土地估價方法應(yīng)用

　　土地估價的方法通常被分為基本估價方法和應(yīng)用估價方法�；�本估價方法適合宗地價格評估，取得一定時點的宗地評估價格，包括市場比較法、收益法、成本法、剩余法等。應(yīng)用估價法是政府為管理地產(chǎn)市場和土地價格的需要所采用的快速、經(jīng)濟的區(qū)域估價方法，即在基本估價方法的基礎(chǔ)上，對整個城市或某一區(qū)域的地價、地價影響因素、地價變化規(guī)律進行分析，建立起的一套地塊價格評估標準，從而在需要時可以快速、經(jīng)濟地評估出城市或區(qū)域內(nèi)的地塊價格。此類方法多適用于政府政策性的大量估價，屬于此類的方法有：路線價法、標準宗地估價法、模型（數(shù)理統(tǒng)計）估價法等，在我國主要是應(yīng)用基準地價修正法。

　　一、市場比較法

　　市場比較法是在同一市場條件下，根據(jù)替代原則，以條件類型或使用價值相同的士地交易實例與待估宗地加以對照比較，在兩者之間就影響該土地的交易情況、期日、區(qū)域及個別因素等進行修正，求取待估宗地在評估基準日地價的方法。這種方法體現(xiàn)了市場的供求關(guān)系，具有現(xiàn)實性，說服力很強。運用市場比較法，一般需要做因素修正，因而難度較大，要求估價者有豐富的估價知識和經(jīng)驗。適用于地產(chǎn)市場發(fā)育較好、有許多交易實例的地區(qū)。用市場比較法評估土地價格，除對可比實例進行交易情況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正、個別因素修正外，還應(yīng)根據(jù)使用年期、容積率等因素進行修正。

　　1.使用年期修正。土地使用年期是指土地交易中契約約定的土地使用年限。我國實行土地有償、有期限、有流動使用制度，土地使用年期直接影響到土地使用效用和獲取土地收益的年限，進而影響地價。例如，國家規(guī)定工業(yè)用地使用年限為50年，可比實例用地交易時已使用了10年，剩余年期為40年，待估宗地為新出讓工業(yè)用地，使用年期為50年。

　　2.容積率修正。容積率是建筑面積與占地面積之比。一般城市規(guī)劃對城市不同地區(qū)的建筑容積率有一定的規(guī)定限制。容積率越大，單位土地面積上的建筑面積越大，土地利用的效率就越高，從而影響地價。關(guān)于容積率的修正目前有兩種方法：一種是把容積率作為個別因素的一個子因素，只進行個別因素修正；另一種方法是把容積率修正從個別因素修正中分離出來，分別對容積率和個別因素進行修正。這兩種方法本質(zhì)上是一致的，這里我們采用后一種修正方法。在歐美及日本，由于市場競爭和城市規(guī)劃的原因，在同一區(qū)域所有宗地的容積率都相差無幾，所以一般無須修正。但在我國，由于沒有形成完善的競爭機制，城市規(guī)劃以局部、短期為主，缺乏整體布局、長期效益的觀念，在同一區(qū)域內(nèi)的容積率相差懸殊。許多城市制定了容積率修正系數(shù)表，我們采用后一種修正方法。在歐美及日本，由于市場競爭和城市規(guī)劃的原因，在同一區(qū)域所有宗地的容積率都相差無幾，所以一般無須修正。但在我國，由于沒有形成完善的競爭機制，城市規(guī)劃以局部、短期為主，缺乏整體布局、長期效益的觀念，在同一區(qū)域內(nèi)的容積率相差懸殊。

　　二、收益法

　　收益法，也叫地租資本化法，是以土地還原率將土地在將來所能產(chǎn)生之期待純收益折算現(xiàn)值的總和，求取待估土地價格的方法。由于土地的固定性、永續(xù)性，使得土地的所有者能期待在未來年間持續(xù)取得純收益，所以純收益的資本化可以作為土地價格。適用干有收益（如出租、商業(yè)、工業(yè)用地）或潛在收益的土地的估價。利用收益法得到的估價結(jié)果的可信度與準確度取決于土地純收益、還原率的準確程度，具體應(yīng)用中應(yīng)注意這兩個問題。

　　三、剩余法

　　剩余法又稱假設(shè)開發(fā)法，是將某一待估土地上全部建筑物的銷售價格減去正常建造成本、正常利潤、稅金、利息，從而求得該地塊價格的一種土地估價方法。利用剩余法估價應(yīng)遵循土地最有效利用原則，正確確定土地最佳利用方式。在具體應(yīng)用中，應(yīng)正確確定房地總價值或土地開發(fā)完成后的總價和房產(chǎn)價值或土地開發(fā)費用。

　　四、成本法

　　成本法在土地估價上的運用就是成本法。成本法的基本思路是把對土地的所有投資，包括土地取得費和基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費兩大部分，作為“基本成本”，加上基本投資所應(yīng)產(chǎn)生的相應(yīng)利潤和利息，組成土地價格的基礎(chǔ)部分。并同時根據(jù)國家對土地所有權(quán)在經(jīng)濟上得到實現(xiàn)的需要，加上土地所有權(quán)應(yīng)得收益（即土地出讓金），從而求得土地價格。即：土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地所有權(quán)收益（即土地出讓金）

　　五、基準地價修正法

　　基準地價修正法是在基準地價的基礎(chǔ)上，根據(jù)影響各種類型用地的宗地地價的區(qū)域因素和個別因素，建立宗地地價修正系數(shù)表，并利用宗地地價修正系數(shù)表評估宗地地價的一種應(yīng)用估價法�；鶞实貎r修正法的實質(zhì)是比較法，在基準地價評估基礎(chǔ)上編制的各因素修正系數(shù)表和因素條件說明表，是比較的標準。在宗地發(fā)生出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押時，評估者對土地使用年期、地產(chǎn)市場供求狀況、土地收益、用途、區(qū)域影響因素、個別因素進行調(diào)查和具體分析，對照因素修正系數(shù)表對基準地價進行系數(shù)修正，從而快速方便地得到宗地價格。具體評估程序如下：

　　1.確定宗地的位置及用途，以確定進行修正的基準地價和影響因素項目。

　　2.調(diào)查影響宗地地價因素的宗地指標。按照宗地所在區(qū)域和用途對應(yīng)的修正系數(shù)表內(nèi)容，充分利用已收集的資料和土地登記資料，并進行實地調(diào)查，整理宗地地價因素指標數(shù)據(jù)。

　　3.確定宗地地價因素修正系數(shù)。按照宗地用途和所處區(qū)域，以及與修正系數(shù)表內(nèi)容相對應(yīng)的各項因素指標數(shù)據(jù)，確定各因素對應(yīng)的修正系數(shù)，計算宗地地價影響因素的總修正值。

　　5.對出讓或使用年期不一致的宗地，要進行年期修正。

　　6.對宗地估價期日與基準地價估價期日之間地價水平有變動的，還應(yīng)進行期日修正。

　　7.對評估目的不同，如稅收、股份制改組、清產(chǎn)核資、抵押和拍賣等可進行評估目的修正。

　　8.對于其他影響地價的因素，如容積率，如果在系數(shù)修正時未被考慮，也應(yīng)進行修正。

　　9.確定宗地地價。

　　六、各種估價方法的比較與綜合運用

　　估價人員在估價過程中應(yīng)根據(jù)估價目的、估價對象的特點、所收集到的資料狀況，選擇土地基本方法與應(yīng)用方法中的一種或幾種并用，評估土地價格。各種方法有不同的適用范圍、不同的特點。在上述多種方法中，市場比較法、收益法、成本法是三大基本方法，其他方法可以看作是這三種方法的派生。