一、問答題

　?。ㄒ唬┠尘频陱?998年開始興建，但由于開發(fā)物業(yè)的資金問題造成工程爛尾。后由現權利人甲公司進行后續(xù)工程建設，并于2005年12月23日取得《××市建筑工程施工驗收證書》。2008年9月30日取得《國有土地使用證》和《房地產產權證》，以該房地產向銀行抵押貸款。1、簡述評估該酒店的技術路線。2、確定評估價值時還應考慮的因素有哪些？

　　答：1、通過實地考查和對周邊區(qū)域的調查并分析有關資料后，根據估價對象酒店物業(yè)的特點和實際情況進行估價方法的具體選擇，酒店物業(yè)作為一種能直接獲取長期收益的經營不動產，區(qū)別于其他各類房地產，特別是中大型星級酒店物業(yè)，其房地產價值已并非各項要素資產的簡單估價相加，據此我們確定將收益法作為本次公開市場價值評估的基本方法，同時在酒店房地產構成要素資產的單項評估遵循貢獻原則的前提下，除收益法外，成本法也具有評估價合理性的一面，能夠保守地測算估價對象的現有價值，因此我們采用成本法作為本次酒店房地產估價的輔助方法。通過以上兩種方法加權平均得出估價對象的公開市場價值，再扣除法定優(yōu)先受償款，即得出本次估價對象的抵押價值。2、大型星級酒店的整棟物業(yè)的市場交易實例缺乏，所以通常不采取市場法對其評估，酒店的收益年限較長，所以對未來的收益有較大的不確定性，土地使用年限等也是應考慮的因素。

　?。ǘ┠撤康禺a開發(fā)商欲參加一宗規(guī)劃用途為公寓、寫字樓的出讓地塊的投標，委托房地產估價人員，在全面了解地塊的基本情況（包括位置、四至、用途、面積、容積率等）和地塊所在區(qū)域基本情況（包括市政基礎設施和公共配套設施狀況、商業(yè)繁華程度、人文環(huán)境和區(qū)域的總體規(guī)劃等）之后，還需做哪些專業(yè)工作？

　　答：
　　解法一：擬選用假設開發(fā)法和市場比較法對該宗地塊進行估價，還需要進一步了解類似土地近期

　　公開招標地塊的若干成交實例的成交價格及房地產（土地）狀況，了解同一供求圈范圍內類似公寓、寫字樓的市場售價、租金、房地產狀況及租賃成本，進而分析確定該宗土地的最佳開發(fā)方案，以及該地塊開發(fā)完成后的市場經營模式（出售或出租），運用市場法和收益法等預測建成以后該宗房地的總價值，需調查了解類似房地產的開發(fā)成本費用、建安工程費用、開發(fā)經營期、前期費用、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、專業(yè)費用、開發(fā)利潤及投資者購買待開發(fā)房地產（土地）應負擔的稅費，在此基礎上測算土地的價格。再選取若干可比實例進行交易日期調整、交易情況修正、房地產狀況調整后，確定地塊的比準價格。最后綜合以上兩種估價結果，確定最終的估價價格，再根據《房地產估價規(guī)范》，撰寫并出具該宗土地的規(guī)范估價報告。

　　解法二：

　　1、選用假設開發(fā)法和市場法進行估價。

　　2、了解類似土地近期公開招標地塊的若干成交實例的價格、房地產狀況。

　　3、了解類似公寓、寫字樓的市場售價、租金、房地產狀況及租售成本。

　　4、分析確定土地的最佳開發(fā)方案。

　　5、開發(fā)完成后的市場經營模式（租或售）運用市場法收益法等預測建成后房地產總價值調查了解類似房地產的開發(fā)成本費用等；前期費用如建安工程費，專業(yè)費等，測算土地價格。

　　6、選取比實例進行因素比較修正，確定土地比準價格。

　　7、綜合兩種方法的結果，確定最終估價結果。

　　8、根據《房地產估價規(guī)范》的要求，撰寫并出具估價報告。

　?。ㄈ┠呈蟹康禺a開發(fā)公司有一塊“七通一平”的待建空地。土地面積為10000m²，且土地形狀規(guī)則：允許用途為商業(yè)、居?。辉试S建筑容積率為7；允許建筑覆蓋率為不大于50%：土地使用權年限為50年；出售時間為2010年9月1日。需要評估出該塊土地在2010年9月1日的售價。如果選用假設開發(fā)法進行估價，它的計算公式和技術路線是什么？

　　答：

　　選用假設開發(fā)法進行估價時地價的計算公式為

　　地價=開發(fā)完成后的房地產價值-由熟地建成房屋的開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤-買方購買熟地應負擔的稅費。

　　選用假設開發(fā)法進行估價的技術路線為預計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

　　二、單項選擇題

　　（一）某工廠有甲、乙兩個廠區(qū)，當初兩個廠區(qū)的土地均為劃撥方式取得。其中甲廠區(qū)在20世紀90年代已經補交了土地使用權出讓金，辦理了土地使用權出讓手續(xù)?，F在甲廠區(qū)為危險房，乙廠區(qū)為嚴重損壞房，房地產行政主管部門已通知工廠停止使用。該工廠為了生存和發(fā)展，決定轉讓甲廠區(qū)、抵押乙廠區(qū)房地產，用籌得的資金在乙廠區(qū)經有關部門批準后重新建造廠房。現請某估價機構同時對兩廠區(qū)進行估價。

　　1、針對以上情況，在估價時最恰當的做法是（ ?。?br /> 　　A．將兩個廠區(qū)視為一個估價項目一起估價，出具一份估價報告
　　B．將兩個廠區(qū)視為兩個估價項目分別估價，每個項目出具一份估價報告
　　C．兩個廠區(qū)分別估價，出具一份估價報告
　　D．視委托人要求進行估價并出具估價報告

　　2、委托人要求估價機構按照委托人的估價目的對甲、乙兩個廠區(qū)的房屋和土地進行估價。估價機構認為（ ?。?。
　　A．可以按委托人要求對兩個廠區(qū)的房屋和土地進行估價
　　B．只能對兩個廠區(qū)的土地進行估價
　　C．可以對甲廠區(qū)的土地、乙廠區(qū)的房屋和土地進行估價
　　D．可以對乙廠區(qū)的土地、甲廠區(qū)的房屋和土地進行估價

　　3、對乙廠區(qū)土地估價的思路應當是（ ?。?br /> 　　A．按出讓土地使用權評估其公開市場價值
　　B．按出讓土地使用權評估其公開市場價值，再扣除應繳納的土地使用權出讓金
　　C．用成本法估算土地公開市場價值，再扣除應繳納的土地使用權出讓金
　　D．用假設開發(fā)法估價，先估算其改造完成后的價值，再減去開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、開發(fā)利潤和投資者購買待開發(fā)土地應負擔的稅費

　?。ǘ┠撤康禺a的用途為工業(yè)，現狀用途為商業(yè)用途，擬對該房地產進行估價。

　　4、若估價目的為拆遷補償，該房地產應按（ 　）評估。
　　A．商業(yè)用途
　　B．工業(yè)用途
　　C．估價師確定的用途
　　D．商業(yè)與工業(yè)混合用途

　　5、若委托方提供了上級公司允許該房地產改變用途的說明，但尚未辦理相關手續(xù)，進行抵押貸款委托評估時應按（ ?。┰u估。
　　A．商業(yè)用途
　　B．工業(yè)用途
　　C．估價師確定的用途
　　D．委托方確定的用途

　　6、若委托方提供了城市規(guī)劃行政主管部門同意該房地產改變?yōu)樯虡I(yè)用途的文件，但尚未辦理用地變更手續(xù)，評估時應假設估價對象用途為（ ?。?。
　　A．工業(yè)用途
　　B．商業(yè)用途
　　C．工業(yè)用途，且不考慮補地價因素的影響
　　D．商業(yè)用途，并考慮補地價因素的影響

　　7、若以改變用途的假設為前提進行評估，需在估價的假設和限制條件中對估價結果進行限制。以下說法中，不正確的是（ ?。?br /> 　　A．本次評估未考慮變更用途費用對估價結果的影響
　　B．本次評估已考慮補地價因素對估價結果的影響并予以扣減
　　C．若估價對象變更用途未獲批準，則估價結果不能成立，需另行評估
　　D．若估價對象變更用途未獲批準，則估價結果應適當調整　　

　?。ㄈ┠匙诜康禺a現行的價格為2000元/m²，年凈收益為200元/m²，報酬率為10%?，F獲知該地區(qū)將興建一座大型的現代化火車站，該火車站將在6年后建成投入使用，到那時該地區(qū)將達到該城市現有火車站地區(qū)的繁華程度。在該城市現有火車站地區(qū)，同類房地產的價格為5000元/m²。據此預計新火車站建成投入使用后，新火車站地區(qū)該類房地產的價格將達到5000元/m²。

　　8、獲知興建火車站后該宗房地產的價格為（ 　）元/m²。
　　A．2983.72
　　B．3203.78
　　C．3693.42
　　D．5000

　　9、收益法的本質是（ ?。?br /> 　　A．以房地產的預期未來收益為導向求取估價對象的價值
　　B．以房地產的現期收益為導向求取估價對象的價值
　　C．將房地產收益直接資本化
　　D．將房地產收益報酬資本化

　　10、以資金時間價值觀念考慮，收益性房地產的價值就是其未來凈收益的現值之和，該價值的高低不取決于（ ?。┮蛩亍?br /> 　　A．未來凈收益的報酬率
　　B．未來凈收益的大小
　　C．獲得凈收益期限的長短
　　D．獲得凈收益的可靠性

　　答案：（一）1、B　2、C　3、D?。ǘ?、B　5、B　6、D　7、A?。ㄈ?、C　9、A　10、A