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（一）財務(wù)凈現(xiàn)值財務(wù)凈現(xiàn)值（NPV），是指按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率矗，將項目計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)投資活動起始點的現(xiàn)值之和，是房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價中的另一個重要經(jīng)濟指標(biāo)。

基準(zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計算中反映資金時間價值的基準(zhǔn)參數(shù)，是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報率，稱為最低要求收益率（MARR）。

（二）動態(tài)投資回收期動態(tài)投資回收期（Pb），是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間，是反映開發(fā)項目投資回收能力的重要指標(biāo)。

對房地產(chǎn)投資項目來說，動態(tài)投資回收期自投資起始點算起，累計凈現(xiàn)值等于零或出現(xiàn)正值的年份即為投資回收終止年份，其計算公式為：NP V-∑（CI- 00）。（l+i.）1一O時，對應(yīng)的年份P即為動態(tài)投資回收期。

動態(tài)投資回收期以年表示，其詳細(xì)計算公式為：

Pb—[累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值期數(shù)（當(dāng)期）一1]+[上期累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對值／當(dāng)期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值]在項目財務(wù)評價中，動態(tài)投資回收期（只）與基準(zhǔn)回收期（P.）相比較，如果Pb≤_P.，則開發(fā)項目在財務(wù)上就是可以接受的。

動態(tài)投資回收期指標(biāo)一般用于評價出租經(jīng)營或自營的房地產(chǎn)開發(fā)項目，也可用來評價置業(yè)投資項目。

（三）財務(wù)內(nèi)部收益率財務(wù)內(nèi)部收益率（IRR），是指項目在整個計算期（即項目的開發(fā)或經(jīng)營周期）內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值（折現(xiàn)到開發(fā)投資活動起始點）累計等于零時的折現(xiàn)率，是評估項目盈利性的基本指標(biāo)。

財務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟含義是，在項目壽命期內(nèi)，項目內(nèi)部未收回投資每年的凈收益率。同時意味著，到項目壽命期終了時，所有投資可以被完全收回。

財務(wù)內(nèi)部收益率可以通過內(nèi)插法求得。即先按目標(biāo)收益率或基準(zhǔn)收益率求得項目的財務(wù)凈現(xiàn)值，如果為正，則采用更高的折現(xiàn)率使凈現(xiàn)值為接近于零的正值和負(fù)值各一個，。

內(nèi)部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率。

將所求出的內(nèi)部收益率與行業(yè)基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率i.比較，當(dāng)IRR>i.時，則認(rèn)為項目在財務(wù)上是可以接受的。如IRR<i.，則項日不可接受。財務(wù)凈現(xiàn)值函數(shù)NPV（i）：當(dāng)投資項目的現(xiàn)金流量具有一個收益率i時，當(dāng)i< IRR時，對于所有的i值，NPV都是正值；當(dāng)i>IRR時，對于所有的i值，NPV都是負(fù)值。

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