《土地估價實務(wù)》是土地估價師考試的重要科目之一，分數(shù)為200分，占土地估價師考試總分的30％�！锻恋毓纼r實務(wù)》沒有具體的參考書籍，但它是《土地估價理論與方法》、《土地管理與基礎(chǔ)》及《土地估價相關(guān)經(jīng)濟理論與方法》的綜合，旨在考察應(yīng)試者對各科知識的綜合應(yīng)用。應(yīng)試者在復(fù)習(xí)過程中應(yīng)注意將各科知識有機結(jié)合，融會貫通�！锻恋毓纼r實務(wù)》試題包括綜合計算題、案例綜合分析題和土地估價報告改錯三種類型。

　　（一）綜合計算題

　　該題型主要考察應(yīng)試者對主要估價方法的綜合運用能力，要解答每道小題通常貫穿一種主要方法，但方法中所用到的某些條件不直接給出，需借助其他方法計算得到。解答該類題目的一般步驟如下：

　　第一，審題。審題時需明確題目要求和給出的已知條件，注意各已知條件的單位，如租金是按日、按月還是按年計算，是單位建筑面積租金還是可出租面積租金，注意各因素比較的基準等，并注意所給條件中哪些是有用的，哪些是用來迷惑應(yīng)試者的，以防用錯。同時，應(yīng)試者還必須弄清以下幾個時點，即土地使用權(quán)取得時點、建筑開工、竣工時點、建筑物出售、出租時點、各類投資集中投入時點、土地估價時點，最好將各時點標注在時間軸上。

　　第二，確定解題方法和解題思路。通過審題，明確了題目要求和已知條件，便可確定以哪種估價方法為主線，并根據(jù)該方法中用到的未知條件確定需借助的其他方法。估價方法的確定至關(guān)重要，一定要看清題目，確定正確的估價方法，否則時間都來不及。估價方法確定了，解題思路也便有了。

　　第三，公式和計算步驟。計算過程中，涉及的計算公式一定要列出，哪怕沒有時間計算，列出需要的幾個公式也能得到相應(yīng)的分數(shù)。計算一定要分步計算，而且盡量細分，因為在閱卷評分中計算題的步驟劃分是很細的，每個步驟和計算結(jié)果都有對應(yīng)的分值，一旦計算錯誤，不分步驟的試卷肯定丟分多。應(yīng)試者必須牢記各種地價評估方法的計算步驟，并能對計算步驟作簡要說明，答題時按順序進行，避免跳步被扣分。

　　（二）案例綜合分析題

　　該題型主要考察應(yīng)試者對法律、法規(guī)和行業(yè)政策的掌握程度和具體分析能力及估價方法的選用和操作程序，是政策與實踐的結(jié)合與統(tǒng)一。

　　一道案例綜合分析題通常包含幾個小題，解答該類題目最首要的也是審題，根據(jù)題目的要求找出適用的法律、法規(guī)，然后順序回答每一個小題，并要做到知無不言，把能想到的盡量答出來，但也要注意條理清楚，避免羅嗦、重復(fù)。

　　（三）土地估價報告改錯

　　該題型主要考察應(yīng)試者對土地價格評估實務(wù)的理解和掌握程度。要想做好此類題目，應(yīng)試者必須熟知《土地估價報告規(guī)范格式》及其中每一部分、每一步的基本要求，并能熟練運用各種評估方法，準確把握各項參數(shù)取值。解答該類題目可按下列步驟進行：

　　首先，要快速瀏覽報告，找出結(jié)構(gòu)上的錯誤。估價報告改錯通常給出一個或兩個完整的報告，篇幅較長，要想在規(guī)定的時間內(nèi)完成，應(yīng)試者應(yīng)掌握一定的閱讀技巧，快速瀏覽報告，看報告內(nèi)容是否完整，有無缺漏項。如第一部分總述中缺少地價定義。

　　第二，前后對照，找出報告前后敘述不一致的錯誤。

　　第三，對容易出現(xiàn)錯誤的地方認真、仔細閱讀，看關(guān)鍵問題是否闡述清楚，有沒有錯誤。如“地價定義”中未說明土地開發(fā)程度。

　　第四，估價方法應(yīng)用中，計算公式、參數(shù)取值、收益或費用取值、比較案例選取等是否合理，有沒有依據(jù)，有沒有計算錯誤。

　　第五，找出報告中比較隱蔽的錯誤。

　　從歷年土地估價師資格考試來看，估價報告改錯一般每指出一個錯誤并能簡述原因的得3分，最高得分60分，也就是說如果能找出20個錯誤并能簡述原因便可得滿分。因此，為了多得分，應(yīng)試者解答此類題目應(yīng)按上述步驟先易后難，在敘述答案時，應(yīng)試者要按順序書寫，并標明順序號，同時要把握好分寸，既要做到語言精煉，又不要漏掉必要的說明，以免丟分。

　　總之，土地估價實務(wù)考試，要求應(yīng)試者要具備扎實的土地管理基礎(chǔ)知識，掌握土地估價理論與方法及相關(guān)經(jīng)濟理論與方法，并能靈活運用于土地估價過程中。而幾種主要的估價方法作為考試的重中之重，貫穿于土地估價實務(wù)考題的始終。應(yīng)試者不僅要在理解的基礎(chǔ)上熟練掌握各種估價方法的概念、原理、基本公式、特點、適用范圍及適用的估價原則、估價程序，還要能靈活運用、綜合運用。在這里，對各種估價方法應(yīng)注意的問題作一歸納總結(jié)，供大家在復(fù)習(xí)時參考。

　　收益還原法

　　根據(jù)土地純收益是否變化、怎樣變化及土地使用年限是無限年還是有限年選擇正確的計算公式；

　　總收益和總費用均應(yīng)為客觀值，且折算到年；

　　土地收益年限應(yīng)從估價時點算起，至土地使用年期屆滿為止；

　　房屋的計提折舊年限除考慮房屋的耐用年限外，還要考慮土地使用權(quán)的使用年限。計提折舊年限應(yīng)從房屋竣工驗收合格之日起計，當房屋的耐用年限短于土地剩余使用年限時，應(yīng)按房屋的耐用年限計算折舊，當房屋耐用年限長于土地剩余使用年限時，應(yīng)按土地剩余使用年限+房屋已使用年限計提折舊；

　　建筑物純收益-建筑物現(xiàn)值×建筑物還原利率，而不能以建筑物重置價格為基數(shù)計算。

　　市場比較法

　　所選取的各比較交易案例應(yīng)為用途相同、交易類型相同、所處地區(qū)的區(qū)域特性及宗地的個別條件相近的正常交易案例，且交易時間一般為2年內(nèi)的交易實例，最長不超過3年；

　　各比較交易案例價格基礎(chǔ)應(yīng)統(tǒng)一；

　　區(qū)域因素和個別因素的選取因用途不同應(yīng)有差別，且二者不能混淆；

　　進行比較因素修正時，要把握兩點：第一，因為求算的是待估宗地價格，待估宗地的條件指數(shù)均位于分子，比較案例宗地條件指數(shù)均位于分母；第二，以誰為基準，誰的條件指數(shù)即為100.

　　成本逼近法

　　土地取得費和土地開發(fā)費應(yīng)為客觀值；

　　計算利息的基數(shù)為土地取得費及相關(guān)稅費和土地開發(fā)費，但計息期不同，土地取得費及相關(guān)稅費的計息期為整個開發(fā)周期，土地開發(fā)費的計息期根據(jù)費用的投入情況確定，在均勻投入的情況下按折半計算；計算利息的方式有單利和復(fù)利之分，若無具體說明，一般按復(fù)利計算；

　　計算利潤的基數(shù)與計算利息的基數(shù)相同，不能錯將利息作為計算利潤的基數(shù)；

　　通過成本累加計算得到的估價結(jié)果一般是無限年期的，在出讓地價估算時，一定要進行年期修正。

　　剩余法

　　建筑物售價、建筑費、專業(yè)費等應(yīng)為客觀值；

　　計算利息的基數(shù)包括待估宗地地價、建筑費、專業(yè)費和不可預(yù)見費；待估宗地地價的計息期為整個開發(fā)周期，后三項的計息期根據(jù)其投入情況確定，在整個開發(fā)期均勻投入時為整個開發(fā)期的一半；

　　若已知條件為投資匯報率，則利潤的計算基數(shù)與利息的計算基數(shù)一致，否則，一般為房地產(chǎn)總價值。