第三章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序與管理

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序各階段工作內(nèi)容以及對(duì)獲取土地、建設(shè)過(guò)程中相關(guān)管理工作的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內(nèi)容

　　第一節(jié) 房地主開(kāi)發(fā)程序概述

　　一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本概念

　　二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一般程序

　　第二節(jié) 投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析

　　一、投資機(jī)會(huì)選擇

　　二、投資決策分析

　　第三節(jié) 前期工作

　　一、獲取土地

　?。ㄒ唬┩恋貎?chǔ)備與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)

　　1．土地儲(chǔ)備

　　2．土地開(kāi)發(fā)

　　3．土地儲(chǔ)備資金

　　（二）開(kāi)發(fā)商獲取土地的途徑

　　1．土地使用權(quán)出讓

　　2．土地使用權(quán)劃撥

　　3．原有劃撥土地上存量房地產(chǎn)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

　　4．與當(dāng)前土地使用權(quán)擁有者合作

　　二、項(xiàng)目核準(zhǔn)和開(kāi)工計(jì)劃

　?。ㄒ唬╉?xiàng)目核準(zhǔn)申請(qǐng)材料

　?。ǘ╉?xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告的主要內(nèi)容

　?。ㄈ╉?xiàng)目核準(zhǔn)評(píng)估的重點(diǎn)

　　三、確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得規(guī)劃許可

　?。ㄒ唬╅_(kāi)發(fā)項(xiàng)目選址、定點(diǎn)審批階段

　?。ǘ督ㄔO(shè)用地規(guī)劃許可證》申領(lǐng)階段

　?。ㄈ┰O(shè)計(jì)方案審查階段

　?。ㄋ模督ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證》申請(qǐng)階段

　　四、工程建設(shè)招標(biāo)

　?。ㄒ唬┱袠?biāo)方式

　　1．公開(kāi)招標(biāo)

　　2．邀請(qǐng)招標(biāo)

　　（二）招標(biāo)機(jī)構(gòu)

　　1．招標(biāo)過(guò)程中的決策活動(dòng)

　　2．招標(biāo)中的日常事務(wù)工作

　　3．招標(biāo)工作小組組成人員

　?。ㄈ┱袠?biāo)程序

　　1．申請(qǐng)招標(biāo)

　　2．編制招標(biāo)文件

　　3．確定招標(biāo)方式，發(fā)布招標(biāo)公告或邀請(qǐng)投標(biāo)函

　　4．投標(biāo)人資格審查

　　5．投標(biāo)

　　6．開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和定標(biāo)

　　7．簽訂合同

　　五、開(kāi)工申請(qǐng)與審批

　?。ㄒ唬┥暾?qǐng)領(lǐng)取《建設(shè)工程施工許可證》應(yīng)具備的條件

　　（二）申請(qǐng)辦理《建沒(méi)工程施工許可證》的程序

　　六、前期工作的其他環(huán)節(jié)

　　第四節(jié) 建設(shè)階段

　　一、質(zhì)量控制

　?。ㄒ唬?duì)原材料的檢驗(yàn)

　　（二）對(duì)工程采用的配套沒(méi)備進(jìn)行檢驗(yàn)

　?。ㄈ┐_立施工中控制質(zhì)量的具體措施

　　（四）確立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度

　　二、進(jìn)度控制

　?。ㄒ唬┕こ踢M(jìn)度計(jì)劃的編制

　?。ǘ┻M(jìn)度管理及計(jì)劃調(diào)整

　　1．橫道圖法

　　2．網(wǎng)絡(luò)圖法

　　（三）其他配套進(jìn)度計(jì)劃

　?。ㄋ模┻M(jìn)度控制中應(yīng)關(guān)注的因素

　　三、成本控制

　?。ㄒ唬┏杀究刂频闹饕ぷ鲀?nèi)容

　　1．編制成本計(jì)劃，確定成本控制的日標(biāo)

　　2．審查施工組織設(shè)計(jì)和施工方案

　　3．控制工程款的動(dòng)態(tài)結(jié)算

　　4．控制工程變更

　?。ǘ┛刂乒こ坛杀镜淖龇ê褪侄?/p>

　　1．強(qiáng)化“成本”意識(shí)，加強(qiáng)全面管理

　　2．確定成本控制的對(duì)象

　　3．完善成本控制制度

　　4．制定有效的獎(jiǎng)勵(lì)措施

　　四、合同管理

　　（一）合同管理的作用

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要合同關(guān)系

　　（三）合同管理的主要工作內(nèi)容

　　五、安全管理

　　六、竣工驗(yàn)收

　　（一）竣工驗(yàn)收的要求

　?。ǘ┛⒐を?yàn)收的依據(jù)

　　（三）竣工驗(yàn)收的工作程序

　　1．單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收

　　2．綜合驗(yàn)收

　　3．竣工驗(yàn)收備案

　?。ㄋ模┛⒐そY(jié)算

　?。ㄎ澹┚幹瓶⒐n案

　　1．技術(shù)資料的內(nèi)容

　　2．繪制竣工圖

　　第五節(jié) 租售階段

　　一、選擇物業(yè)銷售形式

　　（一）開(kāi)發(fā)商自行租售

　?。ǘ┪蟹康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)租售

　　1．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的作用

　　2．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的代理形式

　?。ㄈ┻x擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)注意的問(wèn)題

　　1．充分了解房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其經(jīng)紀(jì)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)

　　2．了解房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可投入市場(chǎng)營(yíng)銷工作的資源

　　3．考察房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)過(guò)往的業(yè)績(jī)

　　4．針對(duì)物業(yè)的類型選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)

　　5．認(rèn)真簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同

　　二、制定租售方案

　?。ㄒ唬┏鲎膺€是出售

　　（二）租售進(jìn)度

　?。ㄈ┳馐蹆r(jià)格

　　1．成本導(dǎo)向定價(jià)

　　2．購(gòu)買(mǎi)者導(dǎo)向定價(jià)

　　3．競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)

　　三、制定宣傳與廣告策略

　　（一）市場(chǎng)宣傳策略

　　1．確定宣傳目標(biāo)

　　2．選擇宣傳的信息與工具

　　3．實(shí)施宣傳方案

　　4．評(píng)價(jià)宣傳效果

　?。ǘV告策略

　　考試要求

　　1．掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本概念及其一般程序；

　　2．熟悉投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析；

　　3．了解獲取土地；

　　4．了解項(xiàng)目核準(zhǔn)和開(kāi)工計(jì)劃；

　　5．熟悉確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得規(guī)劃許可；

　　6．熟悉建設(shè)工程招標(biāo)；

　　7．熟悉開(kāi)工申請(qǐng)與審批；

　　8．了解前期工作的其他環(huán)節(jié)；

　　9．熟悉建設(shè)階段；

　　10．掌握選擇物業(yè)租售形式；

　　11．掌握制定租售方案；

　　12．了解制定宣傳與產(chǎn)告策略。

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