工程建設(shè)其他費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)、建設(shè)期利息、輔底流動資金的組成與計(jì)算

　　－監(jiān)理投資第二章第四節(jié)

　　前言

　　《監(jiān)理投資控制》第二章即將結(jié)尾，最后一節(jié)，教材將幾個重要知識點(diǎn)納入其中，故第四節(jié)的可考性進(jìn)一步增加，且可以融入計(jì)算題目。筆者之前提到，工程建設(shè)其他費(fèi)用可能是建設(shè)投資中占比最大的，很多款項(xiàng)也很值得研究，只是我們作為監(jiān)理人，不必研究過深，故筆者在闡述過程中，主要圍繞考情做分析，當(dāng)然也會盡可能的將原理闡述清楚。

　　第四節(jié)工程建設(shè)其他費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)、建設(shè)期利息、輔底流動資金的組成與計(jì)算（一）

　　知識點(diǎn)一：工程建設(shè)其他費(fèi)用

　　一、知識點(diǎn)描述

　　篇幅略長的一個知識點(diǎn)，每年都會有試題，不過考點(diǎn)幾乎集中在“與項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)的其他費(fèi)用”中，不要覺得這是一句廢話，面對大篇幅，多分類的知識，命題人更喜歡圍繞標(biāo)題出題。

　　二、本知識點(diǎn)的考點(diǎn)：土地使用費(fèi)；與項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)的其他費(fèi)用；與未來企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的其他費(fèi)用。

　　1.土地使用費(fèi)

　?。?）歷史考查：12年多選；

　?。?）最可能考查題型：各半；

　?。?）題型設(shè)置

　　■在農(nóng)用土地征收中，征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括（）。

　　■征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的（）倍。

　　■征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的（）倍。

　　■每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征用前三年平均年產(chǎn)值的（）倍。

　　■取得國有土地的使用，使用費(fèi)包括（）。

　　■給出案例背景，需征用耕地XX，被征用前三年的平均產(chǎn)值為XX、XX、XX元，人均耕地X，則耕地補(bǔ)償費(fèi)/安置補(bǔ)助費(fèi)為（）。

　　（4）學(xué)習(xí)方法

　　工程建設(shè)其他費(fèi)用中，土地取得成本是一筆非常大額的款項(xiàng)。我們現(xiàn)在房價(jià)之所以下不來，很大一定程度上是地價(jià)款難以下降，若追溯地價(jià)款的高低，這就要涉及土地財(cái)政；各級房地產(chǎn)市場的供需；國家、區(qū)域、省市的規(guī)劃等因素，我們監(jiān)理復(fù)習(xí)沒必要觸碰，筆者會在其他更貼合的考試輔導(dǎo)板塊中，再討論這個話題。

　　■耕地補(bǔ)償費(fèi)－俗話說，有土斯有財(cái)，剝奪了務(wù)農(nóng)人員的經(jīng)濟(jì)來源，必然要合理客觀的補(bǔ)償，該筆費(fèi)用十分神圣，不得疏忽。

　　▲土地補(bǔ)償費(fèi)－記住一個6～10倍，針對某宗農(nóng)業(yè)用地的補(bǔ)償。該筆費(fèi)用最終歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有。

　　▲安置補(bǔ)助費(fèi)－記住一個4～6倍，針對需要安置的人口數(shù)計(jì)算。根據(jù)安置情況，支付給集體經(jīng)濟(jì)組織、安置單位或個人。

　　▲地上附著物補(bǔ)償費(fèi)－顧名思義，水井、苗圃、種植草坪、灌木等等。

　　▲青苗補(bǔ)償費(fèi)－正處于生長階段的農(nóng)作物（搶栽的不算啊～）。

　　▲市郊菜地－種菜、養(yǎng)殖魚、蝦，魚塘等。

　　我們這里其實(shí)還忽略了一個宅基地補(bǔ)償問題，因?yàn)閯?wù)農(nóng)人員也要住有所居，當(dāng)然，教材之所以沒有具體談及這個話題，一方面是因?yàn)樵撝R無需完整納入監(jiān)理考試，另一方面，我國目前還缺乏有關(guān)宅基地補(bǔ)償?shù)慕y(tǒng)一法律法規(guī)。

　　■取得國有土地使用費(fèi)－我國土地歸全體人民所有，當(dāng)然土地所有權(quán)由國務(wù)院代為使用，所以開發(fā)商若要取得一塊國有土地（建設(shè)用地），必將為其使用土地的行為支付一筆價(jià)款。

　　▲土地使用權(quán)出讓金－提到出讓，即為政府行為，俗稱“政府賣地”，我們房價(jià)中，其實(shí)有過半成分是地價(jià)，在房地產(chǎn)估算角度，可以用樓面地價(jià)來衡量。經(jīng)營性用地，通過招拍掛等方式出讓。

　　▲拆遷補(bǔ)償與臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)－拆遷這個措辭，用于教材并不適宜。我們討論取得國有土地使用費(fèi)，其實(shí)是建立在某一個模式之下，即“政府－開發(fā)商”或“政府－被征收人－開發(fā)商”兩種模式下。

　　第一種模式，即為直接的一級土地市場，開發(fā)商向政府買地，如果開發(fā)商向政府拿了一塊熟地，這里涉及的土地使用費(fèi)用，包括土地使用權(quán)出讓金、相關(guān)稅費(fèi)、城市建設(shè)配套費(fèi)及土地增值溢價(jià)；

　　第二種模式，如果開發(fā)商向政府拿了一塊地，該宗地上存在合法產(chǎn)權(quán)人，只是由于城市發(fā)展、規(guī)劃，該地塊由新開發(fā)商重新經(jīng)營，那么土地使用費(fèi)包括房屋征收補(bǔ)償費(fèi)、搬遷及臨時(shí)安置費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)等。

　　故教材所謂的“拆遷補(bǔ)償費(fèi)”，實(shí)質(zhì)上對應(yīng)的是“被征收房屋補(bǔ)償費(fèi)”。

　　當(dāng)然，我們在此處介紹了一些有關(guān)集體土地、國有土地制度，以及征收方面的知識，我們作為了解即可。

　　本期就這樣尷尬的結(jié)束吧，因?yàn)楹孟褚矝]有太多值得強(qiáng)調(diào)和回味的。下期，我們針對后續(xù)考點(diǎn)再做闡述、分析。