一、問答題

　　（一）某大廈坐落地點為一級用地，屬公建集中區(qū)，四周環(huán)路，該大廈原用途為集商場公寓和寫字間于一體的綜合樓，鋼筋混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)，地上1-3層整體設(shè)計為商場；塔樓A座為28層，設(shè)計為大戶型公寓。大廈總面積為83594.27m²。大廈自1994年6月15日開工，于1995年12月停建，停建時大廈主體與外墻面裝修已完工，室內(nèi)裝飾裝修和設(shè)備設(shè)施安裝未完成。

　　請問：1、2005年對該大廈進行估價是否可采用成本法？為什么？2、寫出估價技術(shù)路線。

　　答：
　　1、一般不考慮使用成本法進行評估：因為該大廈閑置了10年，物質(zhì)折舊的存在是明顯的，也是比較容易計算的，但是由于結(jié)構(gòu)上的缺陷，大廈也明顯存在功能折舊，一般認(rèn)為對設(shè)計缺陷造成的功能折舊盡管計算理論是完善的，但是要想準(zhǔn)確的落實在數(shù)額的估算上還是比較困難的，所以應(yīng)該舍棄成本法。

　　2、依據(jù)大廈的現(xiàn)狀，一般認(rèn)為就是采取從估價對象續(xù)建完成后可實現(xiàn)市場價值中扣除續(xù)建成本、費用，也就是在整體上采取假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法進行評估，首先要確定估價對象的未來狀態(tài)，因此在分析估價對象現(xiàn)狀以及市場環(huán)境的基礎(chǔ)上，對改造方案做出了設(shè)定，并在此基礎(chǔ)上對項目改造完成后的價格進行評估，具體采用市場法進行，是對成本開發(fā)期間費用進行估算。

　　（二）某房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受委托評估一棟于5年前建成的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的商場，該商場土地使用權(quán)以出讓方式取得，用途為商業(yè)，估價目的為評估該商場的抵押價值。房地產(chǎn)估價師完成估價報告后，委托人發(fā)現(xiàn)估價報告中收益法所采用的年凈收益與委托人提供的財務(wù)報表中該商場近三年平均的年凈利潤不同，收益年限也與該商場建筑物的剩余經(jīng)濟壽命不同：成本法所采用的成本也與委托人提供的成本數(shù)據(jù)不同。

　　請你分析說明房地產(chǎn)估價師這樣做的理由。
　　答：
　　解法一：對此題分析如下。

　　1、估價報告中的待估房地產(chǎn)年凈收益與財務(wù)報表中的年凈利潤含義并不相同，其凈收益是指待估房地產(chǎn)對應(yīng)的凈收益，即該宗房地產(chǎn)對商場的出租或經(jīng)營收益的貢獻部分；而凈利潤系已扣除了房地產(chǎn)的折舊攤銷、財務(wù)費用（含利息收益）及企業(yè)所得稅等，其包含了正常的商業(yè)利潤等，因此凈收益和凈利潤是不同的。

　　2、收益年限既要考慮建筑物的剩余經(jīng)濟壽命，還必須考慮土地使用權(quán)的出讓年限及已使用的年限，建筑物的經(jīng)濟壽命可能早于、等于或晚于土地使用年限，應(yīng)作不同的考慮和計算。

　　3、房地產(chǎn)估價中所用的成本應(yīng)是估價時點的社會平均客觀成本，而委托人所提供的實際成本是歷史的，也不一定是社會平均客觀成本，所以兩者是不同的。

　　解法二：

　　1、（1）估價中的房地產(chǎn)年凈收益與財務(wù)報表中的凈利潤含義不同。

　?。?）凈收益指房地產(chǎn)對應(yīng)凈收益，即房地產(chǎn)對商場出租或經(jīng)營收益的貢獻部分。

　　（3）凈利潤已扣除了房地產(chǎn)的折舊攤銷、財務(wù)費用（含利息收益）及所得稅等，包含了正常的商業(yè)利潤等。

　　2、收益年限既要考慮建筑物剩余經(jīng)濟壽命還要考慮土地使用年限（或土地使用終止年短于建筑物壽命終止年）。

　　3、估價采用的成本應(yīng)為估價時點當(dāng)時的社會平均客觀成本（或?qū)嶋H成本是歷史的，不一定是社會平均客觀成本）。

　?。ㄈ┠彻纼r公司于1999年8月1日對一宗房地產(chǎn)進行了估價，估價目的為抵押貸款，按當(dāng)時正常市場價格評估的結(jié)果為1000萬元，銀行據(jù)此貸款給其業(yè)主800萬元。2001年10月1日，因該業(yè)主無力償還貸款，銀行申請，經(jīng)法院判決將該房地產(chǎn)拍賣。拍賣所得扣除各項稅費后為600萬元，加上業(yè)主已償還給銀行的部分本金及利息，業(yè)主仍欠銀行100萬元。為此，銀行要求估價公司賠償該l00萬元的損失，而估價公司認(rèn)為自己沒有責(zé)任。

　　請問估價公司應(yīng)如何說明自己沒有責(zé)任和解釋其原因？

　　答：
　　1．銀行按估價值的八成貸款給業(yè)主，對風(fēng)險考慮不夠。

　　2、抵押估價時點為1999年8月1日，拍賣的時間為2001年10月1日，由于時間變化，房地產(chǎn)價值會發(fā)生變化。

　　3、由于短期（快速）和強制性變現(xiàn)因素，拍賣價格可能會低于公開市場價值。

　　4、房地產(chǎn)拍賣所得扣除各項稅費后得款可能低于公開市場價值。

　　5、如果估價公司當(dāng)時的估價結(jié)果是客觀合理的，就沒有賠償責(zé)任。

　　二、單項選擇題

　?。ㄒ唬┠彻S為企業(yè)改制進行資產(chǎn)重組，委托估價機構(gòu)將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進行估價。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察的結(jié)果，該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。

　　1、應(yīng)根據(jù)何種用途對該兩幢房屋進行估價，以下說法正確的為（ 　）。
　　A．根據(jù)房屋所有權(quán)證上記載的用途進行估價
　　B．根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察結(jié)果的現(xiàn)狀用途進行估價
　　C．根據(jù)企業(yè)改制、資產(chǎn)重組后該兩幢房屋擬確定的用途進行估價
　　D．根據(jù)該兩幢房屋可以獲利最多的用途進行估價

　　2、將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改變?yōu)槠渌?，?yīng)通過下列途徑中的（ ?。?。
　　A．自行改變
　　B．經(jīng)上級主管部門批準(zhǔn)改變
　　C．經(jīng)政府房屋管理部門批準(zhǔn)，并辦理變更手續(xù)
　　D．經(jīng)政府規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)，并按法定程序辦理變更手續(xù)

　　3、該工廠若為擴大經(jīng)營而籌集資金將該兩幢房屋抵押，則為抵押目的評估的價值應(yīng)為（ ?。?。
　　A．該兩幢建筑物的抵押評估價格之和
　　B．該兩幢建筑物及其土地的抵押評估價格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時應(yīng)補交的土地使用權(quán)出讓金
　　C．該兩幢建筑物的抵押評估價格之和乘以銀行抵押率后的價格
　　D．該兩幢建筑物及其土地的抵押評估價格之和乘以銀行抵押率后的價格

　　4、該工廠若將該兩幢房屋投?；馂?zāi)險，則為保險目的評估的價值應(yīng)為（ ?。?br /> 　　A．該兩幢房屋的正常市場價值
　　B．該兩幢建筑物的重新建造成本
　　C．該兩幢建筑物的重新建造成本結(jié)合成新折扣后的價值
　　D．該兩幢建筑物的重新建造成本結(jié)合成新折扣后的價值加上土地的價值

　?。ǘ┠彻緭碛幸粭澟f寫字樓，《房屋所有權(quán)證》記載的建筑面積為460m²。因年久失修，經(jīng)房屋鑒定部門鑒定為危房，由上級總公司批準(zhǔn)改建，建筑面積可增至600m²，該公司認(rèn)為建600m²經(jīng)濟上不合算，擅自建成建筑面積1000m²的寫字樓?，F(xiàn)該公司欲以該新建寫字樓投資入股與外商成立合資企業(yè)，擬請某機構(gòu)對該寫字樓進行估價。

　　5、能否改建的最終批準(zhǔn)權(quán)在（ ?。?。
　　A．政府房地產(chǎn)管理部門
　　B．政府規(guī)劃管理部門
　　C．政府土地管理部門
　　D．上級總公司

　　6、評估時依據(jù)的建筑面積應(yīng)為（ ?。?。
　　A．460m²
　　B．600m²
　　C．1000m²
　　D．以上三個面積都不行

　　7、該公司委托評估應(yīng)選擇（ ?。?。
　　A．房地產(chǎn)管理部門
　　B．資產(chǎn)管理部門
　　C．有資格的房地產(chǎn)估價機構(gòu)
　　D．驗資機構(gòu)

　?。ㄈ樵u估某宗房地產(chǎn)2005年9月末的價格，選取了下列可比實例：成交價格3000元/m²，成交日期2004年10月末。另調(diào)查獲知2004年6月末至2005年2月末該類房地產(chǎn)的價格平均每月比上月上漲1.5%，2005年2月末至2005年9月末平均每月比上月上漲2%。

　　8、交易日期調(diào)整的主要方法是（ 　）。
　　A．百分率法
　　B．價格指數(shù)法
　　C．價格變動率法
　　D．價格指數(shù)變動率法

　　9、對該可比實例的價格進行交易日期的調(diào)整，應(yīng)調(diào)整為（ ?。┰?m²。
　　A．3415
　　B．3484
　　C．3586
　　D．3658

　　答案：（一）1、A　2、D　3、B　4、C?。ǘ?、B　6、D　7、C　（三）8、A　9、D