登記的核心問題，是登記所產(chǎn)生的法律效力。在當事人之間具有公信力，不問其行為在實體法上有無撤銷或無效的原因；在對于第三人而言，不問其為善意或惡意，均發(fā)生絕對不可改變的效力，即公示力。依法登記的土地所有權和使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。這是《土地登記規(guī)則》和《土地管理法》共同對登記的效果所作的規(guī)定。

　　我國《城市房地產(chǎn)管理法》第35條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉讓、抵押，當事人應當依照本法第五章的規(guī)定辦理權屬登記。”

　　大陸法系公示原則的法律效果，有兩種不同的規(guī)定：

　　1）登記成立主義，即土地權利的取得或變更，非經(jīng)登記不發(fā)生效力，登記具有強制性，德國與臺灣地區(qū)采行；

　　2）登記對抗主義，即土地權利的生效不以登記為要件，僅依據(jù)當事人之間的契約便可生效，但未經(jīng)登記的權利不得對抗第三人，此種情況下登記具有選擇性，法國、日本采行。

　　登記成立要件主義將物權公示的表面形式與物權變動本身緊密結合在一起，也稱形式主義的立法。對抗要件主義完全按照當事人的意思表示來決定物權變動的效力，而將公示問題與物權變動本身分開，所以也稱意思主義立法。登記成立要件主義和登記對抗主義兩種不同的立法對物權變動的要求不同。登記要件主義是強行性法律規(guī)定，要求所有的物權變動都必須公示；而登記對抗主義則將公示作為任意性規(guī)定，由物權變動的當事人決定是否進行公示。兩種制度的法律效果也不同，其社會功能也有很大區(qū)別。相比之下成立要件主義更有利于法律關系的明確和保護交易安全。成立要件主義對物權變動的公示采取嚴格的強制的規(guī)定，使物權行為和債權行為明確分開，法律關系清楚，有利于人們確定物權變動的時間和明晰權利的歸屬狀況，從而進行正確有效的交易活動；另外，也便于國家理解和掌握交易狀況，并進行管理和監(jiān)督。當然，不足之處也非常明顯，由于偏重于形式，對交易日益頻繁、種類日益增多的經(jīng)濟現(xiàn)實，其靈活性不夠，交易成本加大，登記機關的工作加重。登記對抗主義將公示與否的決定權交給當事人，雖具有靈活性，但對于第三人很難判斷交易的變動狀況及權利的有效性，因而不利于保護交易的安全。

　　我國長期以來對土地采取嚴格的管理方式，以土地使用權為中心的權利交易受到嚴格的限制。同時，由于土地登記立法側重管理，在土地權利公示，保護土地使用者的合法權益，促進土地資源的合理配置和流動方面法律保障的力度不夠。

　　為此，已有學者呼吁盡快制定一個全國性的土地登記法，完善土地登記法律制度，將現(xiàn)有的登記規(guī)則上升為法律，增強法律的強制力；在土地登記法律效力方面，采取登記成立要件主義為主，土地權利的變動必須進行登記，不登記不發(fā)生法律效力；同時，以登記對抗主義為例外，對個別情況，不適合強制登記的，可以允許當事人自由決定登記。例如，土地使用權租賃，因其債權的特性，登記與否由當事人行使選擇權。