（七）土地估價(jià)的假設(shè)和限制條件分析

　　說(shuō)明估價(jià)的假設(shè)前提，未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無(wú)法調(diào)查確認(rèn)的資料數(shù)據(jù)，在估價(jià)中未考慮的因素和——些特殊處理及其對(duì)估價(jià)結(jié)果可能產(chǎn)生的影響等。在估價(jià)報(bào)告中陳述估價(jià)的假設(shè)和限制條件，一方面是規(guī)避估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)；另一方面是告知、保護(hù)估價(jià)報(bào)告的使用者。

　　（八）土地估價(jià)適用原則的分析

　　1．替代原則

　　土地估價(jià)中的替代原則可概括如下：

　　（1）土地價(jià)格水平是由具有相同性質(zhì)的替代性土地的價(jià)格所決定的；

　�。�2）土地價(jià)格水平是由最了解市場(chǎng)行情的買(mǎi)賣(mài)者按市場(chǎng)的交易案例相互比較后所決定的價(jià)格；

　�。�3）土地價(jià)格可通過(guò)比較地塊的條件及使用價(jià)值來(lái)確定。

　　2．預(yù)期收益原則

　　商品的價(jià)格是由反映該商品將來(lái)的總收益所決定的。因此，土地的價(jià)格也受預(yù)期收益形成因素的變動(dòng)所左右。

　　3．最有效使用原則

　　最有效使用原則應(yīng)當(dāng)以預(yù)測(cè)原理和變動(dòng)原理為基礎(chǔ)，就過(guò)去、現(xiàn)在以至將來(lái)作長(zhǎng)遠(yuǎn)的考慮后予以確定。

　　4．報(bào)酬遞增、遞減原則

　　邊際效益遞增遞減原理，是指增加各生產(chǎn)要素的單位投入量時(shí)，純收益隨之增 加；但達(dá)到某一數(shù)值以后，如繼續(xù)追加投資，其純收益不再會(huì)與追加的投資成比例增加。在任何給定的條件下，土地、勞動(dòng)力、資金、管理水平之間都存在著一定的最優(yōu)組合，超過(guò)一定限度，每一要素的繼續(xù)增加，其收益卻不會(huì)相應(yīng)成比例增加。

　　5．需求與供需原則

　　由于土地具有地理位置的固定性、不增性、個(gè)別性等自然特性，使價(jià)值獨(dú)占性較強(qiáng)，需要與供給都局限于局部地區(qū)，供給量有限，競(jìng)爭(zhēng)主要是在需求方面進(jìn)行。因此，土地不能僅根據(jù)均衡法則來(lái)決定價(jià)格。

　　6．競(jìng)爭(zhēng)和超額利潤(rùn)原則

　　土地因?yàn)榫哂胁粍?dòng)性、不增性、個(gè)別性等特點(diǎn)，屬剛性需求。近幾年來(lái)，土地市場(chǎng)需求旺盛，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，地價(jià)也不斷上漲，但土地開(kāi)發(fā)所帶來(lái)的也是巨大的超額利潤(rùn)。

　　7．貢獻(xiàn)原則

　　貢獻(xiàn)原則是關(guān)于部分收益遞增遞減原則的應(yīng)用，也是收益還原法和剩余法估價(jià) 的基礎(chǔ)。就土地部分的貢獻(xiàn)而言，由于地價(jià)是在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)之前優(yōu)先支付的，故土地的貢獻(xiàn)具有優(yōu)先性和特殊性，評(píng)估時(shí)應(yīng)特別考慮。

　　8．變動(dòng)原則

　　土地的價(jià)格是各種地價(jià)形成因素相互作用的結(jié)果。而這些價(jià)格形成因素經(jīng)常處于變動(dòng)之中，所以土地價(jià)格是在這些因素相互作用及其組合的變動(dòng)過(guò)程中形成的。

　　9．協(xié)調(diào)原則

　　土地總是處于一定的自然與社會(huì)環(huán)境之中，必須與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。因此，在土地估價(jià)時(shí)，一定要認(rèn)真分析土地與周圍環(huán)境的關(guān)系，判斷其是否協(xié)調(diào)，這關(guān)系到該地塊的收益量的價(jià)格。