第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理

　　第三章房地產(chǎn)開發(fā)程序與管理

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)開發(fā)程序各階段工作內(nèi)容以及對獲取土地、建設(shè)過程中相關(guān)管理工作的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內(nèi)容

　　第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)程序概述

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)的基本概念

　　二、房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序

　　第二節(jié)投資機會選擇與決策分析

　　一、投資機會選擇

　　二、投資決策分析

　　第三節(jié)前期工作

　　一、獲取土地

　?。ㄒ唬┩恋貎渑c土地一級開發(fā)

　　1．土地儲備

　　2．土地一級開發(fā)

　　（二）獲取土地的途徑

　　1．土地使用權(quán)出讓

　　2．土地使用權(quán)劃撥

　　3．原有劃撥土地上存量房地產(chǎn)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

　　4．與當(dāng)前土地使用權(quán)擁有者合作

　　二、確定規(guī)劃設(shè)計方案并獲得規(guī)劃許可

　?。ㄒ唬┩恋爻鲎屵^程中的規(guī)劃管理

　　（二）房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃管理

　　1．開發(fā)項目選址、定點審批階段

　　2．申請《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》階段

　　3．規(guī)劃設(shè)計條件審批階段

　　4．設(shè)計方案審批階段

　　5．申請《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》階段

　　三、建設(shè)工程招標(biāo)

　?。ㄒ唬╅_發(fā)建設(shè)項目的招標(biāo)方式

　　1．公開招標(biāo)

　　2．邀請招標(biāo)

　?。ǘ┱袠?biāo)機構(gòu)

　　1．招標(biāo)過程中的決策活動。

　　2．招標(biāo)中的日常事務(wù)工作

　　3．招標(biāo)工作小組組成人員

　　（三）招標(biāo)程序

　　1．申請招標(biāo)

　　2．編制招標(biāo)文件

　　3．編制招標(biāo)工程標(biāo)底

　　4．確定招標(biāo)方式，發(fā)布招標(biāo)公告或邀請投標(biāo)函

　　5．投標(biāo)人資格審查

　　6．招標(biāo)工程交底及答疑

　　7．開標(biāo)、評標(biāo)和決標(biāo)

　　8．簽訂合同

　　四、開工申請與審批

　?。ㄒ唬┥暾堫I(lǐng)取施工許可證應(yīng)具備的條件

　　（二）申請辦理施工許可證的程序

　　五、前期工作的其他環(huán)節(jié)

　　第四節(jié)建設(shè)階段

　　一、質(zhì)量控制

　?。ㄒ唬υ牧系臋z驗

　?。ǘこ滩捎玫呐涮自O(shè)備進行檢驗

　?。ㄈ┐_立施工中控制質(zhì)量的具體措施

　?。ㄋ模┐_立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度

　　二、進度控制

　?。ㄒ唬┕こ踢M度計劃的編制

　?。ǘ┻M度管理及計劃調(diào)整

　　1．橫道圖法

　　2．網(wǎng)絡(luò)計劃

　?。ㄈ┢渌涮走M度計劃

　　（四）進度控制中應(yīng)關(guān)注的因素

　　三、成本控制

　　（一）成本控制的主要工作內(nèi)容

　　1．編制成本計劃，確定成本控制的目標(biāo)

　　2．審查施工組織設(shè)計和施工方案

　　3．控制工程款的動態(tài)結(jié)算

　　4．控制工程變更

　?。ǘ┛刂乒こ坛杀镜淖龇ê褪侄?/P>

　　1．強化“成本”意識，加強全面管理

　　2．確定成本控制的對象

　　3．完善成本控制制度

　　4．制定有效的獎勵措施

　　四、合同管理

　　（一）合同管理的作用

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)項目的主要合同關(guān)系

　?。ㄈ┖贤芾淼闹饕ぷ鲀?nèi)容

　　五、安全管理

　　六、竣工驗收

　　（一）竣工驗收的要求

　?。ǘ┛⒐を炇盏囊罁?jù)

　　（三）竣工驗收的工作程序

　　1．單項工程竣工驗收

　　2．綜合驗收

　　3．竣工驗收備案

　?。ㄋ模┛⒐そY(jié)算

　?。ㄎ澹┚幹瓶⒐n案

　　1．技術(shù)資料的內(nèi)容，

　　2．繪制竣工圖

　　第五節(jié)租售階段

　　一、選擇物業(yè)銷售形式

　　（一）開發(fā)商自行銷售

　?。ǘ┪蟹康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)銷售

　　1．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的作用

　　2．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的代理形式

　　（三）選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)應(yīng)注意的問題

　　1．充分了解房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)及其經(jīng)紀(jì)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)

　　2．了解房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)可投入市場營銷工作的資源

　　3．考察房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)過往的業(yè)績

　　4．針對物業(yè)的類型選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)

　　5．認(rèn)真簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同

　　二、制定租售方案

　　（一）出租還是出售

　?。ǘ┳馐圻M度

　　（三）租售價格

　　1．成本導(dǎo)向定價

　　2．購買者導(dǎo)向定價

　　3．競爭導(dǎo)向定價

　　三、制定宣傳與廣告策略

　　（一）市場宣傳策略

　　1．確定宣傳目標(biāo)

　　2．選擇宣傳的信息與工具

　　3．實施宣傳方案

　　4．評價宣傳效果

　?。ǘV告策略

　　考試要求

　　1．掌握房地產(chǎn)開發(fā)的基本概念及主要程序

　　2．熟悉投資機會選擇與決策分析

　　3．了解獲取土地

　　4．熟悉確定規(guī)劃設(shè)計方案并獲得規(guī)劃許可

　　5．熟悉建設(shè)工程招標(biāo)

　　6．熟悉開工申請與審批

　　7．了解前期工作的其他環(huán)節(jié)

　　8．熟悉建設(shè)階段

　　9．掌握選擇物業(yè)租售形式

　　10．掌握制定租售方案

　　11．了解制定宣傳與廣告策略

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