2003年全國房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試
——房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析試卷

　　一、問答題（共3題，每題10分）

　　（一）具體說明公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)在成本法、收益法和假設(shè)開發(fā)法計(jì)算參數(shù)的選擇中分別是怎樣體現(xiàn)的。

　?。ǘ┠彻疽淮鞭k公綜合樓于1993年10月建成，為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，共7層，裙樓1、2層為自營商鋪，3，層以上為公司辦公使用，土地使用權(quán)取得方式為劃撥。該公司擬以該幢辦公綜合樓整體抵押貸款，需委托評(píng)估。請(qǐng)寫出應(yīng)選用的估價(jià)方法及估價(jià)技術(shù)路線。

　　（三）某正常生產(chǎn)的工廠位于某城市市區(qū)，距市中心直線距離約15km。土地面積7672m²；自用生產(chǎn)車間建筑面積3300m²；辦公樓建筑面積1050m²；臨街商業(yè)用房建筑面積580m²，己出租。商業(yè)用房的用地已于1995年辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，出讓年限為40年，其余自用房屋的用地為國有劃撥土地。該廠已取得了國有土地使用證和房屋所有權(quán)證?，F(xiàn)規(guī)劃部門己將該區(qū)域規(guī)劃為居住區(qū)，某房地產(chǎn)開發(fā)商有意投資該宗土地，請(qǐng)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)開發(fā)效益。

　　請(qǐng)問：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)搜集哪些資料？

　　二、單項(xiàng)選擇題（共4大題，10小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意）

　?。ㄒ唬┤裟淹ㄟ^全國房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試并注冊(cè)，在某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)，現(xiàn)該房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托對(duì)某住宅小區(qū)進(jìn)行評(píng)估，并出具房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告。

　　1.要完成一份合格的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，需要選用適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法。下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)方法選用的表述中，不正確的有（?。?BR>　　A.同一估價(jià)對(duì)象宜選用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行評(píng)估
　　B.選用多種估價(jià)方法的評(píng)估結(jié)果可以采用加權(quán)平均法進(jìn)行綜合
　　C.若估價(jià)對(duì)象適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，應(yīng)同時(shí)采用；若必須取舍，應(yīng)當(dāng)在估
　　價(jià)報(bào)告中說明并陳述理由
　　D.估價(jià)方法的選用必須征得委托人的同意

　　2.估價(jià)技術(shù)路線的確定，就是確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格形成的過程，反映其（　），
　　進(jìn)而確定需要采用的估價(jià)方法。
　　A.估價(jià)原則
　　B.價(jià)格內(nèi)涵
　　C.產(chǎn)權(quán)
　　D.用途

　?。ǘ┩跸壬幸淮彼椒浚蛸Y金緊缺欲以該房地產(chǎn)向銀行申請(qǐng)抵押貸款。為此，王先生找到與其相熟的房地產(chǎn)估價(jià)師李某，欲請(qǐng)其評(píng)估。

　　3.在接洽過程中，李某可以承諾（?。?BR>　　A.現(xiàn)場(chǎng)查勘后馬上口頭告知評(píng)估價(jià)格，之后再按約定提交正式估價(jià)報(bào)告
　　B.評(píng)估收費(fèi)給予優(yōu)惠，低于其他估價(jià)機(jī)構(gòu)的收費(fèi)水平
　　C.在王某與李某所在房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)簽訂估價(jià)委托合同后，經(jīng)機(jī)構(gòu)同意和指派.由自己親自估價(jià)
　　D.由自己親自承接該估價(jià)業(yè)務(wù)，以個(gè)人名義出具估價(jià)報(bào)告

　　4.對(duì)該房地產(chǎn)評(píng)估的抵押價(jià)值應(yīng)是該房地產(chǎn)（?。?BR>　　A.在抵押期終了時(shí)的價(jià)值
　　B.設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的價(jià)值
　　C.現(xiàn)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值
　　D.未來拍賣、變現(xiàn)時(shí)的價(jià)值

　　（三）某房地產(chǎn)的現(xiàn)狀用途為商業(yè)用途，擬對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。
　　5.若估價(jià)目酣為拆遷補(bǔ)償，該房地產(chǎn)應(yīng)按（　）評(píng)估。
　　A.商業(yè)用途
　　B.工業(yè)用途。
　　C.估價(jià)師確定的用途
　　D.商業(yè)與工業(yè)混合用途

　　6.若委托方提供了上級(jí)公司允許該房地產(chǎn)改變用途的說明，但尚未辦理相關(guān)手續(xù)，進(jìn)行抵押貸款委托評(píng)估時(shí)應(yīng)按（?。┰u(píng)估。（建設(shè)工程教育網(wǎng)）
　　A.商業(yè)用途
　　B.工業(yè)用途
　　C.估價(jià)師確定的用途
　　D.委托方確定的用途

　　7.若委托方提供了城市規(guī)劃行政主管部門同意該房地產(chǎn)改變?yōu)樯虡I(yè)用途的文件，但尚未辦理用地變更手續(xù)，評(píng)估時(shí)應(yīng)假設(shè)估價(jià)對(duì)象用途為（?。?BR>　　A.工業(yè)用途
　　B.商業(yè)用途
　　C.工業(yè)用途，且不考慮補(bǔ)地價(jià)因素的影響
　　D.商業(yè)用途，并考慮補(bǔ)地價(jià)因素的影響

　　8.若以改變用途的假設(shè)為前提進(jìn)行評(píng)估，需在估價(jià)的假設(shè)和限制條件中對(duì)估價(jià)結(jié)果進(jìn)行限制。以下說法中，不正確的是（　）。
　　A本次評(píng)估未考慮變更用途費(fèi)用對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響
　　B.本次評(píng)估已考慮補(bǔ)地價(jià)因素對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響并予以扣減
　　C.若估價(jià)對(duì)象變更用途未獲批準(zhǔn)，則估價(jià)結(jié)果不能成立；需另行評(píng)估
　　D.若估價(jià)對(duì)象變更用途未獲批準(zhǔn)，則估價(jià)結(jié)果應(yīng)適當(dāng)調(diào)整

　?。ㄋ模┯幸粋€(gè)大型購物中心，總建筑面積100000m²?，F(xiàn)有一投資商欲整體購買該購物中心用于自營或者出租，開發(fā)商也有意整體出售該購物中心，現(xiàn)委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)其公開市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果，當(dāng)?shù)厣虡I(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)已趨于飽和；根據(jù)城市規(guī)劃，該購物中心周邊同一供需圈內(nèi)未來還將興建兩個(gè)大型購物中心；當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門發(fā)布的當(dāng)年房地產(chǎn)資本化率如下表所示：

房地產(chǎn)類型	低風(fēng)險(xiǎn)	高風(fēng)險(xiǎn)
住宅	3%～4%	5%～6%
商業(yè)	5%～6%	7%～8%
工業(yè)	4%～5%	6%～7%

　　9.如果采用收益法評(píng)估該購物中心，資本化率的合理取值范圍應(yīng)是（　）。
　　A.4％～5％
　　B.5％～6％
　　C.6％～7％
　　D.7％～8％

　　10，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果及該商業(yè)房地產(chǎn)的自身特點(diǎn)和區(qū)域因素，并結(jié)合估價(jià)的需要，根據(jù)你的經(jīng)驗(yàn)，判斷該商業(yè)房地產(chǎn)最可能的凈收益流量類型是（　）。
　　A.前若干年內(nèi)等額或等比增長，剩余經(jīng)營期內(nèi)維持在一定水平
　　B.在全部經(jīng)營期內(nèi)持續(xù)增長
　　C.在全部經(jīng)營期內(nèi)保持不變，
　　D.前若干年內(nèi)遞增，之后遞減，最終將穩(wěn)定在一定水平

　　三、下列估價(jià)結(jié)果報(bào)告和估價(jià)技術(shù)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)指明其中的13處（每指明一處錯(cuò)誤得3分，本題全對(duì)得40分。每個(gè)錯(cuò)誤對(duì)應(yīng)一個(gè)序號(hào)，未將錯(cuò)誤內(nèi)容寫在序號(hào)后面空格處的不計(jì)分）

　　××商務(wù)樓估價(jià)報(bào)告

　　報(bào)告封面及目錄（略）

　　致委托方函（略）

　　估價(jià)師聲明（略）

　　估價(jià)的假設(shè)和限制條件（略）

　　估價(jià)結(jié)果報(bào)告

　　一、委托方

　　××××商貿(mào)有限公司，法定代表人：××，住所：××市××路××號(hào)。

　　二、估價(jià)方

　　××××房地產(chǎn)估價(jià)有限公司，法定代表人：×××，住所：××市××路××號(hào)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)：×級(jí)

　　三、估價(jià)對(duì)象

　　1.××商務(wù)樓位于××市××路××號(hào)，四至××××，屬××××商貿(mào)有限公司所有××××商貿(mào)公司1999年4月1日以出讓方式獲得×x商務(wù)樓用地的土地使用權(quán)（使用年限為40年，即1999年4月：1日至2039年3月31日），土地用途為商業(yè)。

　　××商務(wù)樓為8層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，建筑面積6611m²。總用地面積2560m²。籌資金開發(fā)建設(shè)，于2001年4月全部竣工并進(jìn)行了精裝修后投入使用。

　　估價(jià)對(duì)象其他內(nèi)容描述（略）。

　　四、估價(jià)目的

　　評(píng)估××商務(wù)樓市場(chǎng)價(jià)格，為整體轉(zhuǎn)讓提供價(jià)格參考依據(jù)。

　　五、估價(jià)時(shí)間

　　2003年4月1日

　　六、價(jià)值定義

　　本次估價(jià)采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。

　　七、估價(jià)依據(jù)（略）

　　八、估價(jià)方法

　　根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)、估價(jià)目的、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況及對(duì)所搜集資料的分析，首先采用收益法對(duì)其進(jìn)行整體估價(jià)。然后采用成本法進(jìn)行評(píng)估，最后綜合兩種估價(jià)方法的計(jì)算結(jié)果，確定估價(jià)對(duì)象的最終估價(jià)結(jié)果。

　　九、估價(jià)結(jié)果。

　　估價(jià)對(duì)象在2003年4月1目的市場(chǎng)價(jià)值為人民幣1682萬元（大寫：人民幣壹仟陸佰捌拾貳萬元整），單價(jià)為人民幣2544元/m2（大寫：每平方米人民幣貳仟伍佰肆拾肆元整）。

　　十、估價(jià)人員（略）

　　十一、估價(jià)作業(yè)日期

　　2003年3月10日至2003年3月20日。

　　十二、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期（略）

估價(jià)技術(shù)報(bào)告

　　一、個(gè)別因素分析（略）

　　二、區(qū)域因素分析（略）

　　三、市場(chǎng)背景分析（略）

　　四、最高最佳使用分析（略）

　　五、估價(jià)方法選用（略）

　　六、估價(jià)測(cè)算過程

　　（一）收益法估價(jià)測(cè)算過程

　　1.估算年有效毛收入根據(jù)《房屋所有權(quán)證》記載，估價(jià)對(duì)象總建筑面積6611m²，其中：1～6層建筑面積各1000m²，7層建筑面積410m²。8層建筑面積201m²。1～2層、3～6層、7～8層的建筑面積與使用面積之比分別是：1：0.80、1：0.75：1：0.70。估價(jià)人員通過對(duì)估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)出租經(jīng)營的租金水平調(diào)查得知，類似房地產(chǎn)在正常出租經(jīng)營情況下的每平方米使用面積月租金分別為：1層100元，2層80元，3層70元，4層60元，5層40元，6層30元，7、8層20元。另外，類似房地產(chǎn)在正常出租經(jīng)營情況下的空置及租金損失率分別為：1～3層10％，4～6層15％，7～8層20％。

　　根據(jù)上述資料，估價(jià)對(duì)象年有效毛收入的計(jì)算如下：

　　（1）1層年有效毛收入：A=1000×100×0.8×12=96.00萬元

　?。?）2層年有效毛收入：B=1000×80×0.8×12×90％=69.12萬元

　　（3）3層年有效毛收入：C=1000×70X0.75×12=63.00萬元

　?。?）4層年有效毛收入：D=1000×60×0.75×12×85％=45.90萬元

　　（5）5層年有效毛收入：E=1000×40×0.75×12×85％=30.60萬元

　　（6）6層年有效毛收入：F=1000×30×12×85％=30.60萬元

　?。?）7、8層年有效毛收入：G=（410+201）×20×0.7×12×80％=8.21萬元；

　　年有效毛收入=A+B+C+D+E+F+G
　　　　　　　　=96.00+69.12+63.00+45.9+30.6+30.60+8.21
　　　　　　　　=343.43萬元

　　2.估算年運(yùn)營費(fèi)用。

　?。?）年土地使用費(fèi)：根據(jù)××市規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)用于出租經(jīng)營的，應(yīng)按每年293元/m2的標(biāo)準(zhǔn)繳納土地使用費(fèi)。則：

　　年土地使用費(fèi)=293×2560=75.01萬元

　?。?）年管理費(fèi)：根據(jù)××市規(guī)定，出租經(jīng)營物業(yè)接年租金的5％計(jì)支管理費(fèi)。則：

　　年管理費(fèi)=343.43×5％=17.17萬元

　　（3）年維修費(fèi)：按年租金收入的8％計(jì)支維修費(fèi)。則：

　　年維修費(fèi)=343.43×8％=27.47元

　　（4）年保險(xiǎn)費(fèi)：按年租金收入的2‰計(jì)算。則：

　　年保險(xiǎn)費(fèi)=343.43×2‰=0.69萬元

　　（5）年稅費(fèi)：根據(jù)XX市規(guī)定，出租經(jīng)營物些要繳納房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)附加，其中：房產(chǎn)稅為年租金收入的12％，營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加為年租金收入的5.5％。則：年稅費(fèi)=343.43×（12％+5.5％）=60.10萬元

　　年運(yùn)營費(fèi)用=年土地使用費(fèi)+年管理費(fèi)+年維修費(fèi)+年保險(xiǎn)費(fèi)+年稅費(fèi)
　　　　　　　=75.01+17.17+27.47+0.69+60.10
　　　　　　　=18044萬元

　　3.估算年凈收入：

　　年凈收入a=年有效毛收入一年運(yùn)營費(fèi)用
　　　　　　=343.43-180.44
　　　　　　=162.99元

　　4.確定資本化率 資本化率根據(jù)一年期的存款利率等因素確定為8％。

　　5.選用計(jì)算公式求出收益價(jià)格由于估價(jià)對(duì)象的收益年限為有限年。即n=40-5=35年，且凈收益每年基本上固定不變，因此選用以下公式計(jì)算收益價(jià)格：　

　　P= a[（1+r）n-1]/r（1+r）n

　　將上述相關(guān)數(shù)據(jù)：a=162.99，r=8％，n=35代入上述公式，即：

　　P= 162.99×[（1+8）35-1]/8%×（1+8%）35=1899.58萬元

　?。ǘ┏杀痉ü纼r(jià)測(cè)算過程

　　1.估算土地價(jià)格根據(jù)××市基準(zhǔn)地價(jià)表及基準(zhǔn)地價(jià)修正法，估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)出讓期40年的基準(zhǔn)地價(jià)為每平方米土地面積2860元，由于估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)從土地使用權(quán)出讓之日至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已經(jīng)過5年，其減價(jià)率為5/40=12.5％，則估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格為：

　　土地價(jià)格=2860×（1-12.5％）×2560
　　　　　　=640.64萬元

　　2.估算建筑物現(xiàn)值：

　　建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價(jià)格-建筑物折舊

　　（1）建筑物重置價(jià)格。根據(jù)××市客觀重置成本及相關(guān)因素，估價(jià)對(duì)象建筑物的重置單價(jià)（含紅線內(nèi)市政配套費(fèi)用、專業(yè)費(fèi)、利息、利潤）為1290元/m²。則建筑物重置總價(jià)為：

　　建筑物重置總價(jià)=1290×6611=852.82萬元。

　　（2）建筑物折舊。根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的規(guī)定，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房的使用年限為60年，殘值率為0。而估價(jià)對(duì)象建筑物已使用2年，則采用直線折舊法計(jì)算的折舊費(fèi)總額為：

　　建筑物折舊費(fèi)總額=建筑物重置總價(jià)×（1-殘值率）×已使用年/使用年限
　　　　　　　　　　=852.82×（1-0.5）×2/60
　　　　　　　　　　=28.43萬元

　　（3）建筑物現(xiàn)值：

　　建筑物現(xiàn)值=852.82-28.43
　　　　　　　=824.39萬元

　　3.估算估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格：

　　估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格=土地價(jià)格+建筑物現(xiàn)值
　　　　　　　　　　=640.64+824.39
　　　　　　　　　　=1465.03萬元

　?。ㄈ┕纼r(jià)結(jié)果的確定

　　以收益法的估價(jià)結(jié)果和成本法的估價(jià)結(jié)果的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格

　　的估價(jià)結(jié)果。即：

　　估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)總價(jià)=（1899.58+1465.03）/2
　　　　　　　　　　　=1682萬元（取整數(shù)）

　　估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)建筑面積單價(jià)=1682/0.6611
　　　　　　　　　　　　　　　=2544元/m²（取整數(shù)）

　　七、估價(jià)結(jié)果

　　經(jīng)過評(píng)估，××商務(wù)樓在2003年4月1日的市場(chǎng)價(jià)值為人民幣1682萬元（大寫：人民幣壹仟陸佰捌拾貳萬元整）。

附件（略）

　　四、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤（本題10分。錯(cuò)處不超過4個(gè)，后面應(yīng)用前面的錯(cuò)誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯(cuò)誤不再算作錯(cuò)誤。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)一處倒扣2.5分，本題最多扣至0分）

			估價(jià)對(duì)象	實(shí)例A	實(shí)例B	實(shí)例C
交易價(jià)格/（元/m2）			待估	6000	6800	6900
交易時(shí)間			2003.8	2003.5	2003.2	2003.1
交易情況				0	0	0
房 地 產(chǎn) 狀 況 因 素	區(qū)域 因素	配套設(shè)施情況		-2	+2	+3
		地理位置		-3	-1	0
		交通出行便利狀況		-2	+1	+1
		環(huán)境、社區(qū)狀況		0	0	0
	個(gè)別 因素	用途		0	0	0
		容積率		-1	+2	-1
		建筑形式		-1	0	+2
		房屋內(nèi)裝修情況		+1	+2	+3

　　注：上表中房地產(chǎn)狀況因素是以估價(jià)對(duì)象為基準(zhǔn)給出的，正（負(fù)）值表示可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)（劣）于估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況導(dǎo)致的價(jià)格差異幅度。

　　當(dāng)?shù)?003年1～8月房地產(chǎn)價(jià)格定基指數(shù)為：

　　1060、1062、1064、1065、1048、1046、1050、1051

　　比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算：

　　一、交易日期修正系數(shù)

　　1.K_A=99.7％

　　2.K_B=99.0％

　　3.K_C=99.2％。

　　二、求取比準(zhǔn)價(jià)格

　　1.比準(zhǔn)價(jià)格A=6000×99.7％×100/100×100/98×100/97×100/98×100/100
　　　　　　　　×100/100×100/99×100/99×101/100
　　　　　　　=6617元/m²

　　2.比準(zhǔn)價(jià)格B=6800×99.0％×100/100×100/102×100/99×100/101×100/100
　　　　　　　　×100/100×100/102×100/100×100/100
　　　　　　　=6344元/m²

　　3.比準(zhǔn)價(jià)格C=6900×99.2％×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100
　　　　　　　　×100/100×100/101×100/102×100/103
　　　　　　　=6201元/m²

　　4.比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算結(jié)果：

　?。?617+6344+6201）/3=6387元/m²

參考答案

　　一、問答題：

　?。ㄒ唬┐穑?/P>

　　1.公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的定義即在公開市場(chǎng)土最可能形成的價(jià)格或類似含義。

　　2.成本法中的主要參數(shù)：土地取得費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、專業(yè)管理費(fèi)用、利潤率。

　　3.收益法中的主要參數(shù)：潛在毛收入（毛收入、租金）、出租（空置）率、運(yùn)營費(fèi)用、資本化率。

　　4.假設(shè)開發(fā)法中的主要參數(shù)：未來開發(fā)完成后的價(jià)值、建筑安裝工程費(fèi)用、利潤率（或折現(xiàn)率）、工期。

　　5.以上參數(shù)均應(yīng)采用客觀合理的（正常）、社會(huì)平均水平的。

　　注：1.如只答參數(shù)的不給分。（建設(shè)工程教育網(wǎng)提供）

　　　　2.參數(shù)中答不全者視情況給分，多答者視情況給分。

　　（二）答：

　　1.選用成本法、收益法和比較法中任兩種。

　　2.將兩種估價(jià)方法的結(jié)果進(jìn)行綜合分析后確定最終估價(jià)值。

　　3.收益法、市場(chǎng)比較法中商業(yè)、辦公用房應(yīng)分別評(píng)估。

　　4.答①：選用成本法時(shí)，地價(jià)構(gòu)成中不含土地使用權(quán)出讓金；

　　答②：評(píng)估完全產(chǎn)權(quán)條件的價(jià)值，然后扣除需補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金；

　　答⑧：說明劃撥土地部分的房地產(chǎn)價(jià)值不應(yīng)包含土地使用權(quán)出讓金價(jià)值；

　　5.收益法中土地使用年限應(yīng)采用該類出讓土地法定最高年限，并從估價(jià)時(shí)點(diǎn)起計(jì)。

　　（三）答：

　　1.現(xiàn)狀房地產(chǎn)狀況（物質(zhì)實(shí)體、區(qū)域和權(quán)益）資料；

　　2.規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件或詳細(xì)規(guī)劃（或拆遷新建或改建的合法的最佳方案）（或技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)）；

　　3.該地區(qū)居住物業(yè)的市場(chǎng)狀況（或發(fā)展趨勢(shì)）（或租金：售價(jià)水平）（或經(jīng)營期的現(xiàn)金流）資料；

　　4.該地區(qū)居住物業(yè)的建安成本和間接費(fèi)用（或建造成本費(fèi)用）；（建設(shè)工程教育網(wǎng)提供）

　　5.相關(guān)稅費(fèi)：

　　6.貸款利率；

　　7.該地區(qū)類似居住物業(yè)開發(fā)的平均利潤水平；

　　8.該地區(qū)的拆遷政策法及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用；

　　9.市政配套費(fèi)用和土地開發(fā)費(fèi)用；

　　10.該地區(qū)土地出讓金（地價(jià)）的規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。

　　注：多答合理的可給分。

　　二、單項(xiàng)選擇題

　?。ㄒ唬?.D 2.B

　?。ǘ?.C 4.C

　?。ㄈ?.B 6.B 7.D 8.D

　?。ㄋ模?.D 10.D

　　三、指錯(cuò)題

　　1.估價(jià)時(shí)間用語錯(cuò)誤，應(yīng)為估價(jià)時(shí)點(diǎn)；

　　2.缺少估價(jià)原則；

　　3.估價(jià)方法中缺少選用的估價(jià)方法的定義；

　　4.未分析租金水平的變化趨勢(shì)；

　　5.一層有效毛收入計(jì)算錯(cuò)，未考慮空置及租金損失率（出租率）影響；

　　6.三層有效毛收入計(jì)算錯(cuò)，未考慮空置及租金損失率（出租率）影響；

　　7.六層有效毛收入計(jì)算錯(cuò)，來考慮使用面積系數(shù)；

　　8.年運(yùn)營費(fèi)用中不應(yīng)計(jì)算土地使用費(fèi)；

　　9.未說明當(dāng)?shù)匾?guī)定的管理費(fèi)中是否包括水、電、氣、熱等費(fèi)用；

　　10.保險(xiǎn)計(jì)算基數(shù)錯(cuò)，不應(yīng)以年租金收入為基數(shù)，應(yīng)以建筑物價(jià)值為基數(shù)計(jì)算；

　　11.資本化率取值未說明理由；

　　12.可獲收益年限錯(cuò)，應(yīng)為36年；

　　13.基準(zhǔn)地價(jià)修正法中，年期修正方法（公式）錯(cuò)；

　　14.基準(zhǔn)地價(jià)修正法中，已經(jīng)過年限錯(cuò)，應(yīng)為4年；

　　15.基準(zhǔn)地價(jià)修正法無評(píng)估過程，土地價(jià)格的內(nèi)涵未交代清楚；

　　16.未計(jì)算精裝修成本費(fèi)用（建安費(fèi)）；

　　17.建筑物折舊年限計(jì)算錯(cuò)（應(yīng)2/38）；

　　18.未考慮建筑物經(jīng)濟(jì)壽命對(duì)建筑物價(jià)值的影響；

　　19.成本法中未考慮相關(guān)銷售費(fèi)用；

　　20.未說明估價(jià)結(jié)果確定的理由。

　　四、改錯(cuò)題

　　1.K_A計(jì)算錯(cuò)，應(yīng)為：

　　1051/1048=100.3％

　　2.比準(zhǔn)價(jià)格A，房屋內(nèi)裝修情況修正系數(shù)比反，應(yīng)為：100/101

　　比準(zhǔn)價(jià)格：

　　A=6000×99.7％×100/100×100/98×100/97×100/98×100/100×100/100×100/99×100/99×101/101

　　　=6487元/m²

　　3.比準(zhǔn)價(jià)格C，容積率修正系數(shù)錯(cuò)誤，應(yīng)為：100/99

　　比準(zhǔn)價(jià)格：

　　C=6900×99.2％×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100×100/100
　　　×100/99×101/102×100/103=6326元/m²

　　注：1.指出錯(cuò)誤未做改正計(jì)算（或計(jì)算結(jié)果錯(cuò)的）酌情給分。

　　　　2.將區(qū)域因素及個(gè)別因素下的4個(gè)因素的系數(shù)平均后作分母處理的不扣分。