1、成本逼近法的定義

　　即以土地開發(fā)所耗費(fèi)的成本構(gòu)成來推測土地價(jià)格的方法，是在我國目前應(yīng)用很普遍的一種方法。

　　要區(qū)別成本逼近法與一般房地產(chǎn)估價(jià)的成本法，后者是假設(shè)地價(jià)為已知。

　　2、成本逼近法的基本原理與計(jì)算公式

　　基本思路：將土地取得費(fèi)用和基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費(fèi)用作為兩大“基本成本”，加上“基本成本”所應(yīng)產(chǎn)生的相應(yīng)利潤和利息，組成土地價(jià)格的基礎(chǔ)部分，再加上所有權(quán)受益，求得土地價(jià)格。

　　基本公式：土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤+土地增值收益。

　　成本逼近法在計(jì)算思路上是剩余法的變形，兩者計(jì)算公式形式類似。

　　3、成本逼近法與土地價(jià)格構(gòu)成

　　土地價(jià)格的本質(zhì)：現(xiàn)實(shí)地租包含了真正的地租和土地投資的折舊及利息兩部分，土地價(jià)格相應(yīng)就由地租的資本化和土地投資的折舊及利息兩部分構(gòu)成。因此分析土地價(jià)值時(shí)，要把土地區(qū)分為土地物質(zhì)和土地資本兩個(gè)范疇。

　　開發(fā)后土地價(jià)格的主要組成部分：

　�。�1）土地取得費(fèi)，分國家征收、征用集體土地和取得已利用城市土地兩種情況。

　�。�2）土地開發(fā)費(fèi)（包括相應(yīng)的開發(fā)利潤和利息）。

　�。�3）土地增值收益及土地開發(fā)投資現(xiàn)值。

　　4、成本逼近法的特點(diǎn)和適用范圍

　　一般適用于新開發(fā)土地、工業(yè)用地、特殊性土地估價(jià)，特別適用于土地市場不發(fā)育，缺乏交易實(shí)例，無法采用其他方法進(jìn)行估價(jià)的土地。但是，現(xiàn)實(shí)土地價(jià)格大部分取決于它的效用，而不是所花成本。