讓嵗^多，故采用市場比較法進(jìn)行估價，第10-13層為客房，屬于收益性房地產(chǎn)，故采用收益法進(jìn)行估價，第20層為娛樂用房，亦屬于收益性房地產(chǎn)，故也采用收益法進(jìn)行估價。

　　九、估價結(jié)果

　　估價對象的總價值為人民幣208 521 050元（大寫人民幣貳億零捌佰伍拾貳萬壹仟零伍拾元整）。

　　十、估價人員（略）

　　十一、估價報告使用期限（略）

　　××酒店房地產(chǎn)估價技術(shù)報告

　　一、個別因素分析（略）

　　二、區(qū)域因素分析（略）

　　三、市場背景分析（略）

　　四、最高最佳使用分析（略）

　　五、估價方法選用

　　將估價對象分為三部分進(jìn)行估價，與第1、2層同類的房地產(chǎn)在當(dāng)?shù)氐慕灰讓嵗^多，故采用市場比較法進(jìn)行估價；第10～13層為客房，屬于收益性房地產(chǎn)，故采用收益法進(jìn)行估價，第20層為娛樂用房，亦屬于收益性房地產(chǎn)，故也采用收益法進(jìn)行估價。

　　六、估價測算過程

　?。ㄒ唬┚频甑谝?、二層估價

　　酒店第一層為酒店大堂，第二層出租給某公司經(jīng)營酒樓。第一、二層建筑面積均為2830m².在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場上此類房地產(chǎn)的交易實例較多，故采用市場比較法進(jìn)行估價。

　　可比實例一，國際中心商場1999年8月的市場售價為一層45 000元／m²，二層30 000元／m².

　　可比實例二，華強(qiáng)商廈1999年8月的市場售價為一層39 000元／m²，二層25 000元／m².

　　可比實例三，世紀(jì)廣場商場1999年8月的市場售價為一層38000元／m²，二層24000元／m².

　　確定可比實例修正系數(shù)的依據(jù)（略）。

　　修正計算：

　　一層比準(zhǔn)價格為：

　?。?4 091+34 392+34 142）÷3=34 208（元／m²）

　　二層比準(zhǔn)價格為：

　?。?0 979+21 645+21 563）－3=21 396（元／m²）

　　第一、二層價值為：

　　（34 208+21 390）×2 830=157 359 320（元）

　?。ǘ┚频甑?0～13層估價

　　酒店第10～13層為客房，建筑面積4500m²。因?qū)儆谑找嫘苑康禺a(chǎn)，故采用收益法進(jìn)行估價。

　　選用收益法公式：

　　式中　V——房地產(chǎn)價格；

　　A——年凈收益；

　　Y——報酬率；

　　n——尚可使用年限。

　　1．尚可使用年限n的確定

　　該酒店建筑物耐用年限為50年，已使用8年，故尚可使用年限為42年，即n=42.

　　2．年凈收益A的確定

　　酒店第10-13層共有客房104間。根據(jù)該公司提供的1996年至1998年的經(jīng)營情況分析表及財務(wù)報表，平均每間客房日租金為人民幣400元，一年365天，則：

　　年總收入=104×400×365=15 184 000（元）

　　酒店客房收入中稅、營業(yè)支出、管理費、維修費、保險費等總支出占45％。

　　年凈收益A=15 184 000×（1-45％）=8 351 200（元）

　　3．報酬率Y的確定

　　采用累加法求取報酬率，求得的報酬率為8％。

　　酒店第10～13層價值

　　V=100 270 342（元）

　?。ㄈ┚频甑?0層估價

　　酒店第20層為卡拉0K室、酒吧，建筑面積為1125m²，現(xiàn)已出租經(jīng)營，租期尚余5年。因?qū)儆谑找嫘苑康禺a(chǎn)，故采用收益法進(jìn)行估價。按租約規(guī)定，第20層的年租金收入在尚余的5年租期內(nèi)分別為100萬元、110萬元、120萬元、130萬元、140萬元，租賃稅費占租金收入的20％。

　　計算年凈收益：

　　酒店第20層價值

　　V=3 021 651（元）

　　（四）估價對象的總價值

　　1．57 359 320+100 270 342+3 021 651=260 651 313（元）

　?。ㄎ澹?yīng)扣折舊額的確定

　　經(jīng)實地考察，該酒店的成新率為八成，因此估價對象的現(xiàn)價值為：

　　260 651 313×80％=2 085 210 509（元）

　　七、估價結(jié)果確定

　　估價對象的總價值為人民幣208 521 050元（大寫人民幣貳億零捌佰伍拾貳萬壹仟零伍拾元整）。

　　參考答案（可在下列20個中確定13個）

　　1．缺少房地產(chǎn)權(quán)屬狀況描述

　　2．缺少價值定義

　　3．酒店大堂采用市場比較法估價不當(dāng)

　　4．第二層酒樓用市場比較法時選用商場作可比實例不當(dāng)

　　5．酒店第一、二層市場比較法交易情況修正系數(shù)形式錯

　　6．第二層估價交易案例一綜合修正超過30％

　　7．第二層為收益性房地產(chǎn)，應(yīng)選用收益法為其中一種方法

　　8．第10～13層尚可使用年限n應(yīng)為土地使用權(quán)剩余年限，即為29年

　　9．第10～13層用收益法估價時未采用客觀、未來的收益水平

　　10．對酒店大堂的估價有重復(fù)計算

　　11．第10～13層估價求收益時未考慮人住率

　　12．確定資本化率時安全和率選用不當(dāng)

　　13．第20層估價時年凈收益求取方法錯誤

　　14．第20層估價時未考慮5年以后的收益

　　15．總價值不應(yīng)再扣除折舊

　　16．缺少估價作業(yè)日期

　　17．缺少確定估價結(jié)果的理由

　　18．第20層的資本化率應(yīng)與第10～13層有所不同

　　19．應(yīng)說明未來市場變化風(fēng)險和短期強(qiáng)制處分等因素對抵押價值的影響

　　20．結(jié)果報告中和技術(shù)報告的建筑面積不吻合。

　　改錯題 （指出并改正下列估價報告片斷中的錯誤。錯處不超過4個，后面應(yīng)用前面的錯誤計算結(jié)果導(dǎo)致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內(nèi)容改錯，則每改錯一處倒扣25分。本題最多扣至零分。請在答題紙上作答，不得在試卷上改錯）

　　某房地產(chǎn)開發(fā)項目，規(guī)劃用途為居住，土地使用權(quán)年限為1997年3月1日至2067年2月28日，土地使用權(quán)出讓金已全部交清。規(guī)劃建筑面積5000m²，預(yù)計售價3000元／m².

　　該項目于1997年7月1日開工，原定工期9個月，建筑費為1200元／m²，管理費為建筑費的5％。建筑費和相應(yīng)的管理費投入時間為開工后的第一季度投入30％，第二季度投入40％，第三季度投入30％。假定都在每季度中間投入，年利率6.66％，銷售費用和銷售稅費分別為售價的3％和6％。開工后第一季度結(jié)束時，已有1000 m²建筑面積按3000元／m²預(yù)售。開工后第二季度結(jié)束時，項目的原開發(fā)商擬將項目以合作開發(fā)的方式轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓方式為一次性付給一筆轉(zhuǎn)讓費，用于補償已投入的土地使用權(quán)出讓金和建筑費等投資，已預(yù)售的1000 m²的凈銷售收入在銷售結(jié)束時由原開發(fā)商返還給合作方?，F(xiàn)合作方委托估算該項目在1998年1月1日的價格。

　　采用假開發(fā)法估價。預(yù)計項目在完工時可全部售出，投資利潤率取20％，季度利率為1.665％。設(shè)項目在1998年1月1日價格為V，估算如下：

　　1．計算開發(fā)完成后的價值

　　3000×5 000÷（1+1.665％）=14 754 340（元）

　　2．計算建筑費

　　1200×5 000×30％÷（1+1.605％）0.5=2 641 102（元）

　　3．計算管理費

　　2641 102÷5％一（1+1.665％）0.5=130 969（元）

　　4．計算銷售費用和銷售稅費

　　14 754 340×（3％+6％）÷（1+1.665％）=1 306 143（元）

　　5．計算利潤

　?。╒+2641 102+130 969+1 306 143）×20％=0.2V+815 643（元）

　　6．計算項目價格

　　V=開發(fā)完成后的價值一建筑費一管理費一銷售稅和銷售費用一利潤

　　=14 754 340-2 041 102-130 969-1 306 143-0.2V-815 643

　　V=8 217 069（元）

　　參考答案

　　1．計算管理費錯，應(yīng)為2 641 102×5％=132 055（元）

　　2．計算銷售費用和銷售稅費錯。應(yīng)為：

　　1．4 754 340×（3％+6％）=1 327 891（元）

　　3．計算利潤錯，應(yīng)為

　　（V+2 641 102+132 055）×20％=0.2V+549 231（元）

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